房地产是周期之母，十次危机九次地产。
美国房地产60年大牛市走向泡沫化，最终泡沫破裂，引发次贷危机，并升级成国际金融危机。
住房金融过度支持居民加杠杆，容易滋生房地产泡沫。“二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。
1946—2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍，年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。
移民流入、经济增长较快、政府支持、货币金融助推，成就大牛市。大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。
“二战”结束后，美国每年新增人口保持在200万以上，1946—2006年年均新增247万人，较1900—1945年多105万人。名义GDP从1945年的2 280亿美元增长到2006年的13.8万亿美元，年均名义和实际增速分别为7%和3.1%。城市化步入尾声，但仍较快，1950—2000年年均提升0.3个百分点至79%。
1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。
1946—1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现温和。2000—2005年，市场交易过热，房价暴涨：一、二手房交易量增长38%，交易额增长102%；名义房价指数累计上涨66%，年均增速高达10.6%；实际房价指数累计上涨46%，年均增速高达7.9%。
美国房地产泡沫是如何破裂并引发次贷危机的呢？
房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手。
一是宽货币。为应对互联网泡沫危机，2000—2003年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降至20世纪50年代以来的低位水平。2001—2004年M2年均增速为6.8%，比名义GDP增速高2.3个百分点，货币显著超发。
二是宽信用。在住房金融一级市场，政府通过《美国梦首付款法》《零首付法》降低首付比例要求；在二级市场，政府要求两房（房利美与房地美）加大对中低收入家庭的贷款购买比例，2001—2006年不低于50%，刺激银行与按揭公司大量发放次贷。2005年抵押贷款余额突破10万亿美元，较1999年翻倍。
三是弱监管。金融自由化浪潮下，大型金融机构混业经营但分业监管，影子银行体系庞大但缺乏监管，衍生品创新活跃但难以监管，在房价只涨不跌的一致预期下，金融体系大量投资抵押贷款相关证券及其衍生品，导致资本市场流动性过度流入住房市场。2006年抵押贷款相关证券的规模接近10万亿美元，占抵押贷款余额的比重达到80%。
加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为严重的经济危机。
2004—2006年美联储连续加息17次共425个基点，导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增，偿付困难，因此违约和止赎激增，2007年次贷止赎率超过10%，最终引发房价大跌，房地产牛市终结。
房地产危机触发抵押贷款相关证券及场外衍生品大幅贬值，众多参与投资的大型金融机构巨亏甚至破产，市场恐慌和流动性危机波及整个金融体系，更进一步冲击房地产市场，最终升级为全球金融和经济危机。
次贷危机后，美国政府加强金融监管，控制杠杆，房地产市场逐渐复苏，过度投机风险不明显，市场整体较为健康。
2016年，名义房价指数已经回升至危机前的最高水平，住房自有率企稳回升至64%。投机需求退场，2018年自住住房和租赁住房的空置率分别为约1.5%和7%，均回落至20世纪八九十年代的平均水平。
在疫情期间，美国失业人口破纪录，全美房价却飙升，美国8月份房屋销售量飙升至近14年来最高水平，房价上涨水平也创下纪录。住房需求量增加，供应量却没有完全跟上，特别是大都市如纽约附近的独立屋。截至8月底，住房总存量为149万套，比7月份下降0.7％，比去年同期的183万下降18.6％。
短短5个月时间，洛杉矶房屋中位数房价上涨了10%，房产成交也非常快，当下市场平均成交时间是12天！早早买房的朋友坐享房产增值收益，一直观望就只能等着资产被美联储印钱缩水了。