文/戴金花
9月29日，黄晓明房屋买卖合同纠纷案一审判决书曝光。不知道到底是黄晓明贪便宜还是真的被骗了，一起来和房产律师看相关的法律问题。
一、房屋买卖合同的效力问题
1、一般来说，双方自愿达成合意而签订的合同，只要不违法的强制性规定，为有效。据目前报道的信息，虽然出卖人是13岁的限制行为能力，但是有其监护人的签字，从法律程序上，没有主体资格问题。买受人支付了房款，出卖人交付了房屋，双方也已经实际履行合同。
2、合同签订后，虽然没有办理过户，但是不影响合同的效力。没有办理产权属于物权未发生变动，不影响合同的效力。
根据我国现行的物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
二、没有购房资格，这种购房行为能得到法律保护吗？
1、没有购房资格，不影响合同的效力，但是会影响到合同的履行。购房资格问题，属于政策性的规定，不是效力性的强制性规定，没有购房资格，不影响合同的效力。
2、因为购房资格问题，导致合同履行不能的后果问题，虽然法律上上没有明确的规定，但是司法实践中，一般来说，谁的过错谁来承担责任。因此，没有购房资格，购房行为存在很大的风险。
三、房屋为什么能多次被查封？
1、查封的意义是就地封存，不准动用，属于法院采取的强制执行措施。
因此，查封不会引起物权的变动，当物权未发生变动，那么房产依然在出卖人的名下，属于出卖人的财产，只要出卖人的债务无法履行，出卖人的债务人就有可能申请强制执行出卖人名下的财产。
我国现行的法律，并没有禁止轮候查封，只要债务人申请强制执行，法院一般都会采取轮候查封的方式，因此，就存在一套房屋多次被查封的情况。
我们曾经代理一个案子，买受人支付购房款，办理了网签，办理过户登记时，发现房屋设了多个抵押，还要最高额抵押，所有的抵押加起来大大的超过了总房款的好几倍。因为房屋存在多个抵押未解除，从而导致无法办理过户。
四、购房人的权利是否能够排除强制执行措施？
二手房买卖中，一般来说，购房人的权利是否能够足以排除强制执行，主要看以下几点：
1、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产；
3、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4、未办理过户登记的原因是否属于非因买受人自身原因。
因此，购房时，购房人务必了解购房政策，核实是否自身是否具有购房资格，同时务必核实房屋的抵押情况。
注：文章配图来源网络。