苏州商业:上海“后花园”之痛

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微信排版/ momo 资料整理/黄柏坚 数据支持/唐泽强

头图来源/摄图网

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难熬的2020,万达、天虹、招商蛇口、星河、龙湖等圈内大佬却不约而同选择扎向苏州。

地产熙熙攘攘,零售圈也没闲着。山姆与Costco,两大明星仓储付费会员制巨头,争相入苏。赶在它们前头,咖啡老大哥星巴克,砸下了入华21年来最大手笔投资——9亿元建亚太首个咖啡烘焙工厂。

巨擘商贾,蜂拥而入,苏州重回五年前的热闹之景。 可喧嚣之余,暗藏着一股撤退潮,盒马、小象生鲜挥手而去,没有回头。同样黯然的是,曾经高光过的诚品生活馆、新光天地。

一热一冷,两厢对照,苏州商业依旧是个谜,底色是上海“后花园”。

承接魔都工业溢出30年后,这座古城在今年上半年工业产值突破1.55万亿正式赶超上海, 登顶全国第一大工业城市。相对应的,去年苏州GDP排位则稳在了老六之位。

不是省会城市,不是一线城市,不是国家中心城市、没有机场,上述2个标签于苏州的意义重大。可如此高光的它,却在掠过工业时代“小上海”荣光后,陷入了“上海睡城”之商业尴尬。

去年,有着商业繁荣标尺的“首店”,苏州为53家,同期上海是986家。前者好似个三岁婴孩,仰望着巨人姚明般的上海。

数据来源/公开报道 制图/商业地产头条

显然,上海的商业红利没能像工业红利一样,“溢”至苏州。 在知乎上,“苏州,成也上海,败也上海”的情绪,从未停止。

01

苏州,因上海而崛起

苏州对上海的爱恨,始于两百年前。

彼时,苏州因京杭运河而成万商云集的天堂, 上海仅是其转运港,别称“小苏州”。上海人以能说一口流利的苏州话为荣。

来源/摄图网

清末战火“烧城”,京杭运河阻塞失修,内河航运衰败,苏州失势。

第一次鸦片战争后,上海正式开埠。借由天然入海口的地理优势,中外贸易中心逐渐从广州移到上海,苏州顺道沾光。

改革开放至20世纪90年代,地方国企谋转型,苏州工业园破土动工,由中国和新加坡合作共建。

这片行政区划面积278平方公里新生地,落在姑苏老城和昆山之间,承接了上海外溢的工业资源,韩国、中国台湾、中国香港和新加坡多个外企工厂聚于此。

主城区工业园起步同期,苏州下辖四大县级市同步发力工业。张家港、常熟、太仓先后成立经济技术开发区,而创办于1985年的昆山经济技术开发区则“升级”为国家级开发区。

苏州工业园区/百度地图截图

工业立城,苏州终成GDP巨人。 2002年,以2080亿元坐上全国GDP第五把交椅,仅次上北广深之,甩南京(1295亿元)几条街。老五位置,一坐8年。直到2011年被天津赶超,2014年被重庆替代,滑至第七。

去年,苏州GDP以38155亿元恢复到第六名,与老五重庆仅差4000多万元。虽说排名上来了,但结构性隐忧却被凸显——第二产业依赖症严重,第三产业弱势。

数据来源/国家统计局 制图/商业地产头条

2019年,苏州第三产业GDP占比刚刚越过50%。同期北上广深第三产业占GDP之比分别为87.8%、72%、70%、60.9%。

其实,上述问题早在2006年(彼时工业总产值GAP贡献比重高达80%)前后,已纳入苏州政府调整行列,着力发展以服务业为主第三产业。

蛰伏近10年后,苏州商业在2015年再次迎来商业高光时刻。这年,苏州一年连开22个新购物中心, 总体量135万平方米,数量、体量力压南京,比肩杭州。势头一直持续到2019年。

数据来源/赢商大数据 制图/商业地产头条

这轮商业爆发,环绕工业园区金鸡湖一带而起。从姑苏老城东望,出现一道明显分隔线:一片低矮白墙黑顶江南水乡建筑边缘,耸立起一幢幢高楼大厦。

180米、300米、500米……不断推高苏州天际线,商业大咖应声而入。

来源/视觉中国

台湾文化地标诚品生活,首家大陆旗舰店落位金鸡湖东侧,为诚品自持开发。创始人吴清友选中此地,原因有二:苏州圆融最早以底价拿地并将部分股权转让给诚品; 苏州工业园区国际基因浓厚,消费理念和能力接近上海。

