我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
提问：老师，怎么看上海落户新政对房价的影响
回答：一个字：涨！
提问：房姐你好，观看很多咨询问答后觉得你特靠谱，特地付费咨询 1我是武汉人，毕业后在上海发展， 目前在上海买房，总价400，闵行梅陇板块老破小，贷款250，月还贷1.3w。买房首付基本掏空家里的现金储备。目前稳定还贷中. 2 目前武汉家里还有2套房，一套在金银湖新房“金湖天地”，89平，父母自住，有10万贷款尚未还清，另外一套在北湖“新华小区”（1995年的房子，4楼，2室一厅，双朝北，90平），属于老破小，对口北湖小学，无贷款，目前每月出租中，租金2500。3 目前对于这套北湖的老破小的处理比较纠结，父母想直接卖掉（目前作价145w左右），填上海的房贷窟窿；我想继续持有收收租金，或者卖掉后钱款用于固定理财。不知道房姐有什么好的建议。PS：最新情况，这几天中介介绍，有一家名为武汉金融街公司的国企提出可以收房子，按照市价收，说是作为安置房。这下就把我整迷糊了，这是要拆迁还是要干嘛？我要卖嘛？
回答：你好，武汉金融街投资控股集团有限公司主要是做江汉区老旧小区改造项目的国企。拆迁一般是政府行为，就是城市化的浪潮波及到了这个区域板块，所以就到了不得不旧改的程度。
旧改的主体是政府，操盘手是开发商，此处的开发商可以是原来小区的开发商，也可以外面的开发商 1、旧改是在原有的基础上进行改造，重点改造的是小区的水电线路以及光纤配套，有条件的加装电梯，配建停车场。在小区改造的基础上，还会引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。
2、旧改实行自愿原则，小区内的所有业主都同意才能进行，哪怕有一个不同意都不能开工。
3、旧改的资金来源于政府、银行等金融机构、居民、单位等。同时，按照谁受益谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。如果确定要旧改，可以暂时保留，旧改之后价格会提升。
2套房子都可以考虑做抵押贷款融资，留足3-5年子弹就好了。
提示下大家，上海要加速入场，今年一直在缓涨，加上最近的抢人计划，会带来一波涨幅。
提问：新人首问，请问美丽与智慧并存的房姐，户籍咸宁小县城(目前夫妻都在这边工作)，有武汉公积金，社保不足一年，想在武汉限购区域买房，又没有资格，不限购区域又觉得太偏，买了打算过几年自住，也方便孩子以后读书，目前子弹不多，我纠结到底买我们小县城的商铺（新开发小区）还是到武汉买房？
回答：你好，三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋。
任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。
省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。
咸宁今年的房价一直是下跌趋势，谨慎！
提醒一下：所有的小县城房产，从现在开始，只卖不买！建议优先考虑武汉。
提问：房姐你好！新人首问！坐标深圳，33岁，手上子弹130，有首套首贷资格，月供可以2万左右，可以投注分离， 目前看了光明一号72平小3房460万（可配合GPGD到485）.已交10万定金，这套可以入手吗？还有坪山京基御景印象89平3房东南向，380万， 坪山金地朗悦89平3房，装修，365万， 龙岗大运中海康城国际89平3房430万， 还有更好的建议吗？
回答：你好，感谢付费！光明一号买入没问题 对光明的未来还是非常有信心的的：
1、和沙井这些地方不同，光明之前农场用地多，所以整个片区农民房少、易规划，实际的规划做的也非常好：光明小镇、凤凰城、科学城、大学城，产城融合、宜居宜商；
2、工地非常多，大部分是产业工地，未来这个地方会持续涌入大量人口，而且是中高收入人群；
3、整个片区一手、二手供应并不算多，九龙台、星河天地、绿地城市更新、宏发万丈城城市更新，二手传麒山、光明一号、光明大地以及边缘地带的几个旧改，未来不会出现大量砸盘的现象; 4、光明位置比较有优势，相比于龙岗、坪山、观澜，离南山、福田、宝安距离都比较适中。光明以后是南山后花园，这个说法我是不认可的，光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。今年几个新盘开盘之后，未来几年光明中心基本没有新盘入市了。
