近日又听到有专家在“鼓吹”未来房价仍会继续上涨，他们觉得现在的房价根本不存在下跌的因素，更没有任何下跌的迹象：土地市场又热起来了；购房需求长久压抑之后不得不迎来释放；大中城市都在紧锣密鼓制定出台“吸引人才”政策，城镇化进程并没有放缓；调控近期也没有再继续收紧，“政策底”似乎已经出现了……诸多迹象显示，未来大中城市房价还会迎来“反弹”。尤其是全球大放水背景之下，房价历来没有下跌的先例。也有专家一度认为，5年后大城市房价还会“再翻一番”。
一时间，很多刚需购房者又倍感恐慌，焦虑不安。很多人咨询：房价是不是又要上涨了，该不该尽早买房？叠加近期有些城市开发商打折卖房被自称房产协会的组织“约谈”，还有开发商抱团取暖“统一思想”坚决不降价，很多人对房价产生了“只准涨不准跌”的认知，事实真的如此吗？
首先，我们想说明的一点是，房价并非“只准涨不准跌”，回顾过去二十年中国房价的发展历程不难发现，房价也有下跌的年份，只是下跌的幅度较小，年份较少，二十年只有三年房价跌了。另外，房价是涨是跌，最大的影响因素是供需，即使在2016、2017年，房价全面上涨的年份，其实也有城市房价是不涨反跌的。
对于很多专家所谓的“房价只准涨不准跌”言论，其实代表国家的党媒也不止一次发文驳斥过。早前经济日报就曾发表评论性文章直言，说房价只涨不跌是自欺欺人，房地产有很强的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。“房住不炒”是方向，更是现实。对于房价要有正确的理性认知，要放弃幻想，踏踏实实做实业。
无独有偶，今年4月份党媒经济参考报也直言痛斥道，每到房地产趋于稳定理性的时候，市场上就会出现各类“托底”、“鼓吹”房价的言论，很显然有些人是揣着明白装糊涂，房子再贵也是商品，也受市场规律的约束，房价有涨有跌再正常不过。楼市形势不好时，房企销售不佳，降价卖房也是顺应市场规律，合情合理。有些人大肆宣传营造房价“只涨不跌”氛围，实际上是逆势而为，更是在恶意价格垄断、操作市场。
人民日报更一锤定音说过，“大树不可能长到天上去，房价也如此。”
其次，整体而言，从当前的房屋供应和需求基本面来看，房价未来下跌的压力其实比上涨的压力大——住房严重过剩，供大于求，房价跌势明显。尤其是三四五线城市，在人口、经济、产业、资源等基本面弱势开始显现的情况下，未来有些城市房价还很有可能大幅下跌。
现阶段我国住房严重过剩，这可不是随便说说，而是有现实依据的：其一、央行公布的最新调查数据显示，我国城镇家庭住房拥有率已经高达96%，户均拥有1.5套房。而且有两套房以上的家庭占比达到了31%。需要解释的是，这些数据仅仅是统计了商品房，如果把小产权房、各类保障房等房屋全部统计在内，我们可以肯定，我国的住房总量至少会比需求多出至少5000万套；
其二、从西南财大、腾讯等机构经过权威调查给出的房屋空置率数据，可以倒推出中国房屋严重过剩的事实。腾讯数据显示2015年，我国住房空置率就已经达到了22%-26%。过去5年，中国每一年房地产投资总额都是一年比一年高，而且房屋销售面积也是一年比一年高，所以据此而言，当前的空置率较2015年只高不低；2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告指出，2017年我国商品房空置率高达26%，连一线城市的空置率都可能在15%-20%。
如果按最低20%的空置率计算，我国的空置房也有1亿套左右，一套房子就算住3个人，也可以解决3亿人的居住问题。贝壳数据显示，2019年底，全国至少有2亿人在租房生活。而且绝大多数人需要花费每个月工资的40%-50%支付租金。近一亿套房处于空置无人住状态，但城市里却仍然有2亿人不得不租房居住，这些老百姓为什么租房生活？归根结底还是无力承担现在的高房价，他们不是不想买，而是买不起。
