原创 南宫灵 来源：公众号 上郡
9月29日下午，榆林市长李春临主持召开榆林房地产市场调控专题会议强调：要牢牢坚持“房住不炒”定位，继续加强房地产市场监管，坚决打击捂盘惜售、虚抬房价、投机炒房等不法行为。
◎ 作者 l 南宫灵 编辑 l 拓跋睿
榆林官方针对楼市罕见发声的背后，其实是此前榆林大量的房企违规销售事件。
前不久，榆林文昌泰安里开盘引起众多争议。榆林百姓问政平台出现多个投诉提到：这个项目开盘仅支持全款购买，等于拒绝公积金商业贷款客户。此外，还有消息称：“朋友圈有中介说可以购买它的指标，一个3万。”随后，公司进行辟谣。
其实设置购房限制性条件、捂盘、炒房，榆林楼市中此类情况屡见不鲜。伴随着不规范销售状况的是榆林今年以来房价迅速上涨。
疫情之后逐渐上涨的榆林房价，也引起了不少老百姓的关注。在上郡的后台，先后有数十位榆林市民针对房价留言提问。为何疫情之后榆林房价高涨？在房价上涨之后，带来了哪些影响？
房价上涨，知名房企违规？榆林楼市的确该“治病”了。“上郡”对话多位楼市专业人士，解读榆林楼市的“近况”。
今年榆林房价快速上涨，多个楼盘迅速破万
与陕西其他地市相比，榆林房价一直较高。去年年底，我亲身感受过榆林房价之“高”。
那是榆溪河旁边的一个品牌房企新项目，位置不错，距离医院、学校都不远；环境优质，紧邻榆溪河，甚至有些房屋阳台便能看到河景；因为在老城区，公交四通八达，公园就在旁边，商场超市也都齐全。
这个楼盘均价9900元左右。而那时，接近一万的均价在榆林楼市并不多见，除了高新区个别楼盘以外，几乎无一破万。
仅仅不过半年，尤其疫情过去，榆林房价明显上涨。不仅是我，很多榆林人都明显感觉到房价上涨了。
一方面，此前万元盘多数出现在高新区，而如今各大区域，万元盘遍地开花。当下，榆林即将开盘、在售的项目均价几乎全在10000元上下。比如（数据来自安居客）：
榆林壹号院均价12000元
西锦港天城均价13000元
亚都御府均价10183元
颐和嘉苑均价12000元
凤仪兰亭10183元
天地源丹轩坊11000元等
另一方面，疫情之后上市的新楼盘价格明显上升一阶。比如（数据来自中介及安居客）同一个品牌房企旗下两项目，同处于老城区，位置不同，但配套差别不大。
去年开盘的首个项目售价9000-11000元之间，而今年准备开售的新项目价格达到10000-12000元之间。而另一个项目单价在11250-12940元不等，很大部分房源在12500元以上。
整体来看，万元盘数量激增，高价盘越来越多，分布在各个区域。
半年时间，涨幅肉眼可见，13000元的均价，已经赶上西安市部分楼盘价格。为什么榆林的房价上涨如此高呢？
一位长期关于榆林楼市的行业人士告诉我们：“从市场供应端来看，疫情之后开盘的新项目，定价明显比之前升高。”
“另一个原因在于购买力，疫情影响部分购买力开始释放，榆林老百姓的购买力很强劲，购房情绪高涨，这个体现在许多楼盘一开盘就销售掉大部分房源，这里说的是正常销售，开发商并没有捂盘的情况下，许多项目热度依旧很高。”行业人士解释道。
“最后，还有一些人为因素，那就是开发商捂盘炒房。就像这次出事的项目，12000上下的房子并不便宜，但是当下在西沙区域，许多楼盘还没有达到销售条件。这就导致供货不足，购房者几乎没有选择。”
有人炒作，再加上榆林房地产市场本来就不大，极容易出现价格波动；对于房价已经过完的榆林楼市，稍稍波动，就是几十万，的确够买房者受了。
整体来看，一方面房价上涨的确有人为因素，房企不规范销售占很大一部分原因；另外一部分不可否认，供不应求的情况下，正常市场规律一定是价格走高。
开发商炒房、捂盘助推房价上涨
客观来讲，如果是正常市场规律发展，导致房价上涨。虽然老百姓很难接受，但这并没有错。可是，如果其中有人伺机牟利，故意以违法违规方式或者打擦边球，推动房价上涨，这就必须要严惩。
比如这次的“泰安里事件”，有业主称，开放商不但设置购房条件，变相拒绝公积金和商贷客户外，虽然房企自己声明辟谣，但仍有中介等第三方贩卖指标信息广泛流出。
2016年5月21日，陕西省政府网站发布《关于房地产去库存优结构的若干意见》，其中提到：房地产开发企业不得拒绝购房者使用住房公积金贷款购房。
