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大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。
01
最近，智联招聘所发布的《2020年秋季求职期平均薪酬》里，乌鲁木齐的平均工资为8843元，全国排名第八。
身边不少朋友看到以后，都纷纷感慨：好像又被平均了。
目前在乌鲁木齐，很多刚参加工作没多久的年轻人，起步工资都在4000-6000元之间。这好像才是当代年轻人的现实。
但是，背后还有一件更加触目惊心的事情：我们以房价8500元/㎡，100㎡左右的小三房为例，在乌鲁木齐买一套这样的房子，首付大概是17万。如果不使用公积金贷款，买这样一套房子的月供大概在3600元左右。
假设月薪4500元的人买房，还完房贷每个月还剩下不到1000块钱，在拌面15元起步的乌鲁木齐来说，这显然是不够生活的，即使月薪6000元，可能还完房贷也是捉襟见肘，吃个火锅还要纠结半天。
注意！这还只是8500元/㎡的房价，但是事实上现在在乌鲁木齐，这个房价大概率买不到主城中心的新项目。
（乌鲁木齐一环主城区）
目前，乌鲁木齐一环内的新房，哪怕是毛坯都已经在万元以上，部分户型和部分楼层的价格可能在9500元/㎡左右。对于年轻人来说，想在主城区之内买房，真的很难。
从中，房一奇也察觉到了一个问题：乌鲁木齐作为新疆首府，其实还是有很庞大的购房群体。他们在乌鲁木齐是如何买房？如何生活的？
（图源：视觉中国）
当然这个问题，从逻辑上来推倒并不难回答：
1、虽然一个人工资6000，两个人一凑对就是一万二；一个人4000，两个人一凑对就是8000.这样看来，扣除房贷以后小日子还是可以过得很滋润。
2、在乌鲁木齐，还是有很多人的房子在2017年前买的，当时主城区内的房子还是很友好的，还没有这么贵。
3、当代年轻人买房，很多都是父母给提供首付资助，再加上一些七七八八的家庭帮助，也没有那么大的负担。
4、如果很多家庭本来就是有房的，那么以房换房就要容易的多。
以上等等，但是其实都是我们按照逻辑推导的主观解释。就像数据之下还是有很多人一样，那些没有伞，只能自己努力买房的人，在这个城市是如何买房的？这样的问题，激发着我们的研究欲望。
02
那么问题来了，现在乌鲁木齐的刚需购房者，会优先考虑哪里？
首先，主城区的核心板块自然是没法考虑了。
乌鲁木齐的新市区核心板块和成熟区域，沙依巴克区的友好片区和临近西环路片区、水区会展片区还有南湖板块、高铁片区还有寸土寸金的天山区及各式学区房，基本上就已经自动剔除出了超级刚需的选择圈。
这些地块的房子基本上都是偏向于改善型购房，拥有较好的配套、交通路网和生活环境，也拥有可观的价格。毛坯均价大多在10000元/㎡左右，首付款在20万左右，月供在4000元偏上。对于一些想靠自己的力量买房子的年轻人来说，这是一种生活之中的不可承受之重。
（乌鲁木齐部分片区月供地图）
主城核心区无法承担，那么就会出现刚需外溢。
目前在乌鲁木齐，哪些板块在承接这些外溢的刚需购房群体？市场供应端在给我们答案：
新市区城北片区、沙区西山片区、头屯河区的白鸟湖片区、还有泛会展片区、米东区，都在承载来自主城区的刚需外溢。
为什么这些板块能够扛起来刚需外溢？这些板块又有什么优缺点？今天我们就来详细分析一下。
首先，是新市区城北片区。
城北片区最近真的很火，其火爆原因也自然不必赘述。对于一些首付确实非常有限的年轻人来说，在城北安家也未尝不是一个合适的选择。虽然它绝不是最佳选择，但是由于临近城市主路网还有城北近两年的发展潜力。所以算是一个合格的刚需外溢区。
其次，就是沙区西山片区。
西山片区聚集了众多项目，优缺点也非常明显：
优点是沙依巴克区是乌鲁木齐老区之一，在商业、交通路网等方面比较便利，该区域内也有一批已经习惯了老城生活与便利的地缘客。
不过缺点也较为明显：一方面，是西山片区可能冬天风比较大，另一方面，就是西山片区的项目大多还是本地开发商，所以在物业管理、建筑质量以及社区园林、户型等方面的表现也参差不齐，一旦表现不太好，还是比较影响居住质量的。
