我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值
回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能
提问：房姐，有首套资质（儿女资质），现在只有房山地铁次新小区89平米住房一套，想换市区大平米住房，89的房子现在出售只有300W，高峰时曾经到450W。现在出手凑首付合适吗？如果等合适，等到何时出手呢？
回答：房产可以出售 但是不好卖，可以同步进行抵押贷 450万肯定是虚高了，不要对比虚高价格，以免心态失衡，卖得出去的才叫价格。 北京适合年底之前买入，首付尽量凑大额。
提问：您好！凌云名苑和凯德品元选哪个？
回答：凌云名苑我记得这小区塔板结合，规模不大，就是比较新，成交不是很活跃 我宁愿买奥森附近的纯板楼了 比如美伦堡 澳林春天的板楼 凯德品元这个小区的问题就是涨幅太慢，大塔楼。 建议看看牡丹园的金尚嘉园，稍远，但是板楼，品质好
提问：房姐您好！目前想出手一套三居，自住加投资，预算1500至1700，目前进入考虑范围的是凤凰城（二期或三期）、金星园、金地国际花园几个小区。小孩目前在西城上初一，买房不需要考虑学区的问题，买房后最近三到五年先出租，未来考虑自住。基于以上情况，有几个问题请房姐不吝赐教：1、这几个小区您怎样看，建议选择哪个？2、据了解目前凤凰城北侧有学校正在施工，这是个什么学校，什么时候开始招生，未来会影响凤凰城的房价吗？3、目前在京家庭有两套房，想出售一套再买一套，买卖间的节奏如何把握，先看好房子再卖还是先卖了房子再看，同时操作连环单感觉风险和难度很大。目前拟出售的房子已挂出去一段时间了尚无靠谱买主，基于当前北京房价走势和我的买房需求，需要较大幅度降低售价以尽快出手么？以上问题，期待得到您的指导。
回答：1. 金星园不错的，就是人朝的毕业生一年比一年多 2.听说是人朝的高中部新校区，对周边肯定是利好 3. 可以看下精华主题的卖房技巧，春节前完成置换比较好，一般来年3月会是一波小阳春。
提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～
回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘
提问：您好，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑学区房，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看首选海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了
回答：1. 从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分部差异大, 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择 北京 主看看 望京、朝阳公园、双井 深圳 主要看 深圳湾、蛇口、宝中
提问：房姐您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有得挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！
回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子
提问：房姐好，新人首问。 女朋友现在SFSD，首付200左右，想买一套500以下的纯投资用。请房姐帮忙出出主意 1.目前自己在看的区域是草桥和十里堡的二手房(晨光家园），中介一直在推荐亦庄和瀛海的新房。 东边繁华，基础设施建设好，交通便利，但人口密度很大，是否已经饱和了？草桥各方面适中，但是不看好丰台区的发展；瀛海亦庄那边听说新区建设不错，但是未来发展潜力不清楚。 请房姐帮忙分析分析哪个区域更适合投资 2.目前不自住，纯粹想投资，八年后才考虑学区的话。是应该一步到位考虑学区，还是买低价房等升值呢 3.目前所住的万柳桥离丽泽商务区，以及周边未来规划的地铁站距离都很尴尬，想请问升值空间怎么样啊
回答：1. 新盘佣金高中介更愿意推。是否买新盘要看你的首付和需求，低首付适合新盘因为贷款能拉高二手是有贷款限制的，其次如果是短期过渡就二手，看重品质自住就新盘，瀛海未来不错，但大部分盘有溢价，新盘可以看下 瀛海府 2. 不考虑学区 3. 丽泽商务区算是丰台的cbd, 但都这么多年了也没整出啥出来
提问：美女姐姐，你好，我在西城有一套刚需学区房，没有贷款，现在想要卖掉郑州万达的房子，大概到手400个。想在北京再投资一套。请问考虑哪个片区收益较大？怎么操作比较好？此外重庆还有一套小房贷款60个，影不影响北京买房？
回答：你好，子弹400，全款抵押买入，如果只打算买1套，可以淘到1000万左右的标的。 可以选择朝阳公园、双井、团结湖、大望路、呼家楼，望京等次新盘 朝阳价值被低估板块更多。 全款抵押的方式不受贷票影响。
提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响升值，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答
回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 首选朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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