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雪崩前兆?9月百城房价下跌,这些城市千万不要碰!

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米筐投资 2020-11-02 10:05
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楼市每天都有大消息。

最近 ,中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数公布,在过去一年其统计的110个城市中,有66个城市房价上涨,44个城市房价下跌。

分化,已经成为当下楼市最大的特征。

其中,66个上涨的城市中,东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%,东莞更是以接近30%的涨幅,排在全国第一。

江苏成为最吸引眼球的省份,东莞、深圳两个大涨的城市之后,南通、宿迁、淮安、盐城4个江苏的城市,涨幅都超过了10%,着实强势了一把。

此外,44个房价下跌的城市中,有10个城市的跌幅超过了5%:

广东省肇庆(跌9.45%)、贵州省遵义(跌9.22%)、云南西双版纳(跌8.68%)、广西北海(跌7.96%)、山东淄博(跌7.44%)、河北保定(跌6.83%)、河北廊坊(跌6.08%)、湖南衡阳(跌6.07%)、山东济南(跌6%)、广西防城港(跌5.13%)

巧合的是,110个城市里涨得最多的城市——东莞,和跌得最多的城市——肇庆,都来自广东省。

即便是同一个省份,经济实力的差距、与核心区位的远近,都导致房价严重分化。

而这10个城市中,除了济南一个省会城市外,其余都是三四线城市。经历过2018年那一波三四线大涨之后,部分城市已经开始回调,回到基本面。

至于下跌的原因,则“各有各的不幸”。

比如廊坊、保定、北海,房价下跌是由于2017年那一波大涨之后的投资投机热潮过后,有效需求没能跟上“接盘”,供给严重大于需求,房价自然不能维持高位,环京的廊坊房价比最高点时已接近腰斩。

泡沫破裂之后,这些城市的房价才真正回归到供需的基本面。

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但这110个城市,并不能帮我们观察中国城市房价的全貌。在船长统计的全国315个城市的房价数据中,我们会发现更多城市的房价在下跌。

在这315个城市中,9月份房价环比(相比8月份)下跌的城市多达105个,也就是三分之一的城市房价都在下跌。

而这105个城市,95个都是三四五线城市,且多数分布在中西部和东北。与一二线核心城市相比,这些城市无论从人口,还是从产业、资金等方面都无法相提并论,自然也缺乏支撑楼市上涨的基础。

其中,青海海西蒙古族藏族自治州以12%的跌幅位居第一,这个只有52万人口的小城市,房地产市场几乎可以忽略不计,其跌幅影响也微乎其微。

此后,鹤岗、蚌埠、黄石、泰安、本溪的房价环比跌幅也超过了5%。已被全民熟知的“白菜价”房子的鹤岗,房价依旧在持续下跌,东北资源型城市的没落,仍看不到尽头。

当然,其中也包含武汉、沈阳、郑州、杭州等10个二线城市,但其跌幅最高的,也不过是天津的1.5%。

而这些城市的房价走势,我们需要拉长时间线到近一年,才能看出谁在跌谁在涨。

与2019年9月份相比,全国315个城市中有103个城市在下跌,依然占到近三分之一。

同样,103个城市中,绝大多数还是来自中西部和东北的三四五线城市。比如跌幅前两位的湖南岳阳、青海海西,一年房价跌幅超过了10%。此后,陕西铜川、山东日照、湖北孝感、西藏林芝的跌幅也都超过了9%。

其中,有25个城市的房价跌幅超过5%,这比上文“纬房指数”给出的城市多出15个。而这25个城市,除了山东日照、广东茂名、梅州、潮州、云浮之外,都被中西部城市占据。

广东,再次成为中国房价涨跌分化最大的省份。除了4个城市在跌幅前25之外,同时还有3个城市位居涨幅前列。

在9月份同比涨幅前30位的城市中,东莞上涨31%、深圳上涨18%、广州上涨15%,粤港澳核心区城市涨幅强劲。

广东省内城市经济发展不均衡,从房价上便一眼看出。

这再次提醒我们,核心城市核心地段的房子,才是真正的核心资产。那些远离国家战略、远离城市主线的房子,那些尽管有乡愁但经济、人口都不向好的县城,更要避开。

当时代发展的潮水退去,方知谁在裸泳。

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尽管下跌的103个城市,大部分都是三四五线城市,但不可否认的是,楼市寒冬已经到来。

从年初的频繁调控,到“三道红线”,再到三季度这波针对银川、唐山、徐州的调控,无论是城市还是房企,都被按在地上摩擦。

而在最新的大会“十四五规划”公报中,对房地产不提一字,以创新为核心、高质量发展阶段的提法,也预示着房地产作为中国经济支柱的时代,一去不返。

于是,各种楼市让利活动出现了。

比如恒大早早就开始的全国买房7折;比如马上到来的“剁手节”,全国共有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源参加促销,而且折扣力度惊人,最高直接打5折。包括碧桂园、富力、保利、融创、世茂等大牌房企都已经加入进来。

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