日前，中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据，对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理。
梳理发现，从2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18%，平均年复合增长率为8%；二手住宅表现稍弱，平均涨幅为22.18%，平均年复合增长率为5.08%。
其中，温州新建商品房涨幅为21.29%，年复合增长率为4.94%，排名第60位。可见，尽管近两年温州房价总体平稳，排名靠后，但对比4年前温州房价还是出现了一定的增长。
涨幅21%？事实又是如何？
仅看这些数据，大家或许感受并不明显，但从具体板块的房价涨幅来看，或许是一个更直观的角度。当然，也会让很多人更焦虑。
01
同样的价格，5年前可以买七都，现在只能去瓯江口
以15000元/㎡的房价去看，买个建筑面积约100㎡的小三房，总价约150万，首付不足50万，每月还款约5000元（以30年计），一度是许多刚需购房者的理想价位。然而如今，这个价位，竟然在主城区可能买不到房！
试想一下5年前，约15000元/㎡的房价，市区及瓯北还有一大堆新房可以供选择，包括七都、黄屿、梧田、南湖、瓯海中心区、瑶溪、三江等近郊区域。
正在崛起的三江商务区。
但是，这样的价格，如今东向的瑶溪，南向的茶山，西向的潘桥，北向的瓯北的新房价格，也普遍在17000元/㎡以上，且很多区域没有新盘供应。
再往外围走，依旧属于城市近郊的地段，妥妥的2万+。当前，也仅有滨海、瓯江口、林里三个板块，能买到15000元/㎡内的新房了。
而那些当年房价约15000元/㎡的板块，如今在售新房妥妥的2万+，普遍涨了几千元。当然，这仅仅是毛坯价，而市场上的装修标准普遍超过2000元/㎡。也就是说，跟5年前比，在买房时购房者所需付款，单价就要增加近万元了。
当年那一批约15000元/㎡的房子，凭借实景呈现与拓展面积，二手房价格普遍在25000元/㎡以上，单价涨幅破万！像瓯海中心区北单元，如今不少二手房房价破3万了，如果在楼市低谷期买进的话，就翻倍了。
而5年前的商品房有拓展面积，与现在的商品房相比，可谓“物超所值”。那么如今不仅同样的价格只能买到更远的房子，还会买到实际面积更小的房子。
而在瓯海中心区、黄屿、南湖等地，去年以来多宗地块的成交楼面价超过15000元/㎡，印证了房企销售的那句话——房价变地价。
02
曾经2万+的区域，现在大都已高攀不上
如果说上述从约15000元/㎡涨到25000元/㎡起的板块，大多位于近郊，那么核心城区的豪宅，即便涨幅差不多，单价、总价的差距就更夸张了。
2015年，中央绿轴区域的新希望·白麓城首期开盘，均价约23000元/㎡，当然这还是该盘首期推出的是最小的两个地块价格。2014年底，边上的华鸿·温州大公馆开盘，均价约28000元/㎡。差不多时间开盘、位于瓯江路的中梁·海景壹号，均价不足30000元/㎡。
如今，这一批位于滨江商务区、中央绿轴的二手房价格，普遍超过40000元/㎡，个别达50000元/㎡，一线江景房还会出现更夸张的个案。当前，滨江商务区·中央绿轴的新盘，房价普遍在35000元/㎡以上，较当年同样出现了明显上涨。
不比不知道，一比吓一跳。是不是很心慌？
瓯江路沿线部分江景房。
当前，由于核心城区这些新盘普遍定位为豪宅，面积段较大，当单价出现超过10000元/㎡甚至更高时，凭借大量建筑面积约144㎡以上的面积，不少新房近5年的总价上涨超过200万元，足以当年在近郊买一套刚需房。
