最近，看朋友寄给我的一本书《中国城市大洗牌》。
书中提出一个观点，城市的洗牌，有自上而下的行政力量，也有民间的自由选择。
其中后者的力量越来越强。人流、钱流、物流，不再是被一只手操控，而是由每个个体的自由选择。
10年前，没人能预料北京会停止膨胀；5年前，没有相信房地产会告别黄金时代；1年前，没人相信深圳会限制外地人买房。
历史就是这样，充满了戏剧性。人在重新流动，钱在寻找新路，物在移动重构。
对一座城市而言，谁的产业更“新”，人口更多，谁更有未来。
这套逻辑，如果放在武汉，将武汉原来的三镇，看作三个城市，外加光谷、车都、临空港、长江新区等4个新城市。
现在买房，就是在挑选10年后的区域。7选1，谁是一线区域，谁是二线区域。
当武汉人口冲刺2000万人时，哪里将是最有潜力的区域？
01
100多年前，张之洞在汉阳大办工厂，而在汉口画了一个圈。
这个圈的外部边缘，是我们熟知的张公堤。这个区内，就是现在的汉口三环内。
三镇之中，汉口最年轻，只有500多年历史。
500多年前，汉口就是一片沙洲。也就是说，在当时，汉口也是一座新城。
30年前，汉口就是汉正街、六渡桥、江汉路、中山公园、三阳路。其他都是汉口人眼中的乡里。
20年前，西北湖、新华路，有了汉口的繁华。汉口火车站、长江二桥旁，还是乡里。
10年前，唐家墩、王家墩、硚口、后湖、百步亭，都能说自己是汉口。天地，从汉口的边边上，成为汉口的中心。
也是在10年前，汉口三环线通车。汉口的三环线，从未越过张公堤，两者一直平行而存在。
所以，当今的汉口格局，在100多年前就已定好。
在汉口三环内，每隔10年，区域的格局发生一次洗牌，并且现在的间隔周期，可能在5年左右。
打开武汉的地图，发现三环内，才是武汉的城市核心。但与汉阳三环内、武昌三环内相比，汉口三环内，更有想象空间。汉口二环与三环之间，地图上的直线距离约2.4公里，武昌的二三环之间，直线距离约3.5公里，最远7公里。
也就是说，汉口的二三环之间太密集。现在的汉口三环，相当于2.5环。
02
20年前，万科首进武汉的第一个项目，就选中金银湖板块，开发万科四季花城。
这里是汉口高端人群外溢的第一站，当时一批万科粉丝，追随而去，住上退台式洋房，还带装修。
后来，是顺应潮流变化，也是跟随城市发展，万科在这里“扎根”一般连开三城，万科西半岛、万科高尔夫城市花园。
在三环线开通前一年，万科沿着城市脉络，在民航新村斜对面，开发规模30万方的万科城，还打造万科在武汉首个五星级酒店。
也是从那时起，万科以城市更新，回归汉口中心，在唐家墩、鲩子湖多地块打造了汉口传奇、金域时代、翡翠国际等项目。后来，万科在二七滨江、硚口太平洋等地开发多个高端楼盘。
如今，万科又回到汉口三环内的园博板块。
当大后湖、常青等板块饱和时，汉口主城的新战场，自然就在园博板块。
这是汉口三环内的一次历史选择。
03
追溯汉口百年的发展轨迹，汉口的发展与很多条大道有关。
沿江大道（沿河大道）－中山大道－解放大道－建设大道－发展大道（汉口二环线）－汉口三环线。这些大道就像汉口的年轮。每条大道，都代表一个时代，比如“解放”、“建设”、“发展”。
在这些大道上，还有很多有名的商场或商圈：汉正街－江汉路（中心百货）－武广、国广－新世界国贸、花园道－菱角湖万达－宜家。
很多年来，我们的城市化率不断提高，并且同步发展“多中心“格局，也就是说，我们的发展主轴不断向四周辐射：
