国土征收：“类似房地产的市场价格”，究竟是什么意思？
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
在我国，私有财产受法律保护，但当私有财产与公共利益打架时，公共利益往往毫不留情，私有财产必须低头。
现实中，zf极易在征收的恣意中产生财政幻觉，而被征收人则容易产生暴富错觉，水火不容。
zf往往在未完成征收程序就强拆房屋，而被征收人则磨刀霍霍意通过一系列诉讼来赢得赔偿。
因此，征收补偿必须要有一个标准，而不能各说各话，即将被征收财产的价值客观化。
(02)
为了实现价值的客观化，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
这句话包含以下几层意思：
第一，“类似房地产”是指：与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
第二，“市场价格”是指：被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三，把“房屋征收决定公告之日”作为评估时点，目的在于保障被征收人用拆迁款在市场上还能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积相接近的房屋，保证被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。
违法强拆的情形下，被征收人获得的赔偿不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。
否则，因强拆zf付出的赔偿可能还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励zf违法强拆。
为体现对违法拆除的惩诫及有效维护公民合法权益，法院应以房屋征收决定公告之日或作出赔偿决定时，两者中较高的房地产市场评估价赔偿。
（03）
2011年4月6日，泗水县zf作出《泗水县zf关于对泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》，其征收补偿方案规定：
选择货币补偿的，被征收主房按照调换安置房的优惠价格补偿。
该补偿方案最终被济宁中院认定：
对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
本案中，“优惠价格”显然低于市场价格，对被征收房屋的“补偿价格”也明显低于被征收人的出资购买价格，显失公平，故判决撤销。
（04）
实践中，“类似房地产的市场价格”法院一般采取以下途径确认：
一、依据区县新建商品房住宅备案价酌情确定。
宿州中院：经查询，灵璧县2020年1-6月份新建商品房住宅备案均价为5914元一平，考虑到吕长林的房屋系自建房且已使用多年及备案房屋系新建商品房的基本事实，本院酌定住宅价格为5400元一平。
二、责令zf对被拆房屋重新委托评估。
西安铁路中院：本案中，临潼区城改办在未与当事人达成补偿安置协议，亦未对当事人作出补偿决定的情况下，即强制拆除涉案房屋，强制拆除行为被确认违法后，又未及时予以赔偿，致使当事人至今未获取因房屋征收、房屋强制拆除应当获得的合法权益。
因违法强制拆除至赔偿时，涉案房屋所在地的房屋市场价格已有提高，为弥补当事人的实际损失，一审法院责令对当事人的房屋重新委托评估并无不当。
三、法院依原告申请或依职权委托评估公司评估定价。
西安铁路中院：本院根据原告的申请，报请上级法院委托永佳信房地产评估有限公司和陕西万隆金鸿资产评估有限公司，对涉案液化气加气站所在宗地内的房屋及其附属物的市场价值和其他财产在强制拆除时的残值进行了评估。经评估，宗地内的房屋及其附属物的市场价值为2286万元，其他财产在强制拆除时的残值为124万元。
本院通知原、被告双方领取估价报告并发表意见，被告针对评估时点、土地权属、折旧率、技术报告、土地面积、建筑物单价等提出异议，但不申请重新鉴定，其异议不属于应当重新鉴定的情形，不予采纳。
四、法院确定计算标准，责令zf限期对被拆房屋作出赔偿。
温州中院：一般而言，在强制拆除房屋行为被依法确认违法后，当事人起诉要求实施违法强制拆除行为的zf予以赔偿，法院应当在查清致害行为造成的直接经济损失的基础上予以判决赔偿。
但本案当事人的房屋已经被纳入征迁范围，且当事人对案涉房屋部分建筑是否违法建筑等事实存在争议，在有权机关对是否违法建筑作出依法判断和处置前，法院无法确定该部分建筑是否属于当事人的合法财产；且虽然当事人选择主张赔偿，但仍应保障对其损失的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿权益，而具体的补偿权益应由zf根据补偿安置方案先行确定，而当前法院对当事人的直接经济损失尚无法确认，故责令被告在本判决生效之日起九十日内按照本判决对被拆除房屋依法予以赔偿。
五、当事人主张按照临近小区市场价进行赔偿无法律依据。
西安铁路运输中院：当事人主张应按照临近的德杰德裕天下小区的房屋市场价对涉案房屋进行赔偿，本院认为，《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
本案当事人并未提交证据证明德杰德裕天下小区房屋与其被拆除房屋的区位、建筑结构、新旧程度等相同或类似，故当事人的该项主张没有事实和法律根据。
（05）
入户评估、无证房屋、商业用房的认定与赔偿：
一、被征收人拒绝人户评估的，不利后果应由被征收人承担。
依法开展国有土地上房屋征收补偿工作离不开被征收人自身的配合与协助。因被征收人拒绝配合征收部门和评估机构开展人户评估工作，导致被征收房屋的装饰装修及房屋附属物无法评估的，不利后果应由被征收人承担。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，征收补偿决定可以不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿，并载明经另行评估后按实予以补偿。
二、无照房屋性质认定及补偿。
《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定：
第一，1990年4月1日《城市规划法》颁布前。
具有土地、规划等审批文件的住宅房屋应当按照有证房屋给予补偿；
第二，1990年4月1日《城市规划法》颁布前，自建、自住的具备独立生活条件住宅房屋。
应当按照有证房屋70%给予补偿；
第三，1990年4月1日《城市规划法》颁布后，房屋征收公告前，自建、自住的具备独立生活条件住宅房屋，其权利人具有房屋征收范围内的独立户口，在本市城市规划区域内确无其他住房，且未得到过征收补偿的低保、低保边缘户。
应当按照有证房屋60%给予补偿。
虽然当事人主张其46平方米无照房屋建于2006年9月1日之前，但没有证据证明该房屋建成于1990年4月1日以前，市zf在调查核实的基础上，按照合法临时建筑对其评估补偿，已经充分保障了其合法权益。其主张对其46平方米无照房屋应按照有照房屋予以补偿，理由不能成立。
三、关于住宅兼营业用房的补偿问题。
《征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。
国务院办公厅国办发[2003]42号文件规定：
对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，已取得营业执照并能够提供纳税证明，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。
市zf制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，营业损失按照被征收房屋价值的10％予以一次性补偿。
当事人的67平有照房屋登记为住宅，实际用于经营，征收补偿决定按照住宅予以评估补偿，并给予住宅总价值10％的营业损失补偿，符合征收补偿方案的规定。其主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据。