住宅层高低于2.8米，可起诉开发商赔偿？
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
有读者来信称：
自己收房后，发现开发商交付的房子楼层高度并不是约定的3m。
经测量，客厅高度为2.7m，主卧高度为2.8m。
严重违约！
起诉到法院，法院说：
层高是指上下两层楼板之间的垂直距离。
室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
房屋层高和净高是两个不同的高度概念，合同中约定的是层高3米，而他提供的开发商违约的依据是经泰和县西昌建设工程质量检测有限公司检测的房屋净高。
以净高未达到3米认定开发商违约，属于概念性认识错误。
且房屋层高和室内净高均没有违反国家标准，因此，驳回诉讼请求。
那，究竟啥是“层高”和“室内净高”咧？
（02）
层高：上下两层楼面之间的垂直距离。
净高：楼面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
即：净高+楼板厚度=层高。
实践中，很多人更重视房屋面积，往往对房屋的高度是否符合标准并不知情。
（03）
《住宅设计规范》GB50096-1999、GB50096-2011前后两个国家标准均规定：
——住宅层高宜为2.8m，卧室、客厅净高不应低于2.4m，局部不应低于2.1m（不能超过总面积的1/3）。
——利用坡屋顶内空间作卧室、客厅时，至少有1/2的面积不应低于2.1m。
——厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2m，厨房、卫生间内排水横管应高出楼面至少1.9m，且不能影响开门窗。
所以，国家对商品房的高度是有强制性标准的，不符合标准要依法赔偿。
（04）
有当事人称购买龙湖花园房屋，合同约定层高3.1米。
但收楼时测量队实测2.95米，足足矮了4.8%。
起诉到法院后，法院认为：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
关于涉案房屋的层高误差，参照商品房关于面积误差处理原则进行计算较为合理，本案涉案房屋实际层高小于合同约定层高的，当事人诉请3%以内部分的房价款返还1.3万元，超过3%部分的房价款双倍返还1.5万元，合共返还2.8万元符合法律规定。
最后，法院支持了他的诉讼请求。
（05）
我们认为：层高误差赔偿标准不应参照商品房关于面积误差处理原则进行计算。
一、适用《解释》第十四条没有法律依据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿。
惩罚性赔偿的适用前提是：
法定；双方约定；违约方恶意损害他人权益。
商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，但毕竟层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，例如涉案商品房是按面积计算单价而非按层高计算单价，面积大小决定着商品房交易契税税率的高低、住宅专项维修资金的数额等。
目前，法律未有对层高误差进行惩罚性赔偿的成文规定，双方也未对此进行约定，开发商也不存在恶意损害当事人利益的严重不法行为，因此，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用商品房买卖合同司法解释或合同约定中关于面积误差的处理原则。
二、层高误差造成损失应根据案件的实际情况进行综合考量。
层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使当事人的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成当事人的损失，但当事人很难对该损失提交明确证据证明。
鉴定机构也无法作出层高降低造成市场价值损失的鉴定，此种情况下，应根据案件的实际情况进行综合考量。
三、房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。
目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积×面积单价）。
因此，面积误差对房屋总价影响的权重系数为1,面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。
除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别需求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。
而房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，故此时层高变化对普通人在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。
即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。
由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。
（07）
以面积对房屋总价的影响权重系数为1作参考。
在层高达到国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。
房屋层高误差比绝对值=（合同约定层高-交付层高）/合同约定层高。
房屋层高误差赔偿数额=房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价。