提问：你好 房姐，现在虽然新房在不断涨价 但是很多二手房都是有价无市，想卖只能降价。今年挂牌了好几万套不满两年的房子，后期可能挂牌二手房会越来越多 现在买房不自住的话 还能有获利空间么？会不会以后更难卖出变现
回答：新房涨价和二手房有价无市，是单独的两件事，这两年新房比二手房价格低，本来就是ZF控价的畸形反应，现在新房价格在慢慢回归，二手市场是方向标。
二手房不好卖，因为现在是处于楼市相对的低谷期，从5-10年没有问题的，对于投资来说，淡季价低正是建仓买房的好时机。
提问：新人首问，我是江苏徐州人，定居西安。现有雅居乐铂琅峯90平米住宅，2012年购入月还2200。2018年购入万科高新华府160平住宅，14000元/平，月还6800元，2019年又在该小区购入180平洋房，16400元/平，月还8400元。2019年12月在融创海逸长洲购入161平住宅，15800元/平，月还7700元。另还有江林新城4期小产权90平住宅，2014购入，无贷款。现压力巨大，买房借款150万，买房买魔症了，房贷25000元左右，月收入20000，有些其它收入不稳定。请房姐破题，这些房子升值空间如何，是卖房解决眼前问题还是咬牙坚持。西安的发展个人信心不足，比起成都武汉郑州，差点意思
回答：西安不如重庆成都武汉郑州。 但是，如果西安继续拆城中村，继续大力兴建基础设施，会拉近与重庆成都的距离。 西安上一轮涨的有点过火了。需要等价值回归，下次启动要在成渝郑之后了。 这几套房子问题都不算大，西安发展总体上西南>东北。 现在来看，你能买的只有雅居乐。 建议分割出租（劏房）缓解月供压力。 不要太激进，有了赚钱效应之后再扩张，可以考虑出手一套换成都和武汉
提问：我在西安有套房 武汉保利新武昌有套房，如何才能租金最大化？
回答：在武汉 西安这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。 改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。 成交结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比。 西安如果靠近景区 学校 商圈或者医院，可以尝试改造民宿。 新武昌建议分割出租，客厅打断N+1模式。
提问：您好房姐，我是才入小密圈的新人，昨天问了一个问题，就是负债率的问题，我没有多的钱能还清信用卡，如果降低负债率可以吗？比如之前欠信用卡50w.还35万。流水多，但余额少。另外还想问一下，我首付资金100万，除了武汉还有没有其他城市可以投资呢，除了成都重庆。
回答：分银行，部分银行对负债不太严格可以过 北上广深杭州南京郑州沈阳... 你的主场在哪里，就优先你所在的省会城市建仓，长远看top10的人口净流入城市房价都有增长空间，但是建仓成本有很大差异。
提问：急！房姐，已跟随步伐入手山水资源及东原启程。投资：现还有子弹一百，余一张房票可用，1.想入手世茂锦绣长江五期看得见江景的精装修大平层，请问单价多少值得入？2.入手关山大道2.3以内的次新，一直在纠结，求指点，致富的路上不能没有你睿智的点拨啊！
回答：你好，感谢付费！ 投资角度，能买关山大道就别买汉阳滨江 一个是靠需求支撑，一个是靠预期支撑 关山大道自住+投资都不错 汉阳滨江等待成熟需要时间，环线位置更好，更适合自住。
提问：房姐好，感谢您提点！想咨询问题如下： 1. 自住方庄，听您建议，已入手tty北二区一楼眼镜四局大平层187平米一套。 现在想把之前天通苑公园里(不是公园两栋)一套商业47平米卖掉可得200左右，手上还有最后子弹100，再适当dyd，只要租金可覆盖利息即可。准备在tty再入手一套，纯粹投资，这个方向对吗？如果公司买入每年房产税的成本加上的话，值得长持吗？ 2.这段时间一口气读完您所有文章后，还是对tty东二东三的房子旧改观不了，我没投资过那么旧的房子(投资小白我)。目前东二东三楼龄20年，长持10年后楼龄30年，如果是北京市中心的老破大小的流通性我都能理解，十年后三十年楼龄的tty老破大的流通性在未来看好的原因是什么呢？想请教您！ 房产投资小白但热爱学习自我提升，非常感谢！
回答：你好，天通苑为什么有投资价值？ 原因是面积大单价低，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？ 对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上涨的势头，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。
以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在牛市中也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。
单价控制在2.5左右 从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，价格便宜就可以跑赢大盘。 加上未来科学城利好，落地后，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑不适合小白上手，属于鬼牌，适合底仓充足的老手作为长持的航母。 天通苑的优点是单价低，预售比高。 子弹300以上，可以考虑入手望京 双井板块。