今年楼市最“奇怪”的市场表现要数这两个：
1、 房价上涨，房租却下跌。
2、 新房价格上涨居多，二手房价格下跌居多。
明眼人一眼就能看出，这两个现象确实挺奇怪的。更为关键的是，这两个现象并非同时出现。
上半年先有第一个现象，下半年才有的第二个现象。也就是说，租赁市场表现不佳、租金下跌一段时间后，才有的二手房市场表现不佳，价格下跌。
而新房市场却始终是上涨为主，似乎与租房、二手房市场毫无关联。
真的是这样吗？
先分析第一个现象：房价上涨，房租下降
房租与房价首先当然是有直接关联的。有个词叫“房价租金比”，意思是通过租金水平来判断这套房屋的回报率水平。那么显然，房价上涨、租金的同步上涨才是合理的，否则买房就是“亏的”。
但恰恰相反，房租没涨还跌了，房价却依然涨。是谁偏离了合理？
其次，租房群体是“短期内潜在买房群体”，而人口增长是“长期潜在买房群体”，这两点也是业内认可的。这是由于据统计，青年群体平均毕业4年后买入第一套房，也就是说从“租房群体”变成“买房群体”平均下来也就是4年时间。现在的租房群体，就是不远将来的买房主力。
奇怪的点正是在这里。房租不像房价，房租单纯受市场供需水平的影响，受租客租金承受能力的影响。
租金下滑，揭示两个可能性：
1、市场租赁房源变多，而需求未增，因此房东们主动调低租金；
2、租客租金承受能力下滑，因此房东们被动调低租金。
这两个可能性，前者极有可能是二手房不好卖转而纷纷寻求“出租”，这进一步佐证二手房市场现状不佳这个现象。
后者则显示“未来潜在买房群体”支出能力不足，这个实际更可怕。连租金都成为负担，谈何买房？那么，现在市场上这么多的二手房、租赁房源，没有“接盘侠”，未来卖给谁呢？
再分析第二个现象：新房上涨，二手房下跌
新房价格上涨，说明市场购买需求旺盛，表现出供不应求的局面，于是带动价格的上升。
二手房价格下跌，说明市场购买需求减弱，供大于求，于是价格下滑。
一对比之下，奇怪之处就显现了。市场，究竟是“缺房”呢还是“房子太多”呢？如果是缺房，二手房怎么会下跌？如果是房子太多，新房怎么会价格上涨？
现象很奇怪，原因很简单。购房新房的人群是“进场”的一拨人，降价抛售二手房的是“离场”的一拨人。楼市就像围城一般，一拨人还想进去买房“赚钱”，一拨人“割肉”卖房离场。两拨人可能互相说“XX”。
当然，也不乏有人抛售二手房是为了购买新房，因为“打新”依然看起来有利可图。但问题是，就像眼前的二手房得依靠降价抛售才可能卖掉，现在打到的新房未来是否有可能也面临这个局面呢？毕竟市场一直在变。
而这整个现象的背后，真正在起作用的恐怕还是“心中的执念”。比如不管怎么调控，始终相信买房是正确的。比如我知道市场分化、有涨有跌，但我有能力选到会涨的那一类。比如大不了多持有几年，房价总体来看依然是上升为主的，等就是了。
但我们别忘了这样一种可能：一个人、少部分人坚持买房也许是正确的，但如果过去每个尝到买房甜头的人，都认为买房是正确的呢？
这会带来的结果是：市场雪球式地越滚越大，新房价格持续变高，但变现端的二手房市场却大量积压、难以去化，价格“雪崩”。
再回过头看，以上两种现象其实有个专有名词，叫“泡沫”。没错，房价与租金脱离、新房与二手房价格脱离，这就是泡沫。不合理的存在，就是泡沫。
那么，假设泡沫继续变大，会怎样呢？
银保监会主席15字“忠告”
如果仔细分辨的话，你们会发现，唱涨楼市的专家大都是“个人”，喊着慎重买房的都是“组织”。哪个为你好，也许从这点能看出来。
去年，在第11届陆家嘴金融论坛上，银保监郭树清主席给出15字忠告“过度依赖房地产终要付出沉重代价。”
什么是过度依赖？不太好展开讲，但有一点可以说明。房地产对于经济的挤出，从18年开始大于拉动，这才是调控的出发点所在。一个“弊开始大于利”的行业，怎可能继续“听之任之”？沉重代价，这可不是闹着玩的。
而对于个体买房人，郭树清主席进一步表示，如果买房是用于投资或投机，不是出租，那就是一堆闲置的钢筋混凝土。最终会发现，其实都相当的不划算。
长的不说，就拿近期来看。大多数城市房价虽然依旧维持小幅稳定增长，但这点涨幅很难对抗每年5-6%的贷款利息，加上多地相继出台四年、五年限售，抑或增值税免征额度上升，房屋持有成本大幅升高，真的很难保证未来出手是划算的。更何况，还不一定卖得掉。
最后总结：不要单纯只看房价的增长，这只是楼市的“其中一面”而已。楼市的“另一面”，当房租与房价开始背离，当二手房与新房价格出现背离，这说明市场已经存在不小的“潜在风险”。聪明的人，风控第一位，获利才是第二位。