来源：金融界网站

来源：中信证券

我们预计，2021年房地产开发投资，土地出让金，新开工面积，竣工面积和商品房销售额，分别同比增长6.1％，5.7％，2.0％，6.0％和0.2％。

我们复盘我们在2019年底预测2020年行业运行的结果，比较2020年行业实际情况，总结经验，再对2021年行业的主要运行指标进行预测。

我们预计2021年土地出让金同比增长5.7％。

2019年底，我们预计2020年土地出让金同比增长4.6％，2020年初疫情中我们进一步调高了这一预期。实际上，2020年前三季度土地出让金同比增速超过10％。我们坚持土地市场预测的“外生性”原则，即不根据开发企业拿地计划，融资来源来预测土地市场，而根据地方政府财政缺口，推地意愿来预测土地市场。我们认为，2021年财政将更加积极有为，政府性基金的收入增长更为重要，将推动土地成交继续增长。

我们预计2021年房地产开发投资同比增长6.1％。

2019年，我们预计2020年房地产开发投资同比增长5.8％。2020年前三季度，房地产开发投资同比增长5.6％，且增速呈现上行趋势，全年预计开发投资增速同比增长6.5％。2021年，我们预测新开工和竣工面积分别同比增长2％和6％，竣工高峰终于到来。综合建安投资和土地相关投资，我们认为2021年房地产开发投资增速仍能超过6％。

我们预计2021年商品房销售额同比增长0.2％。

我们预计货币投放仍正常有序，杠杆率可能略有下行，商品房销售额在2021年还有继续向上的可能性。

风险提示：

全球范围来看，疫情之下的房地产市场往往出现租金下降，房价上涨的局面，我国也出现了房地产市场局部结构性繁荣。但租金和房价背离不太可能是长期稳态。2021年市场虽呈高位平衡态势，但其长期不确定性在提升。

空中加油又一年。

我们注意到，中国的房地产市场已经很多年没有出现过明显的，全局性的调整。土地财政仍有存在需要，高销量才能配合去杠杆，行业高位平衡的可能性最大，但人均住房面积和空置率也因此可能提升。房地产开发板块在资本市场的重要性下降，不过主要龙头公司财务情况良好，估值的确具备吸引力。我们看好地产蓝筹，推荐万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、世茂股份、阳光城、滨江集团等。