三个月5次调控,东莞楼市仍“高热不退”

subtitle 邓浩志地产经济观察 10-23 17:50 跟贴 4 条

文|邓浩志

东莞市住房和城乡建设局最新数据显示,9月东莞全市新建商品住宅洋房网签共6328套,均价为24454元/㎡,环比上涨2.85%。二手房方面更是量价齐升。9月二手网签5956套,环比8月分别上涨76.89%。相比新房,二手房市场更为火热。

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三个月5次出手调控,楼市仍旧“高热不退”

今年5、6月份,深圳和东莞楼市展开了领先全国的行情。于是东莞7月份就开始逐步收紧调控政策。至9月份,仅三个月时间就五次出台调控政策,地方政府显示出较强的稳房价的态度。

但从实际情况看,每次新政“有效期”基本只有1、2个礼拜,之后市场就会重回上升通道,继续高歌猛进。究其原因,是近期关于深圳、东莞的利好太多,太过巨大,以至于调控收紧和利好政策相比,有点大巫见小巫的感觉。

最近,无论是深圳建设社会主义先行示范,还是东莞南部9镇“融入”深圳,又或者是深莞若干城轨方案获批,条条都是真正的楼市“重磅炸弹”。这使得外地买家一直看好东莞,深圳买家加速布局,东莞本地买家恐慌性出手,市场购买力一波接一波地涌入楼市。相对深圳更高的房价和全球最严厉的购房门槛而言,东莞楼市无论是价格还是购房门槛都显得更加“亲民”。从这个角度看房地产投资,深圳楼市成为了高端客的场所,而东莞楼市更像中端客的聚集地之一。

短期调控难免会再度升级,长期却仍然看好

“房住不炒”“稳房价地价”是中央三令五申的政策。按照最近“冒头就打”的调控操作办法,东莞楼市如果继续“高热不退”,恐怕难免年内第六次调控升级。不过目前各地方楼市调控政策的“度”把握得很微妙。既希望稳住房价,但也不愿把市场变得过“冷”,影响了经济的复苏。“高举轻打”乃是当下各地调控的惯用策略,所以东莞房价最多稳住而已,短期内掉头向下可能性较小。

另外东莞有多重利好加持,“融入”深圳后,发展提速,吸纳更多深圳居住需求基本已成定局。长期看,东莞楼市和深圳一样,强大的购买力将对市场形成支撑,房价泡沫问题不会很突出。

国内写字楼空置率空前严重

北、上、深三大一线城市写字楼空置率都创了近10年来的新高,北京大概在18%,上海20%,深圳25%,几乎全部都进入了严重的程度。可见市场供应长期过剩的严重性,可见近期经济受到的冲击有多么大。

一线城市尚且如此,二线城市的情况可想而知。经济影响是短期冲击,应该能扛过去,供应过量则是规划失误的结果,但规划方案从来没有正视这个问题。

所以也千万别说中国楼市火爆,因为其中的商、办、旅三大类型物业没有一个行的。长盛不衰的唯住宅而已,而且也仅限于一二线城市,三四线城市也仍在艰难的复苏当中。

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