文｜邓浩志
广州和许多城市一样，为了控制地价，采取限地价的方式拍地，超过地价上限的就竟配建，超过配建上限的就摇号决定归属。表面是“稳”了地价，但大家都清楚实际地价不止当下，而真实的地价到底是多少？没人清楚。最近广州地铁10号线署前路房屋征补方案出炉，征收人选择货币补偿方式的最高可补偿7.7万元/㎡。另外广州地铁十三号二期梅东路拆迁补偿方案为7.6万元/㎡。这两个案例成为推导广州真实地价的有用的参考。
首先说说目前广州最贵的地块，是今年初拍的越秀南地块，楼面价64576/㎡。他与上面两个拆迁补偿项目都在越秀区。拆迁补偿的单价比“地王”地块单价高了接近20%。所以就越秀区而言，实际平均地价应该大致比“地王”地块还要高20%左右。有人问，这么简单的推导？是的，差不多了，当然这是一个相对粗糙的推导。
下面我解释几点疑问：
1、拆迁是有房子的，能和净地比吗？
答：可以的。因为净地盖出来的房子售价是远比要拆迁那种平房、楼梯宿舍楼要贵很多，所以地价和周边“老破小”差不多。以越秀南为例，周边老二手房也就5万/㎡左右的样子，地价甚至比老房子的价格还要高。
2、为了鼓励拆迁，补偿通常高于在售二手房，有参考意义吗？
答：有的。上面所说的老东山拆迁的案例，周边老房子价格在5、6万/㎡这个范围，补偿高了大概30%左右。而越秀南地块也比周边的老房子也高了30%左右，总体差不多。
3、越秀南是政府指定企业接盘，算不上市场行为。
答：这个理解是对的。如果这块地真的市场拍，按当时的情况，估计是达不到6.5万/㎡的楼面价的。尽管达不到这个位置，但实际上应该也相差无几，我估计6万/㎡附近应该也是可以的。你可以参考一下越秀区几个在售的一手楼盘，比如：蔷薇公馆，拾贵府，实际网签价格都在10万/㎡左右，以此反推地价，6万上下应该是市场承受范围。
4、其他区域呢？
答：各区各板块的差异很大，如果竞拍连最高价都达不到，自然也用不着额外增加估算；如果竟配建都结束了，要到摇号环节，那就额外加个20%~30%吧。比如南沙湾上月的两块地，楼面价到1.9万/㎡后就开始搞其他了，所以如果敞开拍，估计要到2.3万以上。而这个地价，房子最终卖3.5万/㎡，也是符合当前房企对片区价格预期的。毕竟明珠湾一个荒岛上都能卖3.5~4万/㎡的房价。
说了这么多，其实就是三个结论：
1、各区但凡要摇号的地块，实际地价大概还得上涨20%左右；
2、很多地方实际地价比拍出来显示的要高，这也预示着房企对后市的看好；
3、地价房价近期已经全面上涨了，有购房计划的朋友应该做出选择了。
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