要点提示：
1. 印力与商业地产
2. 万科物业与“万物云”
3. 城市计划与TOD开发
4. 薪酬体系、线上卖房、泰禾合作进展
10月31日下午，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）在深圳举行了华东媒体交流会。
万科集团董事会主席郁亮，集团合伙人兼印力事业部（BU）首席合伙人丁力业，万科物业首席执行官朱保全，集团合伙人兼上海区域事业集团（BG）首席合伙人、CEO张海等人出席了活动。
在长达三个小时的交流会上，郁亮和一众高管对媒体与市场的种种好奇与疑问都作出了解答。
除了宣布万科物业更名为“万物云”的重磅消息外，上海公司城市计划“兴”的组成部分、万科薪酬体系调整背后的意义、与泰禾合作的最新进展、如何看待近期很火的线上卖房等，都在交流会上一一被提及。
01印力与商业地产
交流会一开始，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业首先登场，带来了他对商业地产的思考与印象城全国化布局的构想。
“从2月份到10月份，每个月（购物中心的零售情况）都在恢复，特别是在刚刚过去的黄金周，印力全国在管项目客流恢复超过90%以上，销售额也达到了同期的106%，武汉城市公司非主力销售店较去年同比增长近20%，给了我们很大的信心。”
据他介绍，目前在印力全国商业布局中，长三角的占比已经达到47%，而长江经济带、大湾区京津冀则分别占比13%、12%、9%。
今年8月25日，上海南翔嘉定印象城这个34万方、11号地铁上盖的商业项目开业。截止到9月25日，一个月的时间里，就已经有300万的消费者来到这里，一个月的销售额超过了3个亿。
他进一步指出，自2018年开始，印力开始思考购物中心的本质应该是HUB，应该是一个链接人和城市的地方，家和社区的地方，精神和物质的地方，并提供会客、交友等空间。
未来一年，全国还将有9个印象城相继面世。印力也将继续与消费者进行深度沟通，继续保持印力做商业的细节基因，打造出更注重体验感与沉浸感的购物中心。
02万科物业与“万物云”
随即登场的是万科物业首席执行官朱保全，而在演讲的一开始，他就带来一个重磅的消息：原万科物业发展有限公司将于今日正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（下简称“万物云”）。
谈及此次更名，朱保全表示更多的是出于对“万科物业”品牌的保护，经过20多年的发展，“万科物业”已经成为中国兼具客户口碑与规模的住宅物业品牌，实属不易。
在他看来，住宅物业公司的核心并不在于收费。业主更像是LP，万科要做的是如何替业主花好钱，如何让公共区域保持良好的秩序，如何使少数人的利益让利于多数人的利益，实现资产的保值增值，这是万科物业所要去追求的。
在过去6年，万科物业借助全国性的布局和品牌的优势，实现了高速的增长。但是在未来万科物业将更注重口碑，更注重于与有共识的业主去打造一个基于中国人的理想社区。目前在万科物业之下，已经形成了一个56个物业品牌的联盟体。
而“万物云”将致力于成为一家空间科技服务的企业，并从Tech、Space、Grow三个维度实现链接。不管是从城市到园区，还是从写字楼到家，皆为空间，因此空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。从物业到空间，让公司可以服务更多客户、服务客户的更多方面（Grow）。
“万科物业变身万物云之后，追求的并不是利润，也许明年万物云可能会变成一家亏损的公司，但是一定会招募更多的人才，建立更好的系统，拥有更好的服务品质，在空间之上通过补贴长出更多新业务。”朱保全说。
03 万科城市计划与TOD开发
作为长期主义的坚持者，万科上海区域一直坚定不移地参与着上海这座城市的变革与进化。去年，上海万科正式启动了一项名为“兴”的城市计划，即在万科华东的主要城市里，以“兴”为主做了地区规划，结合土地、人和城市，关注城市中的“地区振兴”，为城市注入新的活力。
