从2016年9月到2020年10月，楼市调控已经持续4年有余，受其影响，全国房价涨幅已经明显回落。但不可否认，买房依然不是一件容易的事。据报道，今年1-9月，全国商品房销售均价为9878元，而7月-9月份，全国商品房销售均价分别达到了10211元、10448元、10063元，连续突破了万元大关。不难看出，虽然面临严格调控，但随着疫情影响的消退，房地产逐步实现了快速复苏，房价也步入到了“万元时代”。
但是，与居高不下的房价相比，购房者的收入水平一直都没有太大的提高。对二三线城市来说，平均工资收入基本保持在四五千、五六千，能够过万已是极好。此外，今年国家还公布了一组数据：我国人均收入3万元，但有6亿人月收入仅1000元，与房价水平形成了鲜明对比。其实，退一步来说，即便收入过万，如果刨掉日常开支，最后用于买房的资金也更少了。因此，即便目前城镇化水平已经达到了60%，但仍有2亿人正在租房。
那么，如果手里有足够的资金，现在该不该拿来买房？如果是放在三、五年前，估计绝大多数人都会支持买房，但现在答案已经出现分歧：一部分人认为，人工费、建筑材料等价格都在上涨，房价不可能下跌，所以还得买房。不过，也有不少人转变了买房预期，认为居民收入已经支撑不起继续上涨的房价了，与此同时，全国城镇人均住房面积已经达到了40平米，再加上空置率居高不下，房地产已经进入到了供大于求的阶段，房价是时候走下坡路了。
关于房价涨跌，这些年来，马云的“房产观”一直影响着很多年轻人。2019年，在阿里员工的集体婚礼上，马云曾公开表示，未来孩子最稀缺，投资投在孩子身上是不会错的。但话锋一转，他又表示，二三十年后，每对年轻人要养8个老人，管理5套房，未来房子不值钱。其实，这并不是马云第一次公开谈论房价，即使在房价快速上涨的前些年，他也多次呼吁年轻人不要着急买房，因为未来最便宜的东西可能就是房子。那么，马云的预言能实现吗？其实，关于未来的房价走向，国家早已一锤定音，楼市迎来了新形势。
首先，从政策导向来看，国家先后确定了“房住不炒”的定位，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，以及“不再把房地产作为短期刺激经济手段”的调控定位，即使是在受疫情影响比较大的上半年，依然三令五申，显而易见，平稳已经成为了当前房地产市场的主基调。
其次，从信贷环境看，除了收紧房企融资渠道的“三道红线”以外，据报道，监管机构还要求进一步压降涉房贷款的规模，不仅包括房地产开发性贷款，还包括个人按揭贷款，目前多家大行新增涉房贷款占比均降至30%以下，不少城市甚至暂停了三套房及以上的贷款。因此，对于“借鸡生蛋”的开发商和高杠杆炒房客来说，这无异于釜底抽薪。
第三，从调控程度看，从2017年-2019年，房地产调控出台的次数分别为250次、450次、620次，调控密集度和力度都在逐年增强。进入2020年以来，依然看不到松绑的迹象，而且进入今年下半年以来，深圳、杭州、成都、东莞、无锡、沈阳等近30多个城市又再一次掀起了房地产调控的大幕，这意味着本轮调控是一次长期行为。
最后，从经济格局看，今年国家提出了加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。其中，扩大内需成为重要的支撑点。但是，长期以来，高房价与房贷压力抑制了居民的消费潜力，数据显示，房贷是家庭负债的主要形式，占据家庭总负债的75.9%，所以在一定程度上来看，高房价与内循环是有冲突的，这意味着接下来一定不会再走房地产拉动经济的老路了。
伴随国家一锤定音，种种信号都已经表明，房地产已经告别高速扩张的阶段。正如央行原副行长吴晓灵所言：在泡沫中狂欢的日子已经不多了，做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。因此，在楼市新形势下，马云的房价预言并不是没有实现的可能。其实，退一步来说，就算房价长期保持平稳，在这样的态势下，居民收入跑赢房价涨幅也不再是问题，这对购房者来说，同样是一个值得欣慰的好消息。但是，面对这种局面，另外3类人可能要受到比较大的影响。
第一类是炒房囤房客。众所周知，炒房囤房客赚钱的主要方式就是囤积大量房产，然后凭借房价上涨的空间，从中赚取差价。但是，伴随国家一锤定音，如今房价上涨的空间已经被大大压缩了，房价涨幅开始呈现趋缓甚至平稳下行的态势，预计接下来他们不仅会面临房产持有成本增加的可能，而且想要转手变现也没那么容易了。
第二类是开发商群体。房地产告别只涨不跌、稳赚不赔的阶段，对于买涨不买跌的购房者来说，买房意愿将会大大下滑。除了面临销售压力，对于开发商来说，融资新规下，还面临着现金流压力以及去负债的考验，所以对于一些资金实力不足，抵抗风险能力较弱的中小房企来说，大概率将要面临被兼并甚至淘汰的可能。即使是对于龙头房企来说，在当前的环境下，也不可避免的要通过打折促销、降价跑量等方式来盘活现金流。
第三类是银行。长期以来，由于房贷额度更高，贷款年限更长，违约率更低，获得的利润更高，在银行眼中，房贷几乎成了优质信贷资产的代名词。相关数据统计，房贷业务几乎占据了银行贷款业务的50%甚至更高。但是，如今国家要求压降涉房贷款的规模，三套房以上甚至出现了停贷，短期内将对银行的盈利状况产生不利的影响。
不过，笔者认为，从长期来看，房地产信贷收紧未必不是一件好事，因为可以进一步优化银行信贷投向结构，规避房地产泡沫风险，倒逼资金持续流向实体行业。