2021年，房价会怎么走？是会上涨还是下降？
城镇化不断发展，这是房价的推动力
2019年，我国的城市化率为60.6％。假如根据高度发达城市化水平75%来算，我国仍有接近15％的改善空间。在过去的40年中，我国的城市化平均每年增长1％。 以这个速度，我国的城市化道路还有15年的时间走完。城市发展是房地产的推动力，城市化不断发展，房价也逐步提升。
谈到这一点，很多人都会提出质疑：这是一个表面现象，与房价没有直接关系。为什么城市化与房地产相关？实际上，城市化是经济快速发展的体现。在经济快速发展的过程中，M2的增长率惯性高于GDP。这是国际惯例，并非我国独有。
在过去的20年中，M2一直领先GDP2增长，导致货币购买力降低。房屋也是商品，受到影响，升值是合理的。
以上是支撑房价长期稳定上涨的主要依据，但短期内房价上涨之路并不畅通。买房、售房、融资等方面的调控使得房地产发展“一波三折”。 其中，“三道红线”对今年的房地产市场影响最大。
开发商承认：这将是房地产的新一轮“大洗牌”
万科郁亮直言不讳：这是房地产的一次新变化，也是继土地招拍挂改革以来的新一轮“大洗牌”。他还认为，房地产发展的红利时代已经过去了，未来所有房地产公司将站在同一起跑线上，如何发展取决于各个房企的管理和运营能力。
许多人可能不太了解，“三道红线”到底有多大影响。房淘惠在此稍作解释，这是央行针对房地产公司关于融资方面的新规定，无论大小房企，都受其约束。据统计，现阶段80％以上的房地产企业不能达到三项红线标准。
房地产开发是一环扣一环，从拿地到融资，再到建设，最后是销售和支付，每个环节都是必不可少的。开发商通过少量启动资金获得土地，然后使用该有形资源，向金融机构申请巨额贷款。下一步是偿还债务并开始建造和销售。最终目标是用销售回款来偿还贷款，剩下的就是利润。
然而，在红线的约束下，轻松的融资已成为历史，未来不再可能。在过去的20年中，大多数房地产公司已经习惯于高周转和高负债的模式，并且长期失去了通过业务管理自我创造血液的能力。
大型房地产公司尚且可以“滚雪球”自己造血，拿地建房，中小型房企未来的生存和发展问题就要画上一个问号了。因此，正如郁亮所言，新一轮的“大洗牌”开始了。
2021年，房企如何应对？
房淘惠认为，从长期的角度来看，未来房价会略微上涨，但也不排除短期内出现下跌的情况。因为“三道红线”的约束，房企融资受阻，摆在面前的只有销售一条路。因此房企们或许会开始酝酿降价的事情，也许会推出更多折扣促销活动。
话说回来，这又是一场生存和利益之间的博弈，聪明人都不会选错。面对这种局面，你们认为开发商应该怎么做？