文：子建
目前，我国房地产的发展形势，主要围绕着两个字：“稳定”。稳定的房价、稳定的房地产市场供求平衡、稳定的房地产企业发展情绪。在调控下，今年的楼市发生了不小的变化，无论是房地产企业、炒房者还是刚需，他们所面临的“形势”都非常“微妙”，与往年相比甚至可以说是“天翻地覆”。
首先，随着融资渠道的收窄和房地产市场的冷清，现在绝大多数房地产企业考虑的不是怎么拿地，而是怎么卖房子，所以今年房地产企业降价促销的力度还是很大的。
二是炒房客，由于国家执行“房住不炒”的政策，绝大多数炒房客都决定“停手”，新的炒房客再难出现，“老炒房客”和房企，现在想的是如何“出手”。否则，一直在手的房子，也不过是一堆钢筋混凝土。因此，房地产投机者需要有人来接手他们的房子，而刚需则成了他们的“理想人选”。
刚需，对于房子存在刚需的，在一定程度上，无论房价是涨是跌，刚需都会选择买房，毕竟有需求。于是，近些年来，投入楼市中买房的人群中，不乏一些是刚需族，另外，一些投资者手中多余的房子，也卖给了刚需。
而高位接盘的刚需，也是饱受高房价之苦，承受着高昂的住房成本。由于刚需是房地产市场购房的“主力军”，刚需的存在将保证房地产市场不缺购房需求。这样，投机者就可以安心了，仍然可以通过买卖房地产获利。
然而，目前，楼市“刚需”已经告急。有人直言，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融！由此可见，人口对房地产非常重要，对房价也是一种支撑。随着人口的增加，会有买房的需求。这样，投资者就不会担心找到买家了。
人口变化对房地产市场有很大影响。经济学家姜超和城镇化专家任荣融曾在不同场合指出，从城镇每千人房地产新开工数量这个指标可以看出，楼市早在2013年就开始下滑。但巧合的是，也是在2013年，中国劳动力达到10.6亿的峰值。也就是说，随着婚房和学区房需求的不断增加，近年来房价不断上涨。
同时，经济学家梁中华估计，目前中国单身人口超过4000万，其中农村有3000多万。特别是1997年以后出生的人口性别比高达100比120。男孩比女孩多，因此在未来10年里，单身人数必然会增加。考虑到结婚率的下降和男女之间严重的不平衡，单身人口可能在十年后继续增长。
对中国人来说，结婚意味着买房。然而，现在很多年轻人月收入不足5000元。面对价值100多万元甚至上百万元的房子，他们真的无能为力。即使买了房子，未来的生活也会很穷，所以很多年轻人不愿意过这种生活，而会选择不结婚。
因此，在中国有一种说法，房价是年轻人最好的“避孕药”。因此，随着中国单身人口的增长，未来婚房需求将继续下降，随着更多的人能够继承上一代人的住房，根本就没有必要购买，房屋只会变得更加难以出售。
房地产大亨潘石屹曾说过：中国房屋严重过剩。按我们房屋的总面积计算，中国每人可分配约37平方米。请注意，这是每人37平方米，不是每个家庭37平方米。它是世界上人均住房面积第五大的城市，住房严重过剩。然而，开发商仍在疯狂建设。
2013年中国城市住宅市场空置率高达48万套，其中城市空置房多达4898万套。截至2018年，西南财经大学已公布城镇空置住房约6500万套。据农村工作领导小组办公室原副主任陈锡文介绍，大中城市、小城市和农村的空置率分别为11.9%、13.9%和14%。随着空置率的上升，可以预测10年后的购房情况一定是“引人注目”的！
此外，我国城市化率呈现缓慢增长。中国城镇化发展经历了三个周期和两个拐点。第一阶段，城市化水平低于30%，处于缓慢发展的准备阶段。第一个拐点是30%，自此进入第二个阶段：快速发展阶段；第二个拐点是70%，之后城市化进程再次平坦化，进入第三个阶段：成熟期。
因此，近年来对房地产的需求实际上与城市化的快速发展有关。现在城市化的步伐正在放缓，所以未来对房地产的需求也会减少。
有专家认为，未来十年，有一样东西，比房子和现金更为珍贵，那就是教育！两年前，马云预测未来的房价将像大葱一样便宜。尽管当时很多人对这个结论嗤之以鼻，但他们最终不得不承认，这一结论产生了巨大的影响。两年后，他的演讲仍然“令人印象深刻”。
在此之前，马云谈到教育，说不能把孩子放在温室里。对孩子来说，光给孩子知识是不够的，而是要给孩子一个健康的身心、滋养灵魂的兴趣、团队合作的能力和对未来不确定性的能力。
虽然对教育的投资是一项长期的、大量的投资，但回报是平等的。一方面，对于个人来说，中国城市教育的回报率在6%到10%之间。也就是说，每增加一年的教育，收入可以增加6%到10%。事实上，除了提高收入水平，教育还可以提高认知能力、社会地位和网络资源。
另一方面，对于经济和社会而言，劳动力素质的提高可以促进社会经验的发展，而劳动力素质的提高则归因于教育。任正非在接受中央电视台采访时说，如果从今天的基础教育开始，二三十年后，很多孩子已经是博士了，他们将在创新领域为国家而努力。每个购房者都应该清醒地认识到，子女的教育，永远比你买了几套房子、银行有多少存款更重要、更珍贵。
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