正如地产大佬潘石屹所言，房屋空置率居高不下，即使国家再加大供应，开发商建再多的房子也不够有钱人囤、炒的。有人买100套房，自己却只住一套，其它99套不住也不出租，单纯把房屋资源空置浪费，归根结底是在我国不需要承担任何成本和惩罚。
如何才能有效降低房价，让更多的人买得起房？国家老干部提出管用“解决方案”
很多城市住房严重过剩，房子甚至出现“烂大街”的情况，但房价却还是在蹭蹭蹭上涨，背后的原因很多人可能也猜到了。有地方对土地财政的过度依赖因素，但是真正起决定作用的还是，很多房屋被有钱人囤积空置起来了。即市场上需求有8，供应是10，但是仅空置就达到了3，那肯定有1的人是无房住的，而且空置导致了供不应求，更会催生价格上涨。
所以，要想房价下跌，还是要从供应端着手，但很多大中城市的土地又是有限的，所以做不到无限量加大供应，那么剩下的唯一途径就是出台有效措施，逼出空置房源。
这一点，其实国家老干部仇保兴早就看到了，他同时也提出了管用的“解决方案”，开出了降房价的管用“药方”——我国绝大多数城市空置率已达20%，远远超出了国际上的“危险区间”，这表明很多城市的存量房市场没有充分发挥作用。要想实现房价的真正下跌，在调节供需平衡、遏制投机炒作、规范市场行为的调控基础上，更要精准出台政策有效逼出天量的空置房源，那就是对空置房源征收空置税。
过去两年仇保兴不止一次表达过自己的观点，中国百姓的财富70%在房产里，这个情况下贸然把泡沫刺破，会造成重要影响。最佳的途径就是，逐渐地烫平房地产泡沫。为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，仇保兴认为，房地产税应该分解为四个：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。“只有想办法逼出空置房源，有效发挥存量市场，才能真正降低房价。” 从仇保兴的言语中，我们不难发现，征收空置税，其实已经迫在眉睫了。
开征“空置税”真的能降房价吗？在我们看来，空置税的意义远不止降房价这一个。首先，空置税如果征收合理，不仅可以保障刚需的住房利益，也能精准打击投机炒作——空置税多出来的成本，会吞噬掉炒房投资客的利润。如果不赚钱，很多人会抛售掉房产，集中抛售对房价是利空；也有些人为了平衡这多出来的成本，也会对空置房屋进行简单装修后出租，不仅有助于抑制房价，还能起到降租金的效果；其次，空置税以及未来的房产税、房东税、物业税等绝对是未来地方财政收入的主要来源之一，更能有效缓解很多城市对“土地财政的依赖”。换言之，空置税等或能对现有的“靠出卖土地融资发展城市”的模式造成颠覆。
空置税出台，房价能大跌吗？我们认为概率为零。一方面，“求稳”仍然是未来很长一段时间国家对房地产市场的基本定调。也就是说，房价很难出现“大起大落”的情况；另一方面，空置税虽然有抑制投机炒作降房价的功效，但我们也不能对其寄予太高希望，毕竟影响房价的因素众多，政策、人口、供求等才是真正对房价有逆转作用的基本面。需要提醒的是，如果在大中城市，空置税征收力度不够，还可能适得其反，业主、房东等极有可能把多出来的成本转嫁到买房人和租客头上。
最后总结，虽然我国住房已经严重过剩，房价总体到了该下跌的地步了，但是不可否认，每个城市的基本面不一样，人口结构、产业结构、经济发展等都大相径庭，所以不能一概而论房价未来一定会下跌。国家老干部提出的降房价“解决方案”，开出的降房价“药方”虽然有效，但也不能寄希望太高。购房者尤其要认清这一点，千万不能觉得，一个政策就可以让房地产彻底回归理性，房价回到合理的年代。买房，还是要从实际需求出发，不要太关注价格，否则很容易顾此失彼。