“3大信号”出现,明年房价或将超出想象,该不该买房已经清楚了

subtitle 房产新谈 10-27 02:00 跟贴 1236 条

对于房价,现在很多人都在期待房价能够回归合理水平,希望可以通过自己努力买一套属于自己的房子。房子作为生活的必需品,不仅仅是居住的位置,还是家的象征,而且现在谈恋爱、结婚、孩子上学都需要房子。所以,虽然租房可以解决居住的问题,但是依然解决不了其他问题。我们国家现在仍然有2亿人左右在租房居住,这是一个非常庞大的群体,这其中很大一部分人都需要买房子。但是房价一年比一年高,房租一年又一年地涨,所以,想买房子、急需房子,但是又买不起,这是一个很难解决的问题。

今年以来,房价似乎出现了少许松动,笔者所接触的楼盘不少都出现了降价现象,特别是郊区楼盘房价下跌非常明显。根据今年上半年新建商品房销售价格显示,北方大部分城市的房价都出现了不同程度的下跌,南方城市的房价还是以上涨居多。在今年9月份,房企们开启了一场降价促销潮,房企们出台各种各样的优惠政策来吸引购房者,一时间似乎房价已经开始回调,但是真实情况并不是这样。这次房企降价促销力度看似很大,其实房价相比于9月之前的销售价格,其实也没有下跌多少,这并不是说房企们在玩文字游戏,只能说明在9月份之前房企就已经开始降价。由于今年年初停工停产和央行严查违规资金流入楼市的影响,今年以来房企们销售业绩就不景气,资金链非常紧张,所以从今年年初开始,不少房企就已经悄悄开始降价促销。那么,在这种情况下,明年房价是上涨还是下跌呢?现如今出现“3大信号”或将改变楼市格局,明年房价走势或超出人们想象。

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第一:“三条红线”出台,是房企的挑战也是机遇

在今年9月份,央行和住建部联合部分房企来了一场座谈会,会中划定了针对房企负债率限制融资的“三条红线”:

剔除预收款后的资产负债率大于 70%;
净负债率大于 100%;
现金短债比小于 1 倍。

“三条红线”的宗旨就是让房企主动去降低负债率,同时限制房企的融资规模,从而限制了房地产行业的发展速度。房企要想降低负债率,也就不能一味地使用“借新债还老债”的方法来解决目前资金链紧张的问题,因为这会让负债率继续增加。现如今,最好的方法就是卖房子,通过卖房子回笼资金,不但可以解决资金链紧张的问题,还可以降低负债率。但是目前的问题就是房子不好卖,现在房价高,很多刚需都买不起房子在观望,所以房企现如今都在通过降价来吸引或者争抢这些刚需购房者,目前来看,降价促销是最好的方法。那么,在未来3年房企降负债的时间里,肯定少不了房企们降价促销的活动了。

对于房企来说,房企大规模融资,转而降价卖房回笼资金解决资金链紧张问题,同时降低负债率,这对于房企来说是一个挑战,但是同时也是一个机遇。房地产行业发展到如今,不管未来房地产行业发展如何,但是现如今房企或者说房地产行业的负债率已经太高了。高负债率迫使房企需要不断地融资扩大规模才能继续发展生存下去,但是这样发展下去负债率可以一直继续上涨吗?当然不可能,降低负债率是必须要面对的问题。现如今国家出台“三条红线”,提前帮助房企降低负债率,对房企来说是挑战更是机遇。

第二:住房资源已经过剩,未来房价会慢慢分化,不再是只涨不跌

根据央行今年年初给出的数据显示,96%的城镇家庭都有房子,而且户均1.5套。另外,根据国家统计局给出的数据,2018年底中国城镇居民人均住房方面已经超过了39平方米。其实这两个数据都在告诉我们,我们国家的住房资源在总体上已经过剩。现如今只是这些住房资源分布不均衡。

现在随着人口的不断流入,一二线热点城市和部分经济发达的三线城市住房资源还会存在紧缺的情况,但是这也意味着大部分三四线城市的住房资源已经过剩,而且随着人口不断流失,以后会越来越严重。所以,未来的房价不再会是只涨不跌,人口持续不断流入的一二线热点城市,由于住房需求不断增加,未来房价还可能继续上涨,而人口持续不断流出的三四线城市,未来房价大概率会下跌。就这样,房价也会随着城市的发展和人口的流动而慢慢分化,单方面上涨的时代已经过去。

第三:旧改取代棚户改,三四线城市楼市失去了最大资金来源

在上一轮房价上涨的过程中,房价表现最亮眼的并不是经济发达的一二线热点城市,而且经济并不发达的三四线小城市,甚至很多小县城的房价涨幅都翻了一番。就比如笔者的家乡,一个小城市,房价从3000多元涨到了8000多元,过万的楼盘也有不少。为什么上一轮房价上涨时三四线城市房价能够上涨这么多呢?并不是因为这些城市的经济好转或者人口增加了,而且因为棚改货币化安置的原因。棚户区改造本身国家就投入了大量的资金,当时又将补偿的拆迁房换成现金给拆迁户,导致大量资金流入了楼市。因为拆迁户由于没有房子,拿到钱之后就会购买房子居住或者投资房产。所以,棚改货币化不但让三四线城市资金增多,还增多了购房者。这也导致了三四线城市房价无视经济和人口不断上涨。

今年老旧小区改造工程已经全面开始推进,最后的棚改项目也会在今年年底结束,这也意味着旧改将彻底取代棚改。这对于楼市来说失去了大量资金和优质客户。特别是对于三四线城市,失去了持续不断的资金流入和有实力的购房者,这里的房价严重偏高,和当地居民收入水平严重不相符,房价也会慢慢回归到合理水平。


总结:房子说到底最终还是用来给人居住的,不管其被附加了多少属性和福利政策,最终还是要由人来享受这些福利政策。房子作为商品,也要遵循商品的价值规律:物以稀为贵。随着住房资源的慢慢过剩,房价不可能再继续单方面上涨下去。强者恒强,弱者恒弱,未来房价走势亦或如此!

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