阿里加码易居 转动房地产行业数字化“飞轮”

subtitle 新产经 10-26 10:34

文/《新产经》郭师绪

近日,阿里巴巴集团(以下简称“阿里”)与易居(中国)企业控股公司(以下简称“易居”)共同宣布,推出“不动产交易协作机制”(以下简称“ETC”)。该机制将基于数字化、智能化的新产品,构建一套多方参与、高效协作的开放平台,促进房产行业的数字化升级。同时,天猫宣布正式成立房地产部门,推出“天猫好房”平台。

阿里增持易居

7月31日,易居发布公告称,公司获阿里巴巴集团认购6.76%股份及10.32亿港元可换股票据。此外,双方还签订协议达成战略合作,阿里与易居将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。双方将成立合资公司,共同建立房产线上营销平台和数字化交易链路。阿里是合资公司控股股东,持85%股份。易居持15%。

此外,易居还宣布拟收购在美股上市的O2O房地产服务提供商乐居56.19%股权。届时,乐居将成为易居的附属公司。本是易居股东的阿里,经过此次增持,将成易居第二大股东。易居阿里共建线上房地产营销及交易平台。

“这是贝壳在美股递交了IPO招股说明书之后,阿里和易居中国携手来抢赛道。” 晖智库经济学家胡景晖表示,整个行业的演化进程都加速了。

一直以来,“住”是一块互联网巨头们“最难啃的骨头”。此番易居和阿里牵手,意义非凡。易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻毫不讳言,“这不仅对易居未来的发展是一个重要里程碑,而且会是中国房产服务领域的一件有重要意义的事件。”

业内人士分析,贝壳赴美上市引发了中国房地产交易服务行业赛道的变化。阿里是易居的老股东,老股东加大投资,说明阿里需要通过与易居的合作来强化在线房屋营销板块;易居则可借此机会推高股价,一举两得、各取所需。

周忻认为,天猫好房现在是否成熟,能否在短期内打通线上线下实现一键式购房,其实并不是最重要的,他更想讲述的是这个由易居和阿里联手打造的不动产协作机制的故事。

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对标贝壳:易居外延式生长

在阿里巴巴和易居共同宣布成立“天猫好房”平台后,外界都判断天猫好房要狙击的就是贝壳找房。面对揣测,周忻说,他很欣赏贝壳的模式,自己与链家、贝壳找房董事长左晖关系也很不错。

“但是易居要站在房企服务者的角度去想要干什么。而现在,开发商都想多一种选择。”周忻毫不避讳地谈论贝壳,回答了阿里和易居缘何要进行合作,以及这将为中国的房地产行业带来些什么。

电商在中国发展了20多年,几乎一切商品都可以线上售卖,但拥有“16万亿新房+6万亿二手房”体量的中国房地产行业,还没有谁真正做到过房地产线上交易。

房产服务行业进行整合,正式开始加速,易居和阿里合作只是一个前戏。易居的姿态也发生了变化,由原来的服务生转变为积极进取的战士。

那么,从看房、签约、支付到交房都通过互联网完成,这在未来有可能吗?

阿里巴巴和易居中国选择联手,他们共同宣布成立“天猫好房”平台,其中阿里占股85%,易居占股15%,第一期投入50亿元。他们称将构建“不动产交易协作机制”,打造不动产全链路交易平台的生态圈。

从易居和阿里巴巴官宣的内容来看,“不动产交易协作机制(ETC)”是基于数字化、智能化的产品赋能,以区块链技术为支撑,构建的一套不动产交易主体多方参与、高效协作的机制。

这套机制将提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景;承载房源入库、验真包装、营销推广、交易过户、三方服务等多项交易服务功能;通过节点管理、联盟协作、数据管理、业务透视四大管理模块,促进房源方、客源方和交易服务方之间的高效协作,同时,实现交易每个环节的公平开放。

阿里巴巴和易居中国两家公司同时表示,此举旨在帮助房地产公司定制其在线旗舰店,将3D购买技术、直播和更多金融服务能力融入房地产行业。

阿里提供平台资源和技术支持,在阿里、易居原有的业务基础上,共同建立线上线下交易生态闭环;易居则将发挥自身在房地产领域的资源和专业优势,组建独立技术运营团队配合合资公司开展工作及提供专业支持。“这样一个平台的建立进一步说明了房地产行业与互联网结合的趋势,”上海艺居研究所智库研究主任严跃进表示,“这已经成为房地产公司未来可以关注的一个领域。”

严跃进说,随着越来越多的房地产企业推出网络平台,其他房地产公司将在未来努力进行营销。在这些平台的帮助下,他们还可以改变自己的营销模式。

此外,“房地产交易协调机制”(ETC),这是一个以云计算、人工智能、区块链等多种高科技数字技术为支撑的系统。承载房屋仓储、市场推广、交易、第三方服务等多种交易服务功能;提供了四种交易场景:新房交易、二手房交易、特价房交易、拍卖行交易。

外界纷纷猜测,“天猫好房”的诞生以及ETC协作机制的推行,是否意味着易居与贝壳的正面交锋?