近两年，白鸟湖片区也是乌鲁木齐的重点刚需外溢地。
目前这一片区的刚需项目不少，不过大多都是毛坯项目且周边暂时没有大型的商业综合体、大型公立医院。近两年价格也出现了小幅的上涨，但是距离主城区的距离相对来说稍远一些且有部分路段易出现拥堵。因为建议大家如果一定要选择这一片区，那么尽量选择靠近主路、周边具有稀缺因素的项目。
此外，还有泛会展片区。泛会展片区可以说是近两年乌鲁木齐刚需客的热门选择。
作为目前城市发展的重要板块之一，依托于会展片区的发展与辐射，相关的公建配套、交通路网等等也在快速完善之中。
（乌鲁木齐会展片区）
会展片区和泛会展片区目前也聚集了大量的品牌开发商，从中也大致可以窥见不少品牌开发商对于这一片区区域价值的认可，因此很多刚需购房者也愿意优先考虑这一区域。
不过目前泛会展片区虽然是刚需价格，但是还是偏向于改善户型，而且作为新区，道路的修建、公建配套的建设对于房价可能都会有所影响。所以建议大家在选择项目时，不能单一考虑价格，还需要重点考虑未来的升值空间与溢价能力。
03
对于刚需购房者来说，由于首付和月供都来之不易，且置换的周期不会太频繁。所以房一奇还是建议刚需在买房的时候，需要多斟酌与考量。
首先，要衡量的就是自己的资金情况和买房能力还有住房需求。
比如说可以拿出的首付大概是多少？可以承受的月供范围大概是多少？选择什么贷款方式？自己的银行流水如何等等。
在考虑住房需求时，就需要结合自己的家庭人口、工作地点、工作性质、生活需求来考虑。比如说父母是否同住？房子与工作地点之间的距离？近两年是否有换工作或者买车的打算？
在这里，房一奇建议如果在主城区内工作的朋友，如果没有车，那么尽量不要选偏离主城区的区域。如果工作地点与家之间的距离过远，那就意味着将会有大量的时间花在通勤上。这对于年轻人来说不利的。
交通路网的打通、公共交通路线的丰富化，并不是一朝一夕的事儿，而是需要做好一年以上的时间准备。年轻人的时间，可以更多地用于工作、学习和充实自己。如果每天花费3小时左右的时间在通勤路上，非常不值得。而且长久的上下班路程，所消磨的不仅仅是时间，还有个人的精力、对工作的热情和效率等等。
人生中的第一套房。是资产，也是资本。因此在选择时，千万不要出现“第一套房随便买买，以后再置换”的认知偏差。
(图源：视觉中国)
一定要选择一个有价值且适合自己的房产。
比如说项目周边有稀缺的溢价因素、项目本身品牌度和居住体验度较好，物业服务和园林规划方面都比较靠谱、户型适中，具有较好的市场流通性，方便以后出租或者出售等等。
人生的第一套房，很大程度是在为第二套、第三套房打基础。
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最后，在结尾。房一奇想说一些无关楼市的话。
其实房产这件事，对于很多年轻人来说，都是甜蜜的负担。他是安全感，是资产，是居所。但在某种程度上，它也是压力，是负担。
或许对于每个人来说，房产的意义都不一样。因为这个世界上没有真正的感同身受，从来都是冷暖自知，不必强求甘露。
在乌鲁木齐这个大都市里，每天有无数人来又人往。
有人月薪不到3500，但是依然可以在生活里种出小太阳。有人可能月薪过万，但每天工作18个小时，好几个月都不能休息。因为身上的月供也过万。可能有人月薪不到6000，买完房以后捉襟见肘但是依然满足。
无论是哪一种人，其实每个人都想留在这个城市，都想有一套自己的房子，哪怕小、哪怕不那么好，但是这都是一份留在这个城市的底气与资本。
世人慌慌张张，不过图碎银几辆。偏偏就是这碎银几两，能解世人惆怅、能免饥荒、能定安康。
每一分买房的钱，无论是自己赚的，还是父母给的，都弥足珍贵，来之不易。也恰因为如此，就显得每一个购房决定，都不能草率与随意。
无论是刚需还是改善，投资亦或是别的买房需求，无论你的买房资本是多还是少，起点是高还是低。希望大家都能谨慎对待自己的买房决定，在乌鲁木齐买到适合自己的好房子。