2015年11月29日,苏州诚品生活开业,现场摩肩接踵。很多文青前去打卡,毕竟“再也不用去到台湾才能逛诚品了”。

来源/诚品官网

诚品对街,业界明星mall——台湾新光天地,比诚品早开5个月,是新光三越在中国大陆独立投资建设的首家百货。

对于这座“苏州花园式”的项目,有业内人士称, “苏州新光天地是我见过最好的项目。很难描述初见新光天地的震撼,只觉得这才是职业梦想的商场。”

来源/新光天地 官网

与诚品、新光天地对岸而立,在金鸡湖西侧,另一波商业新星升起。

“秋裤楼”——东方之门,历时7年,于2015年下半年完工,高301.8米。这个“世界最大门型建筑”正正落在工业园区CBD轴线的东端,站在金鸡湖一带从哪个角度都能看到。

东方之门环球街景购物中心则于2017年春节前正式开业,而其隔壁的苏州中心广场则于这年双11面世,彼时为凯德华东地区体量最大商业项目——35万㎡。

来源/苏州中心 官网

超千家品牌入驻,30%品牌首次进驻苏州,30余家品牌旗舰店……苏州中心将古城苏州推上了国际舞台。ARMANI EXCHANGE、Massimo Dutti、VERSUS、CHANEL……奢侈大牌一字排开。

热闹不止在工业区。龙湖狮山天街坐镇西南虎丘区、苏州圆融中心落户北部相城区、金鹰商业广场开进高新区、万达投资50亿的mall落户中部吴中区……

盛况当道,外界都相信着:苏州商业,正在醒来。

02

上海“后花园”之困,难解

然而,不出三两年,商业新星们声量渐弱。

今年年初,赢商网通过调研方式,统计了全国132个商场2019年的销售额。苏州愿意披露数据的项目少之又少,而隔壁南京德基广场销售超100亿亮晃晃。

持续升温的首店经济方面,苏州亦优势全无,去年仅有53家。虽数量上略优南京(46家),但区域首店、全国首店数均为0,对应着南京有3家区域首店、3家全国首店和1家大陆首店。

来源/公开报道 制图/商业地产头条

在新一线城市较量中掉队的苏州,与隔壁的上海相比,更是如同3岁孩童与巨人姚明站在一起。那些像诚品一样寄望苏州“有很多人消费理念和能力与上海相近”的人,别提有多受伤。

上海商业热热闹闹,而苏州却只有“一地鸡毛”。反差背后,苏州究竟发生了什么?

“睡城”效应:睡在苏州,去上海吃喝玩乐购

过去多年,苏州承接着上海源源不断工业资源,商业发展却被后者抑制。

2010年,上海对标日本东京模式初露端倪——从一城中心聚集转向放射型城市,纳入周边卫星城市,以获得更大发展势能。

来源:正解局

苏州,首当其冲。2013年,上海修建起第一条城际地铁,11号线深入苏州昆山6公里。这条地铁线,原计划直通苏州姑苏城中心,但因种种原因,改建到昆山。

花桥,从此成为“沪漂”一族的花桥。与魔都1小时地铁通勤,睡在花桥,工作、吃喝玩购在上海工作。四年间,花桥房价从9000元/㎡飙升至3万元/㎡。

说到底,这群睡在苏州的“候鸟”,为苏州主城(姑苏区、相城区、高新区、吴江区、吴中区、工业园区)贡献的消费力,显难成势。

上海地铁11号线直通昆山花桥/百度地图

上海“陆空”截流,主城商业集群效应弱

在苏州,上海南京路、成都春熙路、重庆解放碑、广州天河路人潮拥挤之景,不常有。 上海全方位“陆空”截流,是原因之一。

2018年底,苏州地铁运营线路仅3条,运营里程120.7公里,日均客流接近90万人次。而作为中国高铁站最多城市之一,苏州主城(4)、昆山(2)、常熟(1)、张家港(1)、太仓(2)高铁站均有直达上海的密集班次,却只有昆山与主城相通。

数据来源/苏宁金融 制图/商业地产头条

苏州“机场之痛”,是另个常年热词。知乎一贴《苏州之痛 十年机场梦碎》,论述核心观点“苏州机场会威胁上海的地位”,获2716个赞。

从2003年开始,苏州屡次提出要建机场,但总是被这样那样的原因搁浅。比如,配合上海国际航空中心的建设,被迫宣布“5年内不造机场”,比如江苏“空域太紧张”。

这意味着,苏州的地铁、高铁、机场人流,皆被上海进行了部分“截胡”。由此造成的影响是,苏州与下辖经济强县人流、资源都往上海靠拢,主城商业集聚效应弱。

目前,苏州商业分散在经济力量强的昆山、太仓、常熟、张家港为主的下辖区。崛起于“苏南模式”的它们,经济独立,人口流动性较弱,与主城区商业消费力协同性不强,类似东莞。