以汉口为例，随着交通干道的通车，商场的开业，商圈的形成，汉口的发展脉络，大致是这样的：
1906年，汉口中山大道通车后，从汉口江滩，发展到江汉路；1949年，汉口解放大道建成后，汉口中心转移到武广、中山公园。
1988年汉口建设大道通车，与后来的武汉“华尔街”，成就了西北湖；武汉CBD的10年建设，写字楼林立，这里成为CBD板块，城市的年轮由此延伸。
这个年轮背后，有一个隐藏的发展轴线。这条轴线，从一环一直向三环延伸。如今的汉口三环内，唯一有想象的地方，就在园博板块。
沿着这条发展轴，我们能找到汉口主城房价的底层逻辑。
在严格的限价政策下，目前一环、二环、三环的真实房价是4w－2.5w－1.6w。相比5年以前，甚至10年以前的房价情况看，每一轮楼市周期我们的房价都会“翻倍”。依照这样的房价模型推测，汉口在未来几年内，仍会上演固定动作。
汉口内环房价的上涨动力非常强劲。未来，汉口内环的房价效应，将传导到二环内，最终传到三环内。
如今的园博板块，也是留给那些想留在汉口主城人的机会。
在汉口三环内，与后湖新盘房价破2w相比，园博板块的均价1.66w；汉口三环外，东西湖临空港新房房价破1.5w。最近东西湖几宗地，楼面地价破1w。
04
在武汉，既然可以主城，何必郊区？这是很多买房人的真实想法。
如果汉口三环内外，房价单价相差两三千，很多人都会踮踮脚、咬咬牙，买在汉口三环内。
想在汉口主城，住上万科的房子，机会就在万科华生·公园大道。
它的左手是宜家荟聚，右手园博园，紧邻竹叶海公园。
这种繁华与自然的中间位置，就是万科华生·公园大道的地段价值。
十一崇仁优质教育资源环绕。这种教育配套，对年轻的家庭来说，是非常在意的配套。
从城市更新的角度看，随着万科等品牌开发商的入驻，整个区域将整体焕新。
在白沙洲，万科金色城市，在武昌三环内一片荒芜的土地上，引入学校，建成一座新城。
在汉口火车站旁，万科汉口传奇，将一个旧城改造成为一座宜居新城。
在东风村的改造中，万科凭借之前的城市更新经验，将为这个地块赋能，使得这个区域新生。
在汉口的城市更新中，园博板块将凭借后发优势，快速崛起。
它的一侧是汉口成熟的中心，另一侧是金银湖的产城，相当于中间的桥梁。
随着汉口二环的人满为患，人口与产业将外溢到汉口三环内，填满还没有填满的区域。
再过10年，提到园博园，没有人怀疑它就是汉口的一个副中心。
05
业内有句话，一辈子一定要住一次万科的房子。
万科稳定的产品出品能力与优质的物业服务，都是比较靠谱的。
目前，万科华生·公园大道主推建筑面积约92－134平方米的新一代感观作品。
延续着万科的传统，项目的开发理念就是将城市还给生活。也就是说在项目设计之初，就以“宜居和人性化”为重要指标。
在这个项目中，我看到了一套房子的“三观”——格局观、择址观与资源观。
在汉口主城的留白之地，落地住宅项目，一面是毗邻宜家广场，感受繁华都市生活，另一面俯瞰园博园生态公园，静谧自然。将闹与静，进与退处理得恰到好处。
“三观”合的产品，自然能找到一批懂自己的人。
在“三观”上，万科华生·公园大道，引领汉口三环内的城市更新，洞察到汉口城市一体化趋势。沿着城市发展的脉络与逻辑，项目所在的板块将衔接起汉口核心与新区发展，连接起城市“空白”，形成完整的发展格局。
同时，对项目所拥有的全维度资源，进行重新梳理。
