21金融圈记者9月末独家报道过，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。房贷额度紧张背后，也有监管有形之手。
来源：21世纪经济报道 21金融圈
记者：周炎炎 编辑：李伊琳
“四季度了，房贷额度比较紧，最近放款都比较慢。”一位国有大行上海分行房贷经理对记者表示。
21金融圈记者从三位上海银行业人士处了解到，随着房贷额度趋紧以及即将到来的年末资金面紧张的情况，叠加上近期监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下，目前上海房贷呈现减速迹象。
房贷放款速度骤降
上述大行房贷经理称，最近房贷放款速度普遍降到了1-2个月左右，而今年年初比较快的时候差不多能达到2-3天即可放款。目前行里的说法是没有额度，但风控标准还是参照以往没变化，只要符合要求均可以贷款，但需要接受较长的放款时间。
“有些二手交易，客户等着款清交房；有些一手房给的交全款的期限比较短，客户也会担心逾期赔钱，因此还是有很多房贷客户近期比较焦虑。”房贷经理称。
房贷额度紧张背后，也有监管有形之手。
21金融圈9月末独家报道过，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。
一位大行人士表示，监管层年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。
不过，也有专家认为，这是年末的正常现象。
上海链家研究院资深分析师杨雨蕾对 21金融圈记者表示，
银行政策没有变化，审批也不存在收紧的情况，只是部分银行放款的额度有点紧张，放款可能会延缓。这个是每年进入年末都会存在的一个正常现象，并不会影响正常的交易，目前市场供需平衡，政策预期也比较稳定，小的变动因素并不会对整体市场造成影响。
多位市场人士表示，年底的额度紧缺问题比较常见，并且最近房地产市场较为火爆的城市基本都有一些动态平衡的政策或做法出台，不单单是上海。
值得关注的是，今年疫情过后，上海房地产出现了近年罕见的火爆局面。
10月20日，国家统计局发布了《2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落，上海楼市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同环比持续增长，且均创2017年以来的历史高位。
不过，也有银行业人士指出，即便有30%的红线在，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体30%以下的目标。
“比如一线城市房贷业务赚钱更多，那就收紧东北和西藏的额度，腾挪到上海、深圳等地。即便对上海本地进行总量和增量管控，也可以在杨浦区、浦东新区、黄浦区、嘉定区之间协调。”上述人士称。
银行难抑“房贷冲动”
“其实今年最完美的购房时机是4-5月份，然后在6月底之前将所有贷款手续办完。”
一位城商行人士指出，当时在新冠肺炎疫情的冲击下，普遍对经济悲观，房子可以挑选的余地大，房价比较低迷，银行消费贷信用贷业务受到打击，房地产作为商业贷款的压舱石的作用明显。
“银行一直有多放房贷的冲动，计提风险低、经营成本低、客户有房产抵押，特别是一二线城市的分行对房贷业务很积极，今年五六月份，房贷审批速度大开绿灯，一周到10天的审批，整个贷款流程一般在两周之内结束。”
上述城商行人士表示，银行不愿意资金积压在手中，因此对于购房者和银行来说，快速放房贷对双方均有利。
在疫情出现之后，监管要求银行信贷向小微倾斜，最低资金成本可低于4%，有银行业人士表示，银行刚刚转向大规模做小微业务之时，也有很多不成熟的地方，
比如4、5月份出现了深圳、杭州等热点城市房价突然飙涨的现象，其背后不乏客户经理、中介、购房者合谋，通过挂靠小微企业的模式挪用企业经营贷买房的模式。
房抵贷操作套路流程图（制图：21金融圈）
此外，银行的“房贷”冲动也源自其市场垄断地位。在消费金融领域，银行业务已经受到了花呗等互联网金融的挤压，而房贷业务有量大、排他性、中低风险的优势，互联网金融无法介入，因此价格、服务都缺乏市场竞争。
而且客户一旦与某家银行有了房贷业务的勾连，客户黏性都会比较大，因此如果后续营销跟上，客户可以发展成购买基金、理财，使用信用卡等功能的核心客户。
“虽然监管也从宏观审慎的角度去控制房地产增量，但本质上银行会有冲动去做安全、赚钱的业务。”上述城商行人士表示。
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