一天两地王，连东莞房价最低的桥头镇，都要奔2万+了！
今天下午，东莞市桥头镇石水口村一宗商住地正式拍卖。
在经过59轮的激烈竞拍之后，该地块最终被深圳前海璟沃以9.3亿元将其拍下，折合可售楼面价9566元/平方米，溢价率高达49%，同时也刷新了桥头的最高楼面价记录！
合富研究院监测数据显示，目前，桥头镇不少楼盘价格已经较去年有明显上涨。如宏远帝庭山洋房均价达1.4万元/平方米，莞民投众筑悦璟台别墅均价约2.5万元/平方米……
同样在今天上午10点，经73轮激烈竞拍，嘉霖集团以2.15亿+配建8%竞得道滘“迷你”商住地，可售楼面地价16802元/平方米，溢价率44%。
而且，这宗地仅有6955.6平方米，实在是太小了！
但是，两宗商住地均是所在镇区的新地王！
一天两地王！且楼面地价接近在售洋房均价！
根据官方数据统计，9月，道滘镇一手洋房成交均价为20689元/平方米；桥头镇一手洋房成交均价为13025元/平方米。
当面粉价接近面包价，房价再次预期上涨……
开发商抢地，并不是没有原因的。
从东莞中原战略研究中心统计的图表可以看出，自2016年开始，东莞的土地供应量较少，进入2019年，土地供应量开始上升。但与此同时，大量的品牌房企进入东莞，加大了抢地的难度。
一方面，深耕东莞本地的开发商土地逐步开发完毕，需要重新增加土地储备，加入了抢地队伍当中；
另一方面，新加入的开发商财大气粗，为了进入东莞，再贵再小的地也敢拍！
蚊子再小也是肉！
东莞中原战略研究中心统计的数据显示，今年第一季度东莞土地招拍挂供应和成交均为136万平方米，同比去年下跌10%，为近年来土地供需中等水平；
而第三季度共成交39宗土地，其中包括15宗工业地、14宗商住地（包括4宗人才房用地）5宗商业地、其它3宗、2宗科研地。
从月度来看，7、8月土地供应放缓，各推出两宗土地，9月土地供应增加，房企拿地热情高涨，9月土拍溢价率达35%，4宗达终次报价以及4宗刷新纪录。
在东莞规划利好下，房企对东莞未来发展充满信心，纷纷争夺地块布局市场。
在越来越多想进入东莞的开发商面前，新供应的商住地总是显得不足。
与此同时，由于东莞目前土地开发强度达46.8%，直逼深圳。东莞可开发土地资源越来越稀缺导致土地供应持紧，新房市场供应持续紧张。
这同时造成了楼市的库存消化时间缩短，供应紧缺，房价持续上涨。
截至2019年东莞常住人口约846 万人，根据人口规划预计2035年要达到1080万人，住房需求持续旺盛。
面对持续增加的住房需求以及“二孩时代”来临推动的换房需求，市场也越发旺盛。
但是，房子并不是都好卖的！
市场两极分化明显，好的房子要抢，性价比低的房子，还是很难卖！
根据东莞中原战略研究中心不完全统计，今年国庆期间5盘入市，不少项目提前入市，9月共计25个项目开盘或加推27 次，推售量明显上升，9月至今总推售6686套，整体去化率近七成，去化良好。
同时，9月底多项目普遍去化率近80%或售罄，主要由于政府严控限价，新盘开盘价格明显低于预期，南城和大岭山的部分项目甚至出现一二手倒挂，二手客户流入一手市场，促成热销。
不过，也也有部分项目去化下滑至30%以内，主要由于定价持续走高，对需求产生抑制，提价带来的流速明显放慢，导致去化下滑明显。
比如，万江有一楼盘在9月底加推290多套，仅卖出了10套，去化率3%。
上周，东莞有5个项目开盘、加推。整体去化率环比大幅下跌21.7%。
东莞中原战略研究中心分析认为：
1、蓄客时间较短，以及区域内竞品分流明显；
2、多项目集中开盘且推货量较大，加上集中在周边镇街，对客户分流较大。
地市热、楼市热！买还是不买？
一、对于开发商来说，在东莞抢地，更多的不仅仅是赚钱，而是在大湾区市场的战略布局；地肯定是要拍的，在这么多房企的推动下，地价上涨成为自然。
要提醒的一点是，目前东莞正在进行大量的城市更新。五六年后，随着这些项目的入市，一手房市场的供应量将会大增，住宅供应量稀缺，是暂时的，只是看你愿不愿意等，等不等得起。
二、市场很疯狂。尽管现在显现出的部分区域是一二手房倒挂，但需要考虑的是，这些二手房是有价无市，还是真的成交了？
即使现在是这个价格，过一两年后还是这个价格吗？我们都知道，这一轮二手房价的上涨 ，更多的是背后一些中介、业主联手推动造成！
同时，在东莞限售政策持续两年后，大量次新房陆续解禁进入二手房市场流通，对于目前的二手房市场会有怎样的影响？市场会给出答案！
三、好的房子当然要买！即使从保值的角度来说，中心城区、松山湖、滨海湾新区的房子仍然是价值最高的！还有各种TOD盘，地铁口楼盘，都是有升值潜力的。
但是，如果配套、资源一般，定价又过高的楼盘，就实在没必要去抢房了！
特别是如果你手上的钱不多，还需要各种贷款、筹款去赌一个这样的未来，风险很大。
实话实说，炒房快速赚钱的时代已经过去了，真正能够投资房产赚到钱的，是那些不缺钱，甚至能全款买房；有资源，能拿到内部折扣赚差价的人！
如果你看着人家赚钱手痒，想借高杠杆炒房赚钱？只能看有没有发财的命运了！
数据来源：东莞住建局、东莞中原战略研究中心、合富研究院