对此,周忻在接受《中国房地产报》记者采访时表示:“贝壳ACN(经纪合作网络)与阿里易居ETC最终目的都是让用户方便,让客户多一个选择。这个市场很大,足矣容纳下两个巨无霸,甚至更多巨头。”

“天猫好房的逻辑,更多是TO C,协作机制是TO B。天猫好房在今天更多考虑的是用户,用户第一,员工第二,股东第三。易居乐居角度是如何帮助开发商、帮助经纪人实现交易,实际上易居是TO B的公司。”周忻表示。

“天猫好房”是否会成为第二个贝壳?在周忻看来,易居的ETC好比安卓系统,具有强开放、讲协作、趋公平的特点;而贝壳找房的ACN恰好相反,更像苹果系统模式,它是强管控、重运营和趋垄断。从这个角度而言,ETC更接近美国MLS下的不动产交易机制。

促数字化转型

近20年来,我国房地产市场发展迅速,但房地产交易尚未形成一套较为成熟的交易规则。

据悉,在房地产营销中,开发商经常遇到直接客户难以接触、营销成本高、被单一垄断渠道绑架、交易过程无法监控等问题。在房地产交易中,渠道经纪业务也面临着房源信息难以控制、缺乏有效客源、恶意竞争严重、交易流程复杂、交易成本高等严重问题。

“科技创新和商业链接的数字化将给房地产业带来新的红利。”天猫的总裁蒋凡表示,“网络场景对未来的房地产消费将非常重要,而线下场景将更加智能。”

易居CEO丁祖昱预测,未来10年,商品房销售面积将达到150亿平方米,商品房销售总量将达到150万亿。如果其中的50%转移到网上,这将是一个巨大的市场。

然而,网络模式仍然面临着许多质疑和压力。对此,严跃进说:“公司要关注消费市场的需求和关注点,真正研究市场的痛点,形成更好的平台。”

严跃进表示,目前,很多公司都已经建立了这样的平台。“房地产互联网市场存在很多机会。合作的机会大于竞争的压力,也能为整个行业形成更好的生态环境。”

在业内看来,未来房地产很重要的方向还是数据和系统,数据可能是能够让房地产行业的交易提速提效和标准化的一个非常重要的领域。在数据领域,阿里是有很强优势的,而易居也有足够的行业垂直的切入,包括易居现在做的二手房加盟系统、公盘区块链,再加上阿里的云计算大数据能力,此次易居和阿里的合资公司也更聚焦在数据领域。未来有很大的可为空间。

此外,对标贝壳从二手房切入新房,易居从新房切入二手房。对此,业内分析指出,首先,新房在未来的3到5年之内,在中国还是房地产的一个重要角色。易居会继续发挥在新房方面多年的行业积淀和优势,联卖公盘会更好的落实下去。

且长期来看,未来的大方向是二手房。目前,北上广深二手房交易量都超过了新房,接下来很多新一线城市或者强二线城市,未来3到5年也会逐步迈入二手房为主的时代,相信易居会加强二手房布局,会更加地发力。

左晖曾在2019新经纪峰会上预测:“整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小,二手房市场会从六七万亿增长到10万亿。新房12万亿中,我们预计超过50%是经纪的市场。”

专家分析指出,实际上房地产本身和金融有着非常密切的联系,包括周忻本人跟钜派,还有一些金融类的互联网应用也很早布局。阿里有支付宝、蚂蚁金服的金融通路和支付通道,未来在合规合法有牌照的前提下,怎么能够通过房地产更多地让金融能够得到更好的应用。未来不管是商业地产还是长租公寓,实际上房地产的金融化或者说更多的通过 Reits(房地产信托投资基金)这样一个间接投资形式,让老百姓分享中国经济长期发展的这样一个红利,也是一个很有为的空间。

且易居很早布局了社区。近期很多在港股上市的物业管理公司,疫情期间股价大涨,实际上通过这一轮疫情,越来越多地让我们意识到了物业管理、社区商业、社区服务的商业模式,未来会越来越有价值。如果未来跟阿里的电商物流系统、物品交易衔接,更多地在社区管理、物业服务、社区商业,包括电商的最后一公里等方面发展,也有很大的空间。这样的一个布局,从业态到商业模式上来讲,整体来看更丰富。

而对于阿里来说,阿里本身是一个物品交易的平台,所谓大居住已经远远超出了房屋的新房二手房交易、房屋租赁,实际上看到了未来上下游的延伸。易居跟阿里携手,借助阿里这样一个物品交易平台,未来跟居住相关的家居、家具、家电、家居用品,这个也有很大的特别空间。

贝壳成功上市标志着行业大整合的开始。贝壳IPO、阿里增持易居,使得房地产服务行业在加速。这个20万亿的市场,也是衣食住行当中,在电商化或者互联网改造当中,是最后一个还没有被完全改造的市场。

易居中国与阿里的合作,意味着房地产交易和上下游的服务,这个最难数字化的行业,抓住了数字化机会。

大戏开始后,大家会看到演法是不一样的,但是最后条条道路通罗马。业内人士认为,“阿里+易居”“贝壳+腾讯”,他们的商业模式是不一样的。这两对选手的两个不同的商业模式,很快可能会加速房地产交易服务领域寡头时代的到来。两个寡头,一个寡头就是垂直服务领域,就是“阿里+易居” ,另外一家就是平台化的“贝壳+腾讯”。如果说阿里和易居的合作非常成功的话,未来的中国房地产服务行业可能是一个比较平衡的生态。

总而言之,一切过往皆为序幕,现在才刚刚开始,相信巨头们都会有所反应,有所动作,有所谋篇布局。未来中国房地产服务业一定不可能出现双头鹰的市场格局,也不会出现三国杀,一定是一个相对均衡的市场格局。

可以预期的是,阿里能够帮助房企建立完善的线上线下服务体系,创设更安全的交易环节,进而提高房地产服务的整体运营效率,给看房置业的消费者带来实惠和方便。

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