底价？底价到底在哪？
如果客户没底线，那市场呢？市场房价的底线和上限到底是多少？
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商品最低价格是成本决定，低于这个成本价，行业面临毁灭，商品最高价看供需，几乎没有上限。
那么郑州房价的“成本价”是多少？
且不以土地的“土拍价”为标准，暂以土地的整理价为标准，所谓成本价，就是“生产”出来一亩地需要多少钱。
城市的建设用地都来自农村集体用地，要整理出来一宗地，建安置，修路架桥加挖湖，再加其他各种费用，这个费用是根据物价逐年增加的，我们以近2年为例，这个成本在600万左右，以最为常见的容积率2.5计算，楼面价在3500元。建安成本、配套成本、管理费用、营销费用、财务费用、生存利润等等，这一套我们就很熟悉了，不比永威的品质，也比纯刚需好一点，大概在4500元左右。
8000元/㎡，这是郑州“非土拍”的房价底线。
这个底线基本可以涵盖郑州周边包括平原新区，绿博，郑上，港区，南龙湖等等所有的组团底线（住宅）。
那么市场纯招拍挂呢？我们按四环内来算，东四环以内在1200万/亩以上，西四环以内也在1000万/亩以上，那么对应的楼面价就是7500元/㎡，当然，这还要感谢我们伟大的熔断制度。和城改出来的地大多做刚需不同的是，招拍挂出来的地开发商大多会做一些稍微有些品质的产品，其建安和配套费用就会有所增加，那么其他费用多在5500元以上，土拍的房价最低底线也出来了。
13000元/㎡，这是郑州四环内“招拍挂”的房价底线。
不得不说，现在郑州很多地区的房价就是在突破这个底线。
2所以，如果土地对应的房价低于上面的这2个底线，那对郑州的房地产来说就是杀鸡取卵，不要说什么早就是市场经济了，市场经济也是有底线的。
说完底线，我们说上限。
说郑州房价之前，我们先看一个例子：日本东京都市区。东京都市区面积大概和郑州四环内的面积差不多，大概就是东西南北长30公里的样子，只是东京的中心在沿东京湾，以“扇形”形状向西北辐射。
上图：东京都市区房价图
我们可以看到东京房价最贵的是港区，区域均价在100万日元以上（日本房价无公摊面积），其次是中央区和千代区，也在80万以上。而远处的则多在30-40万之间，这个“远”有多远，我们换一种方式再来看看。
采用卫星图，价格换算为人民币。
上图：日本东京都市卫星地图房价
可以看出，日本最核心地区的房价每平米在15万以上，这个基本和香港接近。然后，以该中心向外辐射，10公里后，房价降至6万，20公里后，房价降至4万，30公里后，房价降至3万。
东京的房地产市场基本已经处于成熟阶段。
那么我们怎么来看东京的房价底线和上限呢？很显然，这个3万应该是底线，而15万则是在物价浮动不大的情况下的上限。（如果换算成我们的建筑面积应该是2万和10万）
我们重点关注一个数据：等级差。也就是说，在东京都市区（相当于郑州四环内），其房价呈现出金字塔型，最高的5%最贵，其次的15%略贵，最后的80%很便宜，其中最贵的是最便宜的5倍。这个等级差和社会的财富分配是何其的相似啊！
结论：当房地产成熟以后，区域房价以及区域内楼盘的房价将呈现和社会阶层保持同步的2极分化结构，贵者更贵，而70%维持在成本价，另外20%被淘汰。而最贵的区域应该是成本价的5倍以上。
对于住房政策十分合理的新加坡和德国也是如此，5-7成的低价房维持着社会基本住房需求，而1-2成的房子（新加坡和慕尼黑）依旧常年占据世界最高房价排行榜前列，这也是另一种2极分化。
在这样的结论下，我们看郑州的房价。
上图：郑州的房价结构
我们只看四环内（面积相当于东京都市区），目前郑州最贵的是北龙湖地区，均价在3.5万左右，其次是杨金，龙子湖，鸿园，滨河新城，白沙等片区，大概在1.7-2万之间，剩余的就是其他片区，在1.5万左右。
这个结构显然是不合理的，更不符合社会的收入等级差（其实核心是需求者的收入增长）。
在物价稳定或者稳定增长的情况下，我们先看郑州5-7成地区的房价，应该是多少？上面说了，郑州房价的市场化底线是1.2万（未来那些没有经过招拍挂土地所建成的项目会越来越少，直至消失，现在有的，在于消化利好），那么和1.5万虽然有点差距，但差距并不大，如果是平均因素，基本上就是目前的价格。
所以，目前郑州的售价基本在底线附近徘徊。
那么上限呢？
按照东京的比例（目前情况）：
郑州最高的地区房价应该在1.5×5=7.5万元/㎡。（区域面积占比整个四环面积10%）郑州第二阶梯的房价应该在1.5×3=4.5万元/㎡。（区域面积占比整个四环面积20%）郑州大部分地区的房价应该在1.5万/㎡。
结语：
目前，郑州四环内的房价基本维持在1.2万-1.5万/㎡之间，也就是郑州房价的底线了，跌无可跌。而四环内30%的“重点区域”的房价仍在2万-3.5万之间徘徊，与成熟城市应该有的房价4.5万-7.5万/㎡之间仍有较大距离。
低者已见底，高者才半腰，这是郑州房价真实的底线和上限。