近年来，随着城镇化进程的加快，物业作为城市建设和管理的基本单元，在便利居民日常生活、优化社区环境、维护社会和谐稳定等方面承担起越来越重要的角色。然而，作为一项系统工程，物业管理工作涉及方方面面、千家万户，在迎来高速发展黄金期的同时，新情况新问题亦逐渐显现。
2017年，党中央、国务院颁发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，首次把物业服务管理提高到社会治理的高度。2018年，《河南省物业管理条例》正式施行，对改进物业管理工作指明了方向，提供了遵循。
中心城区物业管理综合协调机制不健全、物业投诉渠道不畅等问题日益凸显，在我市房地产市场秩序专项整治工作不断深入的进程中，302个房地产专项整治项目多为开发商自建物业，配套设施不齐、服务质量差等引发诉讼、信访问题不断。为此，市中心城区房地产领域信访突出问题专项巡察组经实地考察、深入调研，召开座谈会，梳理分析问题，分别向四区下达了《整改通知书》，督促各区就贯彻落实《河南省物业管理条例》不到位问题进行全面整改并落实见效。
面对问题，卧龙区区委、区政府高度重视，站位高远，关注民生，提出“首善之区、美丽卧龙”发展理念，以各乡镇、街道为管理单位，建立“业主、社区、物业”党建引领、三方联动的物业服务体系，并按照“政府主导、市场运作、依法合规”的原则，成立国有物业服务公司，在大力开展无主楼院、老旧小区、问题楼盘物业管理工作的同时，持续推进智慧社区建设，率先打造出共建共治共享社会治理新格局。
直面行业现状，查摆梳理问题
自1997年起步至今，我市物业管理工作历经23年发展，现已基本完成初始发展阶段的任务，正处于快速成长、矛盾迭加多发的特定阶段。中心城区现有住宅小区（院落）1620个，其中，实施物业管理的仅有615个，占38%，其余1005个由业主自行管理或其他管理人（非物业企业）实施管理。302个专项整治项目和问题楼盘当中，有关物业管理的信访问题占总信访量的占三分之一以上，涉及业主、物业从业人员、体制机制建设等多方面因素。
建管不分，工作缺乏专业性。前几年，我市房地产市场遗留问题很多，如未竣工验收、未消防验收就交付使用以及超容积建设等情况，无法进行物业招标，因此，物业服务企业多由开发企业下属公司运行，专业性不强，服务意识不够，导致社会反响不佳；部分老旧小区管理杂乱无章，甚至无物业管理。
从业人员业务素质良莠不齐。一方面，由于物业收费标准参差不齐、工资水平低等问题，直接导致物业企业难以留住专业人才；另一方面，由于大多数从业人员缺乏相关知识，服务方式方法单一，处理问题简单粗暴，高质量管理力不从心，导致全区物业管理工作效果不理想，长期停留在中低水平。
物业网格化管理机制不健全。物业管理队伍与物业管理需求之间存在差距，尚不能适应当前物业服务行业的迅猛发展态势；部分小区业主缺乏对现代城市专业物业管理的认识，对物业管理方式认同感低，物业缴费率低，给物业管理造成困难。
坚持党建引领，搭建红色堡垒
针对存在的各项问题，卧龙区高度重视、迅速行动，认真落实市委组织部的有关文件精神，以“党建引领打造红色物业”理念为指导，制订下发了《卧龙区党建引领提升社区物业服务水平的指导意见》《卧龙区智慧社区建设方案》《老旧小区提升改造实施方案》等文件，在坚持党建引领的前提下有序开展各项工作，取得了明显成效。
为强化党组织在物业服务工作中的引领作用，卧龙区提出建立健全政府、社区、物业公司“三方联动”机制，形成资源共享、问题共解、文化共建的工作模式，在物业公司中建立各级党组织，并吸纳业主中热心公益事业的党员作为联合党组织成员加入，引导党员在物业管理中发挥先锋模范作用。
尤其今年年初，面对疫情的来袭，卧龙区组织辖区31家物业企业的82名党员成立了物业企业临时联合党支部，变“分散作战”为“集体作战”。联合党支部分成三个党小组，深入每个物业小区，协助物业企业全面摸排的同时，在10天内指导各物业企业共搭建智慧社区平台150个，为疫情防控罩上了“数字铠甲”。
