今年三季度以来，房地产市场延续了此前的回温态势，市场表现持续升温。以此同时，在房企加速推盘等因素的刺激下，9月单月的销售面积和销售金额均创下历史同期新高。
楼市的“金色9月”已经落下帷幕，资本邦将从行业政策、房企销售数据以及融资等多个维度深度剖析过去一个月的房地产市场。
政策篇
地方新政坚持“房住不炒”，首套房贷利率实现9连降
9月14日，国务院政策例行吹风会上，央行副行长潘功胜就重点房地产企业资金监测和融资管理规则做出了官方的阐述：此规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分;旨在增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化;有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力;充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排，未来将稳步推进。
从地方调控上来看，8月底，住建部召开了部分城市房地产工作会商会，会议指出，要毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。
在会议结束后的9月6日，沈阳率先出台了楼市调控政策;随后9月11日常州出台新政;9月14日成都发布新政;再之后长春、唐山陆续发出文件;9月29日，银川作为最后一个地方城市发布了楼市调控政策。
资本邦注意到，上述地方楼市新政中，常州、唐山、银川三个城市均提出严厉打击投机炒房行为。
常州市新政显示，坚决遏制投机炒房，购房后自取得不动产权证后满4年方可上市交易，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。
银川市也表示，依法严厉打击投机炒房行为，严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、虚假广告等违法违规行为，严厉打击房地产中介服务机构捏造和散布不实言论、投机炒房、哄抬房价等行为，严格落实商品房销售明码标价、“一房一价”房源信息备案制度，营造公开透明价格秩序。
此外，9月值得关注的另一个重点领域来自信贷方面的政策。
沈阳市提出，要严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低30%的规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。成都则提出要继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
资本邦注意到，至今年9月，我国首套房贷利率已实现连续9个月下降——公开资料显示，我国2020年1-9月的首套房贷平均利率分别为5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%、5.25%、5.24%，分别相较去年同比下降2.7%、2.3%、2.0%、1.1%、1.8%、2.6%、3.3%、4.0%、4.9%。首套房贷利率的下降从需求端对去化形成支撑。对此，中国银河证券研究院表示，考虑到LPR连续5个月未动，并且部分银行的房贷额度受到管控，预计第四季度楼市需求端可能受到一定影响。
楼市篇
9月重点城市房价同比增长，但环比涨幅有所回落
2020年9月，全国房地产市场着力于稳地价、稳房价、稳预期等政策，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落。
据国家统计局数据显示，经初步测算，9月份， 4个一线城市(北上广深)新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。
二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。
31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。
经初步测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续17个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和1.7%，涨幅比上月均回落0.1个百分点，均连续18个月相同或回落。
房企篇
最强“金九”来袭，第四季度业绩承压
随着一、二线城市拉来“金色9月”的序幕，近期各大房企陆续发布9月销售捷报。资本邦统计发现，数据显示，9月单月，百强房企全口径销售额13326.5亿元，同比增长24.8%，较前值收窄4.3个百分点;权益销售额9470.1亿元，同比增长21.2%，较前值收窄5.1个百分点。
9月单月，全国商品房销售面积为1.86亿平方米，同比上涨7.25%;销售额为1.87万亿元，同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。这也是自今年5月以来，楼市成交规模连续5个月高于去年同期。
1-9月，百强房企累计全口径销售额86512.2亿元，同比增长7.4%，增速较前值扩大2.7 个百分点;权益销售额62548.8亿元，同比增长5.5%，增速较前值扩大2.4个百分点。
1-9月，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。
根据上市公司发布的公告及克尔瑞数据，资本邦统计了今年前三季度楼市销售排行榜TOP10公司，其中碧桂园、中国恒大和万科(000002.SZ)分别以6153亿元、5922.5亿元和4927.6亿元的销售成绩夺得前三甲。
详细榜单如下：
中原地产首席分析师张大伟表示，2020年9月或是最强“金九”。他表示，若从9月单月计算，9月房地产销售面积1.85亿平方米，同比上涨7.25%，已连续5个月上涨，环比上涨25%；销售额为1.87万亿元，同比上涨16%，环比上涨20.5%。