万科集团高级副总裁兼上海区域首席执行官张海指出，万科希望能够建设好自己的综合能力，能够预见前需求并提前做好准备，具备代际更新的理念，并将产品和服务做得特别好。
“我们希望向高效合作生态型组织不断进化，不仅要超越市场均线的影响力，还要不断促进生态成员的互动，为创新涌现创造条件，并从环境中不断整合新资源以维持整个生态的运作。”张海指出。
此外他还认为，未来对房企来说，做好TOD开发会成为一道必答题，目前万科华东区域有28个在开发的TOD项目。当然，万科也要继续为城市创造“让人们愿意在这里工作与生活”的活力场所，并积极参与到特大城市、超大城市的城市更新中去。
谈及今年上海区域的业绩情况，张海表示，尽管有年初疫情的影响，但万科在江浙沪一带的业绩恢复速度和销售情况都比较稳定。
数据显示，今年1-9月，万科上海区域实现合同金额1898亿元，同比增长18%；实现合同销售额1876亿元，同比增长18%；新增（住宅销售）套数10.9万套，同比增长6%；住宅成交价为2.1万/平方米，同比增长11%；商业、酒店、办公、公寓、教育、家装、养老等业务实现营业收入22亿元，在营面积170万平方米。
04谈薪酬体系、线上卖房、泰禾合作进展
按照以往交流会的惯例，万科集团董事会主席郁亮还是压轴登场。
尽管已经在过去3场其他区域的媒体交流会上聊了很多，但郁亮却依然兴奋、侃侃而谈，甚至表示：“以天为幕，不到天黑不结束”。
2020年疫情以来，尤其是在最近两个月，整个房地产外部环境的复杂度都不可避免地提高了，而“三道红线”也是地产行业面临的新的不确定性。
“过去可能靠土地红利，之后又开始金融红利阶段，但如今，从三道红线开始，整个时代开始靠管理产生红利，这也就意味着所有企业都会回到同一起跑线。”
他进一步解释道：“万科的组织资源匹配战略从4年前就已经开始做了，过去在行业增量发展阶段时，（对于管理和人事）组织只要做加法就可以。但今天，对管理来说难做的部分就是要有增有减，但不管如何变化，最核心的原则还是组织如何匹配战略的问题，管理如何为业务服务的问题。对组织中人的要求来说，就要做到‘事人匹配’——事在前，人在后。”
“过去两年，万科主要建设的是矢量组织，矢量组织最核心的是解决两个问题，一个是战略问题，战略发展方向一致，大家要明确往哪里走，为此我们也一直在收敛聚焦，只有在明确好方向后，梳理清楚后才能‘一根筋’往前走。第二就是要真正找到文化价值观契合的人，过去两年我们这方面工作基本上完成了，目前才刚刚开始做冠军组织建设。”
针对市场较为关注的“线上直播卖房”，郁亮则回应称“买房就像买股票一样，都需要重要提示，我的重要提示就是买房作为人生中重大投资决策和重大消费行为，因此需要慎重，最好还是要亲眼去看一看。”
当被问及如何看待线上购房平台“天猫好房”时，郁亮则笑着表示，他只关心万科如何卖房子。“我们靠卖卖服务，卖卖房子吃饭的，连这点本事都没有，我们还在江湖上混什么？”
此外，就媒体提出的万科与泰禾合作最新进展，万科是否已完成对泰禾尽调等问题，郁亮则在会上表示，“万科和泰禾的合作，很大程度是为了避免行业出现恶性事件，这是行业领跑者应该做的。双方要协调的关系很多，需要更多的时间。”
交流会的最后，郁亮再次重申了万科“年轻化”的重要性。
“我透露一个秘密，我们要建新总部，我们准备把植物园搬到办公楼里面去，深圳中学上生物课谈到植物的时候到我们那里做客，希望在他们心里种草。从租万科的房子，到买房，到享受万科的服务，在万科的学校里读书，在万科养老，那就太完美了。”
郁亮进一步指出，对万科来说，年轻人的标志其实就一个，未来可能要买房子，哪怕他现在没有能力买。未来6年，中国小学生会少2000万，未来12年以后，中国小学生少4000万。未来年轻人会很稀缺，因此必须要为年轻人做市场，和年轻人站在一起。
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