最近郑州东区的万科兰乔圣菲房价“腰斩”事件，闹得郑州楼市沸沸扬扬，万科一贯的行事风格，总喜欢“语不惊人死不休”，要闹就闹出动静，真真假假，虚虚实实，不然真对不起地产界“带头大哥”的荣誉称号。
那么，郑州楼市这些“郊区盘”真的就到了价格非降不行的地步了吗？
是万科自身定位失策，还是有意拉城郊盘下水？
是真实放量优惠，还是营销噱头？
耐人琢磨！
如何定义城郊盘？
郑州的城郊盘界定不是严格的按照环线划分的，主要是因为城市区域发展的成熟度不同造成的。
郑州楼市的明显特点是，北部、东部房价偏高，西部、南部偏低。
同样是郑州三环线，北三环与南三环和西三环完全不可同日而语，北三环的房价早在五年前就已经冲到15000+，南三环和西三环则逊色很多，这与城市的发展配套成熟度是密切相关的。
因此，郑州城郊盘的定义，不是按环线来定的。
所谓的城郊盘，应该是指：
北部楼盘：北四环至黄河
北部城郊盘范围
西部楼盘：西三环至绕城高速
西部城郊盘范围
南部楼盘：南三环至绕城高速
南部城郊盘范围
东部楼盘：东四环至万三公路
东部城郊盘范围
这些才是真正意义上的城郊盘，城郊盘的定位就是刚需和改善为主。
要么是价位较低的刚需楼盘，以高层住宅为主，品质一般。
要么是价位稍高的改善盘，以多层和小高层洋房为主，户型一般偏大。
从这个划分来看，可以很清楚的看出来：万科兰乔圣菲不属于城郊盘！
郑州东部不成文的边界是万三公路，而万科兰乔圣菲还在万三公路的东侧，非常接近中牟县城的城区范围。
不仅仅是万科兰乔圣菲，北部的平原新区，也不是城郊盘，西部绕城以外的荥阳楼盘也不是郑州的城郊盘，南部的新政和新密的楼盘当然也不是郑州的城郊盘。
这些压根就不是郑州市区范围内的楼盘，在今年这个特殊的楼市行情，出现房价优惠，一点也不让人意外，反倒是有点，小题大做了。
所以，从这个意义上讲，万科更多是在做营销，这个区域，这个价位，合适啊！
最多只能说，前期万科高估了这个区域的楼市行情，或者是高估了自己的品牌溢价率。
万科兰乔圣菲是否定位失策？
接下来我们深度了解一下这个万科兰乔圣菲楼盘。
这个楼盘位于靠近中牟县城的位置，楼盘的北侧是郑开物流通道，基本是大货车的天下，整体交通状况不是特别理想，交通噪音和扬尘比较突出。
那么，我们再具体看一下这个楼盘的详细规划。
小区整体规划有119栋楼，数量上看，已经是体量非常大的楼盘了，楼层基本是27层的高层为主，户型面积以三房和四房为主，由此看见，万科兰乔圣菲的定位是以改善为主的楼盘。
这就是他们定位比较尴尬的地方了。
这个区域，要么定位刚需盘，以价格取胜，满足想在郑州立足的，中低收入群体，解决置业需求。
要么定位改善型，以多层和小高层洋房为主，满足市内新晋中产群体的洋房梦，改善居住品质。
这两点，万科都没有很好的顾及到，再加上不是特别理想的地理位置和城市配套，该盘推起来定位就不是那么清晰了。
仅仅想以万科的品牌，就让市场埋单，楼市已经不是那么简单了。
再看看万科兰乔圣菲周边的一个楼盘。
这个楼盘同处一个区域，定位是小高层和叠加别墅品类，但是价格也就在9000到10000+，但品质着实是要高于万科兰乔圣菲楼盘。
所以说，万科兰乔圣菲到底是因为行情不好价格浮动，还是前期过高定位自己，经历市场洗礼后，做出的灵活调整，这个还真不好说。
有拉郑州城郊盘下水的嫌疑
万科向来是以品质取胜，这正是其品牌的可贵之处，当然也正是因为这个，才奠定了万科在地产界的地位，尽管恒大、碧桂园体量已经远超万科。
大哥一跺脚，就要地动山摇。
万科兰乔圣菲价格腰斩不要紧，一下子在郑州楼市炸开了锅。
也将消费者的目光聚焦在了郑州所有城郊盘上。
郑州城郊盘还靠谱吗？
诚然，城市郊区的楼盘本就有涨的快，跌的也快的不稳定属性。
但一般还是有个上下浮动范围的，一方面是前期开发成本所限，一方面是城郊盘在发挥刚性供应方面，有着不可缺失的功能。
楼市情况好的时候，郑州北郊和东郊的楼盘能接近20000左右，楼市有波动的时候，基本波动空间在2000-3000元/㎡，这样一个节奏，也就是房价的10%左右浮动。
但像万科兰乔圣菲这个动辄就腰斩的楼盘，确实少见，甚至是没有。
何况，这个盘还不属于真正意义上的城郊盘！
地产营销，我只服万科！