我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：秦皇岛阿那亚值得投资吗？ 最近又去了两次，住的酒店，感觉社区确实不错，业主食堂很方便，超市小而精。 下了阿那亚的客户端，发现它的民宿也是统一管理，2居租金周末2188一晚，平时1288，好像收益很高的样子。不知道出租率怎么样？ 去了趟售楼处，现在开盘已经11期了，远离核心区域，定价好像两万二，开盘各种打折90平二居一百七。 以上是我了解到的，谢谢回答
回答：秦皇岛 以及秦皇岛阿那亚 不建议投资。 旅游地产，网红地产，只能作为不稳定的出租收益，当地属于租赁市场而非生活居住市场。 租售比再高，也抵不上房价一轮20%的小涨。
提问：房姐好，北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗
回答：香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑
提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？
回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。
提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房收租，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢
回答：1. 买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。
提问：房姐你好。我们是外地来北京工作，两人加起来月收入约5万元，公积金一个月缴纳6700，尚未结婚领证，准备2020年利用我的工作居住证在北京上车。但是我本人在外地有过房贷，女朋友则没有购房资格，所以只能算二套。目前手中首付可以凑出200万左右，有几个问题想向您请教一下： 1.先全款再抵押的方式具体详细的操作流程是什么，市场上是否有这一类的中介机构帮助办理。中间会有哪些风险点，如果方便的话，希望可以得到您的详细指导 2.目前我们选定的标的在朝阳，初步看中大望路附近的阳光100（8w均价，较新但只能买一居），光辉南里（6w均价，老破，可买2居）。不知道这两个小区是否值得买，如果不值得，朝阳区还有什么小区值得推荐 3.淘笋一般来说的流程是什么，就在贝壳APP上搜吗，还是借助什么媒介，如果知道和判断有笋盘出现，是否需要天天盯着等等，目前我们还是一头雾水的状态。如果链家中介费不值得这个价，我们还有什么其他找房的渠道可以选择 4.先全款后抵押的模式为何要优先找不满五唯一的房源，这个有点不太能理解。我感觉即便最低指导价过户，也是一笔不菲的税吧？这个可否举例说明一下 总之问题比较多哈，不知道你是否提供更加定制化的服务，如果有我们肯定会购买！希望能得到详细的指导，谢谢！
回答：1. 这两天我会详细写一篇全款抵押，请关注 2. 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相较差，不推荐，阳光100可以看。另外 华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐也可以 3. 相对市场价有一定折价的都是笋盘，不过大部分都内部消化了，基本1天就没，普通人全款抵押是最好的淘笋路径。 4. 有些差价比你想象的大，经适房的 土地出让金 税费就不低
提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教
回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带
提问：您好！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京户。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教哪个位置性价比更适合呢？
回答：以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路 例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期 ，其次可以看下亦庄的新盘
提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！
回答：可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型， 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹
提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？
回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高
提问：房姐你好！ 我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。 有几个问题想请教， 1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？ 2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？
回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。 成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。 孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。 推荐望京慧谷，宝星
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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