有朋友非常着急,购买了住房、办理了购房贷款后,四个月的时间一直贷款没有办下来。这段时间,没有收到银行和开发商的任何电话通知和反馈。现在开发商因为贷款没有到位而要强行解除合同,这样做合理吗?应该怎么办?

经常遇到这一类的问题,购买住房是人生中最大的一件事,甚至有的人说,买房比找对象都难。难不仅仅是因为动用的资金量大,更重要的是还会面临各种不确定性和各种风险。

上面的问题主要涉及三个方面?

一是办理购房贷款开发商和银行到底有没有责任和义务进行通知?如果没有收到通知是不是就没有责任

对于绝大多数人来说,贷款买房是最主要的方式,毕竟全款买房的人是少之又少。

买房贷款一般情况下是自己先付定金、首付,其余的资金靠贷款支付,只有贷款发放后并支付给开发商,购买过程才算正式结束。而如果贷款没有审批下来,开发商就无法收到全部销售款,无疑会大大减少回款的时间,对开发商是一种损失。因此,在购房合同中都有贷款发放时间或者全部房款支付时间的约定,超出了这个时间,购房者就属于违约。

从本质上讲,无论购房贷款是购房者自己找的银行,还是开发项目的合作银行,贷款都是购房者自己的责任,并对最终支付房款负责。只要不是由于项目资质问题导致的银行无法贷款,购房者就要承担无法贷款的责任,并对可能无法支付房款承担责任,甚至开发商提出强制解约。

很多人有一个误区,认为我只要提交了贷款宴请,剩下的就是开发商的事和银行的事,出现任何问题你都应该通知我。当最终结果出现时,就无法接受。

现实中经常会遇到这样的问题:

经常遇到一些朋友咨询:在银行贷款逾期了,银行既没有打电话通知,也没有逾期催收,这是什么情况呢?还有朋友质疑:银行的信用卡透支逾期8个多月了,银行既没有通知,也没有催收,银行是不是应该承担逾期的责任呢?

有朋友问,自己在七家银行信用卡有欠款,总量有6万多,已经有几年没有还款了,但是也没银行进行催收,传说中的银行起诉也没有发生,是银行将信用卡欠款忘记了吗?是不是可以不用还款了?

虽然从更好的服务角度,银行应该通知贷款申请人通过与否,但事实上很多银行只有在最终否决时才通知贷款申请人,这中间反反复复甚至处于否决和批准之间,贷款申请人只有对自己的贷款负责才能在贷款出现变数时,采取换一家银行或者对银行疑虑的问题进行解释说明,力争早日尽快发放贷款才是正道。

有的人可能会说,反正购房合同已经签订,贷款晚发放一天自己还少付一天的利息?正是在这种思想的支配下,有的购房人对购房贷款并不重要,能拖则拖。但开发商不会让你无限期地拖下去,强制你退房就是一个重要的方式。

二是开发商有没有权力强制解除购房合同?主要看购房合同是如何约定

有的人可能会说,购房合同是双方的合同,为什么开发商可以强行解除合同?要解除合同也是双方商议。

实际上,开发商有没有权利单方面强行解除合同主要看购房合同对于解除合同的违约的约定:

如果购房合同上或者预售合同上,有由于购房者的原因导致贷款批不下来,或者在限定的期限内购房者不支付全部购房款,视同于购房者违约,那么,开发商就有权利根据合同的约定条款强行解除购房合同。有的人天真地以为,违约后应该退还首付款及定金?事实上也不一定。主要看对违约责任的约定,如果合同违约约定要扣除定金或者一定比例的首付款,那么,开发商不仅有权利解除购房合同,还有权利扣除你一定的定金或者首付款,那么,你损失会更大。

如果购房合同上没有关于购房违约责任的约定,那么,开发商就没有权力强行解除购房合同。在你不能贷款或者支付购房款的情况下,就只能双方协商解决最后的处理方式。

因此,对于你来说,一定要先看看购房合同:购房合同是如何约定贷款的?如何约定购房款支付期限?违约期限和责任如何?开发商要解除合同是依据哪条合同条款?如果确实有合同条款,那么,你就非常被动,甚至有可能造成损失。

三是另外一个特别重要的问题:开发商或者销售人员是否承诺了代办贷款?这一点也很重要

购买过住房的人都可能会遇到过购房前开发商的置业顾问会承诺代办银行贷款,甚至还承诺银行贷款利率的情形。

有网友就说,购房时置业顾问承诺可以代办银行贷款,或者推荐贷款银行办理贷款,并承诺肯定能够及时发放贷款。

也有的网友说,自己在购房时置业顾问承诺的银行贷款利率为4.9%,而且有微信聊天记录可以证明,但实际贷款利率却高很多为5.6%,高了0.7个百分点,比承诺的银行贷款利率上浮了18%,可以要求开发商补利率差吗?

但实际上,虽然说购房时开发商会给你提供贷款银行,但是那些贷款银行也只是开发商住房按揭贷款的合作银行,有的是住房开发的贷款银行,有的连开发贷款都没有,而只是住房按揭贷款的合作银行之一。开发商可以向银行推荐住房按揭贷款,但是并不能决定银行是不是可以贷款,更不能决定银行的贷款利率。所以,不管是开发商还是置业顾问给你承诺的银行贷款和贷款利率都没有任何的意义。

置业顾问既没有银行贷款的决策权,也没有贷款利率的承诺权,他最多可能会了解银行的贷款条件和贷款利率,从而会给购房者提供一些推荐和支持。贷款的最终决定权在银行而不在开发商,更不在置业顾问。

但如果在购房过程中确实有开发商或者置业顾问给你确保过贷款问题,而且确保能够代办贷款并保证能够发放贷款,虽然不能从根本上对抗你的违约责任,但你可以以此对开发商的强行解除进行质疑,毕竟开发商也是有一定的责任,通过质疑最终通过签订补充协议的方式给你一定的宽限时间,你可以抓紧时间办理贷款,及时发放贷款支付房款。

购房可能会遇到各种各样的问题,对于购房者不要对开发商抱有任何的幻想,要按照合同的约定做好自己的事情才是最重要的,否则就可能会承担违约的后果。(麒鉴)

打开网易新闻 查看更多图片