商业拆迁与政府拆迁的四大区别

subtitle 任战敏律师 10-15 13:51

政府拆迁,是为公共利益而实施的征收土地及土地上房屋、青苗等附作物的行为。商业拆迁是指开发商出于营利的目的,与被拆迁人协商一致,取得被拆迁人房屋所有权以及土地使用权,进行房地产开发的行为。那么,此两种性质的拆迁,具体区别是什么?本文从4个方面进行对比解析。

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征收主体不同

政府拆迁中征收主体是县市级以上政府,为行政主体;而在商业拆迁中,征收主体是开发商,为民事主体。

02

两者征收程序不同

商业拆迁过程比较简单,由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议,再申请土地使用权即可进行施工开发。

政府拆迁则过程比较漫长其中主要征收环节如下:

1.征收主体需要进行实地调查,并作出申请材料,并由国务院和省级政府进行审批;

2.征地申请批复之后,县或者市人民政府作出“征收公告”及《征收补偿方案》并听取群众意见;

3.征收当事人共同选择房地产评估机构,作出《房屋评估报告》;

4.在被征收方对评估报告没有异议的情况下,县或者市人民政府作出房屋征收补偿决定,如果被拆迁人有异议,可以提起行政诉讼或者复议,最后是签订《征收补偿安置协议》

政府拆迁涉及土地面积较广,为保证群众权益,征收程序力求公平公正,因此,政府拆迁过程可以长达数年。

03

征收补偿标准不同

政府拆迁补偿标准根据法律来确定,一般包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》和地方省市政府制定的征收法规一般称作“某某房屋征收补偿实施细则、某某征收与补偿条例”。一个地区计算标准一致,一般根据人口或者房屋面积来进行补偿。

商业拆迁是在法律规定的最低补偿标准之上,由开发商与房屋所有权人协商确定,被拆迁人可适当地要求提高补偿。因此,商业拆迁中,被拆迁人可以获得多少补偿难以确定。一般情况下,商业拆迁的区域,地理位置优越、交通便利、周围基础设立完善,因此补偿较高。

04

在强制执行的规定补贴

政府拆迁中,政府部门只能向人民法院申请授权进行司法强拆,不能自己直接实施强拆。如果强制拆迁,那么政府就是违法的,被拆迁人可通过提起行政诉讼来维护自己的合法权益;

商业拆迁中,开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。如果直接委托拆迁公司强拆损害了被拆迁人利益,被拆迁人可以提起民事诉讼来维权。

对于商业拆迁,被拆迁人是有权利拒绝的,而出于公共利益需要的政府拆迁,被拆迁人不能拒绝,所以说政府拆迁具有强制性。

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