如果问，未来什么东西最贵重？很多人的答案或不尽相同，但若问“过去20年，什么东西最赚钱？”，相信很多人会回答：房子。说实话，人无前后眼，谁也不知道今天的房子能这么值钱。不过，梳理一下脉络，还是可以找出一些规律，给我们思考类似问题时一些启发。
经济学家任泽平曾说，他研究房地产十多年，判断房地产趋势，记住一句话就行了，即：长期看人口、中期看土地、短期看金融。事实上，他的这个经验之谈，确实成为后来很多地产研究机构撰写研报的重要思路之一。
从人口上讲，“五普”数据显示，2000年时的农村人口占到了63.91%，达到了80739万人，而到2019年底时，乡村人口占比下降至39.4%，为55162万人，这还是在20年间总人口增加了1.05亿的情况下，可见，实际上减少得更多，当大量的农村人口进入城市后，住房需求持续释放，所以，即便每年住房供应量不小，但需求也很多，此外，城市原住居民的改善需求也在同步进行，这是房地产黄金发展二十年的最直接因素。
从房子建设赖以依存的城市土地看，一座座城市看似很大面积，但实际用来建房子的土地并不多，就拿一个板块来讲，在规划上要考虑相关的配套，比如企业用地，用来就业，医疗教育用地，用作居民看病和孩子教育，还有其他娱乐、商业等等用地，此外，从大的方面讲，大多城市并不是完全城市化，因为他们还有不少农村，受制于耕地红线，不能跨性质使用。过去是如此，未来还是如此，在明年即将施行的《民法典》第244条中规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地”。从这个角度看，土地价值不断增长，由其稀缺性所决定的。
至于金融，包含的内容有很多，影响楼市购买力因素的，不乏房贷利率变化、房地产开发贷、信用贷、抵押贷等等，除了这些行政方面的因素，还有一个客观的因素，那就是货币发行量。我们常常看的M2，反映了市面上的流通资金，从2000年的13.5万亿，增长到198.6万亿，后者是前者的14.7倍。但社会资金增多以后，流通中的商品价格也会跟随增长，房子作为一种商品，也不例外。央行原副行长吴晓灵曾直言不讳地说，“中国房地产价格之所以高企，是因为货币发行量过大”。
因而，从以上3大方面看，房价上涨有其合理性，当然，这里面也有未列举到的因素，比如房产投资者或炒房客的入市，放大了住房需求，对房价波动产生了不可忽视的影响。
房价过快上涨，不仅不利于刚需置业，也不利于实体产业的发展，最终会影响到经济健康和可持续发展，包括在国际竞争中处于不利地位。对此，国家早有关注，并持续保持对楼市的管控，未来的房价大概率处于整体平稳状态。
特别是楼市调控长效机制的不断建立，包括这两年的调控中始终坚持“房住不炒”、“不以房地产刺激经济短期发展”的思路，各城市在制定管控楼市政策时，均是在这个大前提下进行。包括房贷首套房、二套房实行的差别化房贷利率政策，限购、限贷等等，均有辅助实现这个调控思路的影子。
此外，过去20年房价上涨的“人口、土地、金融”政策也在不断趋于平稳，比如说人口，16岁-59岁劳动力人口在2019年跌破9亿，如社科院报告所说，人口负增长将提前到来，叠加老龄化趋势，刚性需求将是一个逐步趋降的过程。至于土地，为配合楼市调控，大多城市在土地“招拍挂”时，给予了最高限价，对稳定楼市预期有直接作用。而金融，重点拎出来说一说，从当下来看，还是受到各种不确定因素影响。为什么这么说呢？
根据央行发布的第三季度金融数据显示，前3个季度，对实体企业贷款增加了16.69万亿，同比多增加2.79万亿，而社融也增加了29.62万亿，同比多增9.01万亿，对实体的大力支持，意味着需要发行更多的货币，数据显示，截至到9月末，M2同比增长10.9%（上一个月为10.4%），为216.41万亿。
此外，国际宽松的货币政策环境仍然存在。目前，全球疫情肆虐的情况并未得到根本扭转，各国央行为刺激经济发展，不断实行量化宽松的货币政策。比如老美，根据他们的财政数据显示，疫情开始到5月6日，至少印了3万亿美刀，欧洲从今年3月12日加大了量化宽松，3月26日启动7500亿欧的债券购买，6月4日再紧急增加6000亿欧，并表示支持复苏的规模为2.4万亿欧，由于疫情还未得到明显控制，从目前来看，大概率还有进一步增加流动性的举措。因此，通胀有加剧风险。
长期看，虽然一二线大城市、区域核心城市的房产价值坚挺，仍然有一定的上升空间，但楼市也在继续分化，并不是所有的城市、所有的房子都具有购买价值，同时，由于生活在不同城市，加之限购等政策限制，也不是所有人都会选择投资房子。通胀有加剧风险，未来什么最贵重？手握“2样”常见的东西不慌。
第一样是“城市结合部的土地”。都以为盖房子赚钱，但精明商人李嘉诚则比较善于囤地，几亿买一块地，N年后，地块价值则升值了数十倍。虽然我们不支持这种行为，但从商业的角度看，李嘉诚无疑是成功的，他正是看中了城市建设发展期的土地价值。可以预见，随着城市化进入下半程，可开发的土地会越来越少。有人说，老城区拆掉不就增加土地了吗？从发展趋势来看，高楼越来越多以及“旧改”趋势表明，拆建不现实，只能保留，最大的可能性是“进一步扩大建成区规模”，把资源和产业往城市外围扩展，与当前都市圈发展计划不谋而合，那么，城市结合部的区域就迎来发展机会，包括卫星城与核心城市的连接地带，均是产业和居住扩展的理想方向，这里的土地价值将会得到市场认可，所以，别看现在是农田、是乡村，未来，城市结合部的土地将显得异常珍贵。
第二样是人才（技能）。诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·赫克曼曾说，要跑赢通胀，最好的办法就是“努力工作”。看似不搭边的表述，实则蕴含着紧密的逻辑。什么东西能跑赢通胀呢，只有工资（收入）才有可能。数据显示，2000年时，全国集体单位人员年平均工资为6262元，而到2019年，全国非私营单位的就业人员年平均工资为90501元，后者是前者的14.45倍，20年间，是不是与前面所比较的M2数据（14.7倍）非常巧合的一致。所以，只要我们具有一定的学识、专业技能，能够胜任目前的岗位，其实是不用太担心通胀的问题。当然，如果我们想与通胀拉开差距，那就需要更努力地学习，成为岗位内的顶尖人才，起码能跑赢平均数，如此，心里就更有底气了。