而5年前，这些不足30000元/㎡的房价，在大家看来已经很贵了，如今只能买在近郊。更可怕的是，今年德信竞得的滨江商务区地块，楼面价近28000元/㎡，且还不是一线江景地块。
这样的价格，看了心是不是更堵的慌？
03
房价上升大周期，涨幅有原因
不仅是这些，曾经的开发区金海园区、林里板块7000元/㎡左右的房价，如今也基本消失殆尽，取而代之的是1万+。
如果从涨幅程度来说，新兴区域房价的涨幅更为可怕，特别是近两年的瓯江口新区，由于投资客大步抢滩后，房价已很不友好了。
种种事实表明，虽然跟不少一二线城市相比，近5年温州房价涨幅还算平稳，但通过上述分析，大家已经深刻感受到近5年温州房价的显著变化了。
那么，为什么近5年温州房价会上涨的如此之多？最重要的原因，在于近5年国内楼市整体处于上升周期。
2014年底，温州取消限购，随后两年时间里，从国家到地方，“去库存”成为楼市主旋律，不断出台各类刺激政策，对楼市起到了较大的刺激作用。
“买涨不买跌”的心理有让不少市民加入购房大军，推动楼市走热，但仅刺激了一手房，二手房依旧平稳，甚至还有些难卖。
再一个，2016年起的“大拆大整”，尤其是货币化安置的推行，也为温州楼市加入了强劲动力，让原本仅仅是微涨的楼市，出现了较大幅度的涨幅。
虽然“棚改”在全国范围内都在推行，但温州的“棚改”力度非常大，在为城市做出巨大贡献的同时，也大大增加了这座城市的生活成本，房价就是其直观体现，连原先难卖的二手房都受到了刺激。
不过自2018年以来的近2年时间里，随着“房住不炒”的落实，政策主旋律由刺激转向抑制，房价的上涨态势得以遏制，楼市总体平稳。
而今年，近两年市区土地供应量明显增加，购房者的选择余地也明显扩大。因此，近期市区许多板块都出现了滞销现象，开盘价不低、去化率不高。
近期温州楼市，跟最近的气温一样突然转凉，似乎已进入秋天！
04
确保中低价位、小户型供应
温州的高房价，一直是阻碍温州城市可持续发展的重要原因，很多人在温州看不到买房的希望，也降低了温州的城市吸引力。在这样的对比之下，楼Sir突然发现，5年前的温州房价，真的很亲民、很友好。
让温州房价降回5年前的水平吗？这不仅不大可能，更会对这座城市的经济、建设与发展带来整体性、系统性的破坏。但是，在经历过这一轮上涨之后，温州的房价问题，也该解决了。怎么破？
从滨江商务区远眺七都岛、瓯江口。
楼Sir建议，一方面土地供应侧重郊区，增加低价房的总量，让更多人在温州买得起房、看得到买房的希望。另一方面，加快城市建设步伐，提升城市竞争力，让城市对得起现有房价体系。
在核心城区，尤其是滨江商务区、中央绿轴区域的土地，尽可能以综合用地的形式出让。这不仅从表面上抑制地价，更为城市增加更多高质量的商业设施与公共空间，提升城市形象与生活品质，让温州拥有接近大都市的内容。
郊区应继续保持一定量的土地供应，确保有中低价位、小户型新盘的供应。但是，郊区需辅以相关配套的建设，早日摆脱郊区现状，真正融入城市、就地解决生活配套。加快城市快速路、轨道交通的建设，以更快捷的交通方式，拉近与核心城区的时间、心理距离。
城市扩张区应加快基础设施与配套设施的建设，尤其是优质教育资源的导入与社区商业的配建，让新区更具生活气息。都市更新区应加快对老旧工业区、城中村的拆除、改造，让板块更具吸引力。
产业集聚区的各类产业平台的招商力度仍需进一步加强，加快重大产业项目的落地，真正成为城市转型发展的动力，避免沦为“睡城”、“投资城”。
同时，在郭溪等当前几乎没有商品房的地方，能否尝试在这些区域投放低价土地？它们尚未真正纳入温州现有房价体系，若出现价格更低的新房，不会对楼市造成明显冲击。
另外，对于大家非常关注的人才住房，当前不少人表示房源有限、不符合资格等，因此楼Sir建议人才住房领域仍应继续扩大覆盖范围，让人才真正有意愿购房、落户。