2020年1月7日，陕西省统计局发布《关于2019年下半年房地产市场乱象典型案例的通报》。《通知》强调，对投机炒房、捂盘惜售等房地产乱象严厉打击，并予以公开曝光。其中涉及到榆林市3家房企：
神木市金洲房地产开发有限责任公司 捂盘惜售
定边县金宇房地产开发有限公司一房多卖
榆林市金信房地产开发有限公司违规收取商品房预定金
上述行业人士告诉我们：“这次文昌如果真的自己把房源交给第三方，而不公开销售的话，这就是捂盘惜售，房企炒房的行为。”
陕西省住建部门三令五申不得开发商不得捂盘，甚至榆林已经有房企被查处的情况下，为何这家房企还敢公然违规？
当地行业人士分析到，原因无外乎三点：
一、这个项目周围在售楼盘不多，区域内竞争小，但客户又多，不愁卖。
二、文昌是榆林龙头企业，具有一级开发、一级总包、一级物业资质，开发时候基本不贷款，且同时施工、同时交付，在榆林也有了上万业主。总的来说，口碑较好，对自己的产品也很有信心。
三、榆林市场整体在这块都不规范，这是榆林一个很奇葩的现象，就是一方面新盘销售如火如荼，另一方面“低价转让”的信息刷屏中介朋友圈。”
事实上，榆林房企捂盘惜售的案例充斥在各大媒体、自媒体的稿件中。
2020年7月2号，东沙荣轩家园开盘，开盘当天即宣布只剩下顶楼和一层的热盘，其在售房源却频频出现在二手房市场上，某房产网站转让荣轩家园多达40套左右。更厉害的是，开盘前一天，有人数万元转让该楼盘指标，楼层随便挑。
2019年7月21日，榆林市榆兴房地产开发有限公司开发的“沙漠春天（二期）”在一学校内进行了公开选房，不少购房人缴纳了40万认筹金却未能选上房。
一业主参加了当天开发商在榆林市一中南门弘艺楼内举行的选房仪式，购房人必须缴纳40万元认筹金才有资格参加摇号选房，“现场来了近1800人，”业主说说，后来得知该项目共有1362套房源，但当天只售卖了800多套房源。
知情人士告诉我们：“这就是房企和中介或第三方合作赚取指标费，先买个指标，有了入场资格，再跟你谈买房。”
规范榆林楼市，先从整治开发商捂盘开始
违规房企不但在伤害真正的购房者，更是在无端消耗榆林城市的形象和吸引力。破万的房价对一个“四线”城市来说，算很高。
如果用楼盘单价与西安做对比，这个价格可以买到浐灞、港务区、西咸新区；如果跟咸阳比较，普通高层住宅项目基本都可以选，比如咸阳的万科·金域华府的均价也不过是10500/m（数据来自安居客）。
关键在于，咸阳紧邻西安，占据高铁秦都站，无论是位置交通还是商业配套，榆林远比不上。但榆林的房价却如此之高，这会极大减少榆林对人口的吸引力。
对于正常老百姓家庭而言，动辄上百万的房子、20-30万元的首付、3000-4000元的月供，需要全家“六个口袋”一起努力。在此基础上，大部分老百姓仍然需要公积金或者商贷支持。
在这些购房者中，很大一部分都是年轻人。他们或是毕业参加工作不久，准备结婚成家；或是因为政策、工作等原因来到榆林，想要在此安家立业。
但如果按照部分开发商的无理要求，必须全款，必须先买指标等，这确实成为一部分年轻人留在榆林的阻碍。人是城市发展的核心，而安家是人最基本的需求。
从榆林市官方层面来看，在过去1年多，榆林官方层面多次祭出大招，也是想吸引、留住更多年轻人。
面对稍显劣势的教育领域，榆林陆续出台的政策和动作，寻找“985”“211”等名校对本地学校进行整体托管、与名校联合办学、80万年薪引流专业人才；为了改善城市规划，年薪百万招揽专业规划人才；大力进行营商环境改革……
年轻人可以为城市带来新观念、新价值，同时，他们本身就是一个庞大的潜在消费群，消费群越大，也会吸引到更多商业、基建、就业等资源，从而促进城市发展。
但类似于上述违规行为，一定程度上，堵上商贷公积金这条路，就相当于把普通老百姓筛除在外，把一部分真正有购房需求的人才筛除在外。
这与榆林市大政策明显相悖。作为一个区域性龙头房企，公然违规销售，为了牟利，将榆林市好不容易积攒起来的城市形象和吸引力白白消耗。
此外，榆林市相关部门监管也需要加强。具体来说，比如榆林已经建成较为完善的个人信用系统，基于此建立一套企业信用系统，一旦房企触碰红线，立刻“拉黑”。
最后，在政府层面，除了加强监管外，如何平衡市场供需也是亟待解决的问题。比如能不能适当放松销售条件，或者引导调控房企销售周期及时间等等。