房地产快速发展的二十来年里，房子不仅体现了居住功能，还兼具金融属性，由于房子的赚钱效应，以及人们担心手中的存款贬值，有些人买了多套房产，事实也是如此，在过去大多时候，晚买房的人支付了更多购房成本。但房价的不断上涨，也引起了国家的注意，并强化了楼市调控措施，比如“房住不炒”基本作为各地管控楼市的基本准则，整体而言，现阶段的楼市处于一个相对平稳的状态。
然而，一场突如其来的疫情，不仅让房地产市场瞬间进入休眠状态，也为经济发展带来压力，世界范围内的“不确定因素”也为整个经济恢复蒙上了一层阴影，在此环境下，我们提出了“国内大循环”。在很多专家看来，要内部循环起来，一个是消费，另一个是投资。
在消费方面，首先需要的是兜兜里有钱，实际上，受事件影响，身边很多人的收入都减少了，易居前不久公开的一份调查报告也证实了这一点，受访的家庭中，有91%的家庭表示收入减少，换言之，收入增长的是极少部分，大多数人或不得不面临消费降级，前一段时间各地地摊经济盛行就是例证。
在投资方面，今年我们听到最多的就是新基建，这与传统的基建有不一样的地方，当然也有很多共同点。不同时的是，比如加大了5G、人工智能、新能源、大数据等方面的投入，方向是正确的。但我们也知道，这是一个需要一定时间才能见效的综合工程，此外还需要有立竿见影的投资项目，让我们的经济（GDP）能够得到快速恢复或增长，其中就包括房地产，从发布的第三季度发布经济数据也证实了这一点。
数据显示，9月份的固定投资已经实现了转正，其中基建和房地产投资占了整个投资的40%，其中挑大梁的仍然是房地产，后者在今年6月份就已经同比转正，到9月份时累计同比增长了5.6%，由此可见，房地产投资在加速。
在专家看来，按照以往房地产投资增速与房价增长高度一致的规律看，国家发布的这份经济数据中的投资数据透露着：房价在经历这几年横盘后，明年房价可能迎“全面上涨”，从以下两个方面看，或不得不涨。
第一，M2又抬头了。
房地产趋势中有一句共识：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。商品价格为什么会涨？其中一个重要原因就是货币增长，比如全社会货币为1亿元，A商品的价格为1元，在不算杠杆的情况下，当全社会货币为2亿元，即使流通不是很充分，A商品也可能达到1.5元/件以上，过去房价上涨就有这方面道理。
大家知道，随着经济增速进入“L”型，我们的货币供应M2从2017年开始进入到8-9%区间，首次降入个位数增长，但到2020年以后，为应对突发事件对经济的影响，我们的M2时隔三年重回两位数增长，一直到6月份回到本轮的增速高点，达11.1%，就当不少人认为此后会一路下降并回归到正常水平时，9月份末的M2余额为216.41万亿元，同比增长10.9%，连跌两月后再次回升，一个重要的原因是“全球制约经济发展因素仍在，经济发展充满不确定性”。这让我们想起了易纲行长10月10日在《中国金融》杂志上的一句话，“尽可能长时间实施正常货币政策”，努力方向肯定是对的，但不排除特殊情况。
第二，内需需要房地产。
有“中国房地产之父”之称的原国家房改课题组组长孟晓苏，前不久说了一句让大众不是很爱听的话，大意是“内循环下，房地产仍旧是最大的内需”，他的话，与当下很多专家提的“去房地产化”相比，甚至有些格格不入。但仔细想想，也不是没有道理。
原因很简单，虽然我们的消费可能因收入而降级，但非常规时期的货币增速却不低，也就是说，即便收入减少了，但手中的现金仍然面临着贬值压力。从经济角度考虑，除了手中留有一定资金应急外，其他钱还得投出去，按照大家过去的习惯思维，很可能还是房子。当然，从经济增长角度看，这也是受欢迎的，房地产带动了太多行业的发展，最终也会反映在GDP上。
从刚刚公布的全国70个大中城市商品住宅销售价格数据看，也印证了房地产的良好趋势，其中55个城市上涨，四大一线城市均不同程度上涨，那么，明年会不会带动房价“全面上涨”呢？笔者认为，还要看1个制约因素：
据社科院经济研究所此前发布的报告显示，在一季度时，我们的宏观杠杆率近260%，杠杆继续上升的空间不大。据21世纪经济日前的报道，深圳等地的国有大行在近期收紧房地经营贷条件，其中住宅抵押贷放款速度减缓，商铺和位置不好的公寓基本停贷。此外，房贷利率“9连降”终结也是一个信号。
在房君看来，影响房价趋势的因素虽然很明确，但房地产不仅需要发挥在经济恢复或增长中的作用，同时还要考虑到是否影响经济健康发展，当过热时，势必会受到相应的政策调控，从今年的楼市表现看，市场平稳，或者稳中有小涨，应该都是可以接受的，但具体到城市而言，考虑到所在城市人口吸引力、经济发展水平、调控力度，其幅度也有所不同。
作者：专聊房君