数据来源/聚汇数据 制图/商业地产头条

相较之下,苏州主城商业不景气指数高。据赢商大数据监测,新一线15城中,苏州商业成熟度处在垫底梯队。NO.1商圈观前街商圈的商业成熟度指数仅为8.4分,再往后就是郑州7.7,东莞7.4。

而与商业成熟度密切相关的周边商业体量、业态丰富性、优质品牌入驻体量等方面,苏州亦也常常垫底。苏州观前街商圈仅有5个商业项目,苏州NUZZON韩国购物城和苏州观前街1号,二者体量不到2万㎡。

体量小,直接影响着业态丰富性。通常,商圈内的餐饮和文体娱业态占比越高,商圈活力越高,年轻消费者流动性越大。在这两项指标中,苏州观前街再次垫底,分别仅为6.78%和7%。

而百货/超市/专业卖场占比却罕见高达45%,这进一步印证, 老城商圈商业形态较为传统,更迭缓慢。中心城区商业土壤不佳,又进一步降低县市人口流向城区的欲望,形成恶性循环。

工业人口比例高,消费力弱提升慢

《2019年苏州市商业发展报告》透露,2018年苏州头部购物中心近业绩同比下滑,商业项目局部饱和。

在消费端,居民商业消费总购买力增长乏力,主要原因是:连续多年人口增速放缓;以制造业为主,消费者群收入低,消费观念保守;高房价、旅游文化透支购买力;政治地位偏低,集团化消费少。

03

苏州商业新路:走出上海“暗影”

在工业大发展阶段,苏州始终是个“小上海”。现在要做大商业,苏州必须“做自己”。

此路不易,却是走出“上海后花园”之困的必选项。

做强核心商圈竞争力,提升主城区人气

根据《苏州市城市总体规划(2035)》空间布局初步方案,规划提出“和合”的规划构思,即从“几个苏州”到“一个”苏州,加快市区各板块的融合,“一城五片、十字聚心”空间布局。

商业地产呼应“一个苏州”,加强苏州核心城区的商业竞争力,减少下辖各区、县市消费力往外跑,尤其是往上海跑,至关重要。建高人气明星mall,是第一步。

Wind数据显示,2019年至2020年10月,苏州市商服土拍总成交56起,总金额51.4亿元。

其中透露出两个强信号:

其一,商业土拍主要集中在主城6区,即工业园、吴江、虎丘、吴中、姑苏、相城。由此可见,苏州欲强化主城商业地产发展,将零散网点连成片区,协同生长,以打破“弱中心”至困局。

数据来源 / Wind

其二,56宗商服用地,有8宗由头部商业地产开发商和零售商竞得,包括融创、苏州苏高新、绿地、恒科产业、漕湖置地、迪卡侬、开市客。

而首创、招商、中国铁建、华润这些相对重量级的开发商,拿地均以纯住宅和商住用地为主。虽说大牌连锁mall的进驻率往后还需继续提升,但增增速上,其发力成果可见。

数据来源 / Wind

尝试不止,改变正在发生。

2019年,苏州四大县级市的GDP贡献占比降到55%以下——为2016年以来首次。苏州主城6区的GDP份额拉升至47%。

具体到县市来看,只有昆山GDP仍保持正向增速,常熟、张家港、太仓全部为负增长。 而苏州城6区GDP贡献增速明显,增幅从3%到15%不等。

商业建设,要与上海形成分工,错位竞争

商业地产,本质上是服务业的重要一环。南京大学教授刘志彪指出,在发展服务业上, 苏州要与上海分工,走苏州特色的“生产性服务业”。

生产性服务业(Producer Services)概念,是美国经济学家布朗宁和辛格曼于1975年在对服务业进行分类时提出的。简单来说,苏州服务业发展,要绑定原有的核心制造优势,比如高精尖的前沿生物医药产业。

此外,商业发展应该回归文化附着本身。 过去几十年大搞工业发展,走在苏州街头,已经难以体会到文人墨客笔下的古典雅致。

把锁在沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、苏州博物馆里的文化底蕴解放出来,融于商业,融入日常大众消费生活。 毕竟,上海啥都有,唯独没有苏州的文化。

未来,苏嘉甬铁路、连淮扬镇铁路、盐通铁路等铁路交通,正在把苏州融入更大的城市网络中,而不仅仅是绑定上海。

当然,以上只是拙见之谈,苏州商业想活成另类样本,要走得路还长着。这个用30年工业塑成的GDP巨人,需要用对待工业之热情,来燃起商业花火。

地点:中国·深圳

时间:2020年12月

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