张大伟认为，年内销售额连续2个月同比转正。根据目前进展，2020年全年中国房地产市场销售额刷新历史纪录成为定局，有望高达17万亿元，较2019年全年销售额159725亿元增加1万亿元左右。
目标完成度方面，资本邦统计发现，近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。
中指院研究统计显示，2020年1～9月，20家代表房企销售目标完成率均值为72.0%。13家房企销售目标完成率在70%以上。其中，中国恒大(03333.HK)、中国金茂(00817.HK)的销售目标完成率分别达91.1%、80.91%;招商蛇口(001979.SZ)、越秀地产(00123.HK)、龙湖集团(00960.HK)等房企的销售目标完成率均在70%以上，完成全年目标可期。
但值得一提的是，仍有部分房企的销售目标完成率不足65%。其中，融信中国(03301.HK)1-9月的销售目标完成率为64.4%，绿地香港(00337.HK)的销售目标完成率仅为40.76%。
另据克而瑞统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。这意味着，房企第四季度的业绩压力仍然不小。
综上所述，随着第四季度揭开序幕，一方面房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。另一方面，行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加房企融资新规试行，将倒逼房企加快提升运营管控效率。这也意味着，第四季度房地产行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。
投资篇
房地产开发投资累计4连增，土地市场开始降温
10月19日，国家统计局发布了1-9月房地产投资数据。
前3季度，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。
值得注意的是，房地产开发投资累计增速已经连续4个月为正，并且增速加快。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发投资数据已保持了连续4个月同比为正的态势，呈现稳中向上的良好势头，而且穿过了5%的数值，说明已经走出了过冷的区间，具有积极的意义。类似开发投资数据态势不变，能够成为今年各地稳投资和稳第三产的重要支撑。
拿地方面，资本邦注意到，9月土地市场整体转凉。
中指院数据显示，9月全国300个城市共成交土地2212宗，成交面积9126万平方米，环比减少2%，同比减少10%。其中，住宅用地757宗，成交面积3916万平方米，环比增加8%，同比减少2%。
但由于今年上半年百亿地块频现、多地单日土拍超百亿、溢价率抬升等因素的推动，房企前9个月的拿地金额和规模仍然同比增长。
数据显示，2020年1-9月，TOP100企业拿地总额约23796亿元，拿地规模同比增长9.2%。TOP100门槛值升至62亿元，环比增长14.8%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为54.1%。
具体到重点公司来看：今年前9个月，中海地产(00688.HK)拿地金额达950亿元，位居首位;而碧桂园(02007.HK)则以2846万平米的拿地面积夺冠。
融资篇
融资调控影响初显，房企偿债高峰即将到来
据统计，房企境内外九月合计发债922亿元，环比减少23%，同比增加14%，单月净融资收窄至125亿元。
其中9月境内发债650亿元，环比减少7%，同比增加47%，单月净偿还18亿元;9月境外发债272亿元，环比减少46%，同比减少26%，单月净融资收窄至143亿元。
1-9月房企境内外合计发债9451亿元，同比增长5%，净融资约3276亿元，同比下降19%。
根据以上数据，可以看出融资调控的影响已开始显现。
具体到公司方面，9月碧桂园发债总量居首位，单月发债总量约88.9亿元，包括其发行的2023年到期的78.3亿港元4.50%有抵押担保可换股债券，以及于9月24日发行的20亿元公司债。2019年碧桂园凭借着“同心共享+高周转”组合拳在监管三条红线中成功踩中一条。2019年，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为82.7%;净负债率为55.3%;货币资金与短期债务之比为2.14。
华夏幸福(600340.SH)的境外发债也“不甘落后”，于9月29日，公司境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行3.3亿美元(约22.2亿人民币)的高级无抵押定息债券，债券期限为2年，票面利率为8.75%。值得注意的是，华夏幸福于9月29日发布公告称，拟向平安汇通申请永续债融资，金额为不超过10亿元人民币，投资期限为无固定期限。初始投资期限内的利率为8%/年。如此来看华夏幸福的永续债大概还会一直延续下去，资本邦此前根据2019年年报统计，华夏幸福剔除预收款后的资产负债率为77.8%;净负债率为185.3%;货币资金与短期债务之比为0.68。可以看出如何真正的降低负债应是华夏幸福继续头疼的课题。
据克而瑞数据显示，2020年10月将有27笔债券到期，金额共计591.45亿元，环比上升26.2%，属房企偿债高峰。单笔金额最高为中国2015年发行的一笔175亿元的非公开发行公司债，此外万达集团的一笔50亿元的公司债也将到期。
尾声
受疫情影响，上半年多数房企的销售只要能实现同比增长都算表现尚可，因为不乏销售同比下降的房企，加之“融资新规”的落定，房企面临着方方面面的压力。于是，抢收传统旺季“金九银十”成为房企缓解压力的最优解，再加上各大房企即将进入“年终考核”的冲刺阶段，它们不得不使出浑身解数来决战国庆“黄金周”。
从市场表现来看，今年九月算得上是一个楼市的“丰收季”，但伴随着监管趋严和相关新政的落地，以及房企“年终考核”的到来，第四季度的房地产市场又会呈现怎样的面貌，我们拭目以待。
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