智慧社区管理系统不仅可以方便业主出入，帮助业主购物，还可以用门禁语音播报代替人工防疫宣传，实现线上审核小区出入通行证、外来疫情风险人员登记。通过统一建立台账，巡检信息实时上传，后台还会对疫区籍贯住户、疑似感染、高危人员进行摸排标注，协同安防实时掌控该类人员进出轨迹，做到告警防范。同时，业主还可通过APP直接与政府监管部门投诉沟通疫情防控问题，群防群控，提高区域防疫能力。此外，卧龙区还在全省率先拿出300万元，对物业企业抗疫一线服务人员发放补贴，提高了物业企业管理的积极性。
在老旧小区改造方面，卧龙区政府投入约5400多万元，按照先民生后提升、“一区一策、一楼一策”的原则，对群众反映强烈的下水道堵塞、屋顶漏水、道路失修、公共照明缺失、电动车无处停放充电以及部分线路老化等问题进行改造，分批分期、压茬推进，任务、标准、时限、奖惩“四个到位”。目前，2019年、2020年共142个老旧小区改造任务已全部完成，市民幸福感、获得感、安全感持续增强。
创新服务方式，组建国有平台
为进一步提升物业服务水平，深入推进全区物业服务市场化，更有效地破解物业管理过程中遇到的难题，卧龙区按照“政府主导、市场运作、依法合规”的原则，以区属国有投资平台——南阳众益城乡建设投资集团有限公司为出资方，于8月19日成立了南阳众益物业服务有限公司。
以此为载体，卧龙区逐步建立起以乡镇、街道为管理单位的“业主、社区、物业”党建引领、三方联动的物业服务体系。“七办一乡”（梅溪街道、七一街道、武侯街道、光武街道、车站街道、靳岗街道、卧龙岗街道、七里园乡）分别登记注册成立众益物业子公司，启动资金采取区财政拨付、乡镇街道自筹、业主缴纳三方结合的方式筹集。各物业子公司管理人员在各街道办、乡镇现有工作人员中产生，要求党员占一半以上，充分发挥国有平台公司在物业管理方面的示范带动作用，为辖区物业行业树立标杆。
各公司成立后，前期对各自区域内无主楼院、列入台账的老旧小区、无物业管理的老旧小区、上访量较大的问题楼盘等开展实地调查，分类摸清户数、人口、存在问题等情况，完善档案。而后，通过宣传物业相关法规政策，引导辖区居民认识物业管理的重要作用，采取“成熟一个、纳入一个”的办法，逐步把无主楼院、老旧小区、问题楼盘等纳入公司服务范围。
为提升服务水平，众益物业公司通过聘请专家集中授课、现场观摩、分期分批到外地考察学习等多种形式，对物业从业人员进行培训。同时，坚持高标准打造队伍的原则，统一管理、统一服装、统一服务规范，在每个社区配备相应的保洁人员、水电维修人员、秩序维护人员，开展日常工作。
在提升服务质量的同时，公司还将采取先易后难、分类实施的原则，在各小区逐步推广安装智慧社区管理系统，通过云监管、大数据、物联网等技术，加快建设集“特殊关怀、便捷生活、科技互动、云服务、云沟通”六位一体的城市智能管控平台，实现社区对辖区房屋、人员、单位、车辆、出行等的全面精准管理，全方位助力平安卧龙、和谐卧龙、智慧卧龙建设。
完善治理体系，提高治理能力
所谓“三分建设，七分管理”。归根结底，物业管理是一个系统工程，在日常纠纷中，涉法涉诉问题涵盖民法、治安、行政法、劳动法、经济等多个领域，直接或间接牵涉土地、规划、城管、消防、价格、公安、工商、质监、环保、人防等二十几个部门，基层政府延伸到办事处和社区。物业工作从基础管理阶段迈向法治管理、智能服务、增值服务等全面、成熟阶段还有很长一段路要走。
为促进我市物业管理服务市场持续健康发展，市中心城区房地产领域信访突出问题专项巡察组经认真研究分析后建议，下一步，全市物业行业应尽快建立物业管理综合协调机制，统筹协调、监督指导、检查考核全市及各区的物业管理工作。
同时，在完善治理体系、提高治理能力方面，可借鉴卧龙区物业管理工作的方法和经验，建立和完善“红色物业”党建工作长效机制，切实加强和创新党对物业服务企业的领导，努力实现物业企业党的组织和工作的全覆盖；建立将物业管理纳入社区建设的长效机制，推进物业管理融入城乡治理体系，拓展社区物业服务管理渠道；采取有力举措，协调解决市、区、街道（乡镇）和社区物业管理机构“空白”、机构缺编和队伍缺失等问题。
在后续工作中，市中心城区房地产领域信访突出问题专项巡察组将继续关注、认真研究解决突出信访问题，确保投诉渠道顺畅，有效破解关乎群众切身利益的实际问题和矛盾纠纷，逐步推进全市物业管理走向良性发展轨道。
来源：众益城投