开发商违规办理房产证抵押，买受人是否有主体资格撤证？
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
有读者来信：
自己购买在建房屋，在已经递交预售合同办理预告登记的情况下。
开发商为了向银行抵押贷款，伪造材料与房屋登记机构恶意串通违规提前取得房产证并抵押给银行。
后因开发商无力还款，房屋被法院强制执行。
这种情况，自己是否有权提起行政诉讼撤销房产证和抵押证呢？
（02）
这位仁兄问的其实是行政诉讼的原告主体资格问题。
主体资格，是行政诉讼的“准入门槛”。
究竟谁才有资格进入，实践中争议较大。
《行政诉讼法》第二条规定：认为有行政行为侵犯其合法权益的老表，有权向法院提起诉讼。
第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的老表，有权提起诉讼。
即按照行政诉讼法的规定，具备原告主体资格需要具备两个条件：
第一，主观上，认为行政行为侵犯其合法权益。
第二，客观上，与行政行为有利害关系，不是凭空想象。
但这两个条件听起来很美，实际上啥问题也解决不了。
首先“有利害关系”就是一个极端不确定的法律概念，社会关系本是利益链条的勾结和串联，一个行政行为的作出，很可能会涉及一连串的利害关系，螳螂捉蝉，黄雀逮螳螂，弹弓打黄雀……，究竟截止哪一环才具备诉讼主体资格，谁能拎得清？
（03）
《最高院关于行诉法的解释》第十二条，有下列情形之一的，属于“与行政行为有利害关系”：
被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；
在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；
要求行政机关依法追究加害人法律责任的；
撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；
为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；
我们认为，上述“有利害关系”实际上隐含以下四个潜台词：
第一，利害人有行政法上的权利。
是否存在行政法上即公法值得保护的权益，是判断是否存在利害关系的重要方面。
利害人基于民事合同上的权利即私法上应保护的权益不在《行政诉讼法》保护之列。
第二，成熟的具体行政行为。
阶段性的行政行为，会被成熟的、最终的行政行为吸收，因此不可起诉。
第三，利害人行政法上的权利受损。
第十二条就采用不完全列举的方式陈述了权利受损的范围。
第四，权利受损与成熟的具体行政行为之间具有因果关系。
（04）
“利害关系”是一个开放性的法律术语。
这个范围，也会随着制约行政权力、扩展公民权益理念的深入贯彻，逐步扩大范围。
从我国行政诉讼原告资格标准就历经过以下四次变迁：
直接利害关系人——原告是与本案有直接利害关系。
行政相对人——作为行政管理的直接对象，行政机关与行政相对人之间是管理与被管理的行政法律关系。
通常情况下，行政行为的相对人必然有诉讼主体资格，因为这种利害关系显而易见。
这种行政相对人称为“明显的当事人”。
法律上利害关系人——与具体行政行为有法律上利害关系，但该标准过于原则，常被解释成行政相对人，可操作性差。
利害关系人——该款规定删去了“法律上”的限制。
即行政机关的行政行为对原告的权利义务已经或将会产生实际影响，此标准更符合法治发展和权利保障的发展理念。
（05）
通说认为，行政诉讼是公法诉讼。
利害关系，也仅指公法上的利害关系，而不包括私法上的利害关系。
因而，如债务人夫妻的离婚登记行为、债务人的非抵押房屋转移登记行为，虽有可能影响民事债权人债权的实现，债权人因与该行政登记行为有间接的利害关系，但因此种利害关系并非公法上的利害关系，因此，债权人在行政诉讼中无原告主体资格。
申言之，只有行政法律规定行政机关有保护当事人权利的法定义务，受到行政行为影响的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系，才有原告主体资格。
（06）
回过头来，咱说说“那位老表是否有权提起行政诉讼撤销房产证和抵押证？”
《最高院关于适用行诉法的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。
意思是，在房屋行政登记法律关系中，除了应当依法受理的特定情形之外，普通的债权人不具备提起撤销房屋行政登记之诉的原告主体资格。
说白了，就是能通过民事解决的事儿，别来行政庭。
但哪些是应当依法受理的例外情形呢？
《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条说：
以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；
债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；
法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；
房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
——债权人不服提起诉讼法院应当依法受理。
听见木有，对于房屋登记机构和债务人恶意串通的情况下，房屋登记机构就直接损害了房屋买受人的利益，买受人就有原告诉讼主体资格。
有些情况下，买受人已经已经向房屋登记管理机关递交物权登记材料，买受人此时就享有期待利益，此时行政机关也应当对买受人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑。
如果行政机关未予保护或考，债权人也有权对该转移登记行为提起行政诉讼。
（07）
有观点认为，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查还是实质审查，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。
也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查。
对于相关材料的实质真实性、合法性、有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。
在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗登记机构进而获得房屋登记情形。
房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的，也需要通过调查后撤销登记。
如果申请人提供虚假材料办理房屋登记，给当事人造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度承担赔偿责任，房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，应与第三人承担连带赔偿责任。