在“三观”之上，还提出产品的“五感”。包括尊重、愉悦、舒适、归属与安全，与人相关的五种需求层次。
从最基本的安全需求开始，到身体的舒适、精神的愉悦，最终到受人尊重与归属需求。
在万科华生·公园大道内，规划有莫奈秘密花园、莎士比亚灵感花园等四大组团空间；在打造园林层次感和景观参与性的基础上，注重公共空间的功能性。
一套房子，不仅仅意味着空间大小和功能区的布局，更重要的是，在其中实现更惬意自然的互动与碰撞，这是一切体验升级的原点。
在内部装修上，采用万科全新研发的灰色，颜值很高，配备轻智能一体化马桶、全屋地暖、智能电子锁等全屋智能装备；万科的五大验收体系，将使得收房无忧。
特别值得一提的是，万科物业，连续10年蝉联中国物业服务百强冠军。
今年8月武汉房管局发布双评议通报物业小区排名，万科物业服务的万科汉口传奇唐樾排名第一，万科金色城市等小区位于前十名。
也许这些数据看上去有点高冷，那么很多老业主会以切身体验告诉你，万科的物业非常安心妥帖，为你提供交付以后生活品质的基础保障。
06
此次推出的新品中，约92平方米小三房，格局方正，动静分区，是一个很优秀的户型。
U型厨房，方便家人完成取、洗、切、烹等一系列动作，侧吸的抽油烟机，一来离灶台非常近，能够第一时间锁住油烟，二来由于是斜面设计，因此不会出现碰头现象。
厨房采用吊轨式玻璃移动门，地面拼接处非常平整，既美观又安全并且更耐用。厨房插座选用了独立开关，这样在同时使用多个小家电的时候，可以分别进行断电操作，又不影响其他电器的使用，安全又方便。高频使用的功能间，有时候动线设计与人性化细节比空间的大小更重要。
三开间朝南，南向双卧室，卫生间的台盆进行了分段设计，这样做的好处是如果在早高峰，大家都赶时间的时候，家庭成员可分开使用卫生间和洗漱台，节省时间。
在入户玄关处，有一面长长的承重墙，万科给出优化建议，将这个空间最大化利用，设计了一组鞋柜、玄关柜，是一个非常实用的入户功能区以及收纳空间。
该户型首付约50万元起（具体以开盘为准），是刚需客户留在汉口三环内的优选。
约102平方米的三房，这个户型最惊喜的地方在于，它是个边户。没错，汉口三环内在售项目中，这个户型是小面积的边户。
双卫设计，同时客餐厅一体，消灭了过道的浪费面积，空间利用率非常高，这个户型里，几乎找不到没有用的地方。
北向次卧与公卫组成一个相对独立的套间，也就是说，如果是与父母同住，男女主人在南向主卧套间，与次卧的父母可以做到完全的独立，互不干扰。老人习惯早起，用卫生间或者在厨房做早点，都不会影响主卧的休息。
目前，汉口三环内的新项目，边户多在120平方米以上，140-150平方米居多。这个102平方米边户，性价比非常高。
［后记］
一次，我和滴滴师傅聊到一个问题，园博园是不是主城区？
他看了下订单系统，很肯定地说，园博园就是主城区，因为系统是这样认定的。
在滴滴后台有一个奖励机制，如果早晚高峰在主城区，奖励加倍。
比如，他要是跑到光谷，系统可能认定为江夏。跑到沌口，系统认定是蔡甸。这些单子就是郊区，奖励不加倍。
最后，我们回顾一下。
10年前，我们没有想到天地、汉街，有今天的繁华。
5年前，我们没有想到武汉会有一座园博园，没有想到宜家荟聚，成为武汉人周末逛街的地方。
城市板块的轮动性，会因城市规划与落地速度发生变化，而园博板块在武汉CBD与临空板块的中间，形成联动发展的格局。万科华生·公园大道就在核心。
文｜杨光华（地产写字人）