不仅新盘没有供应，二手盘也没可能增长，因为受三年限售影响，光明卖掉的新盘基本要5年后才能入市限售。供需关系的天平会严重倾斜。
如果光明入手价控制在6万以内是最好的，再砍砍价吧。
提问：房姐您好，本人想在沈阳投资房产。由于一些原因户口动不了无法购买新房，就想在沈阳淘二手房投资，看了您之前的回答，准备在于洪新城附近寻找房源。主要想法就是在大通湖街地铁站附近寻找房源，看中了碧桂园银河城观澜苑，离地铁不算远，两室110平非顶层带电梯，大概12年建成，5年老本，单价8800，纯投资的话可以入手吗？我看您在别的回答下推荐的阳光100我也看过，但是感觉单价偏高，而且好多也并不是河景且离地铁较远。长青南街我也还在挑选，长青南街和于洪新城大概单价控制在多少以下入手才算合适？沈阳八条落地后，尤其是增值税2改5后，整体投资周期拉长，对沈阳的楼市会有怎样的影响呢？纯投资而言还有投资的价值吗？
回答：你好，感谢赞赏！
碧桂园银河城观澜苑单价8800这套看起来还不错，不过银河城有的户型比较奇葩，如果户型没有硬伤可以入手。
沈阳等大部队陆续过去，再宣布吊桥关闭，这是情理之中也是意料之中的事情。
增值税免征由2转5，一定程度上降低楼市交易频率，供给减少，垒实房价基础。政策的力度不算很大，主要影响是二套5成对于按揭并发的影响，接下来科技树要往抵押贷方面进行突破。不过增值税可破，不是什么大问题
提问：房姐，您对上海 大虹桥板块怎么看？
回答：1. 大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。
2. 商务区最成熟，办公楼体量最大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，唯一缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。
3. 西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。
4. 大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。
5. 其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。
6. 整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。目标宏大，道阻且长，目前看来，想要实现，尚且任重而道远。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。但是，前提是，真能实现…… 考虑到正常的人口导入速度，要再导进来500万人到上海西部，至少还需要10-20年。
提问：新人首问，亲爱的睿智的房姐，请回答我，我手上子弹200，但是不敢买房，不知道这个资金怎么处理，比如拿100万，再贷款100万，算了下每年还款8万，5年就40万，本金却没还多少，前后交易的手续费七八万，这投入前前后后就多投入了差不多四五十万，假设5年后卖，房子不一定能涨四五十万啊，100平的房子5年内要涨5000才算保本，明显很难挣到钱啊，你们是如何操作的，这钱在我手上两三年了想买但是感觉不盈利，如何操作，请指导
回答：你好，用于储藏财富、保值增值的投资标的、大类资产，无非三种：房地产、股票、传统理财。
房地产是压舱石，虽然足够长期看可能大船要沉，但那最早也是好几十年后的事了。未来十年甚至二十年内，房地产仍然应该是你资产的绝对主力。持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。
结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。
股票由于缺乏低息贷款的支持，长期复合年化收益是不大跑得赢大城市好地段房产的。但是，买一点股票，可以让你被动地去关心财经知识，激发学习热情，对人生事业发展也是有点帮助的。
最稳妥的是买指数基金，有一定更多了解的可以买偏股稳健型主动管理基金，但不推荐自己炒个股。股票的流动性也比房产好，所以虽然收益不一定高，但配置资产的5-15%是没问题的，急用钱时好变现。
如果只想买房短炒，持有2年就抛，大概率是税费吃掉利润。盼着今天买明天涨，这是病态心理，得治。房产只有持有5年，才能完整的穿越一个熊牛周期，看见明显收益。我们不做急富青年。
子弹200，建议开发一张一线城市的房票，具体买哪里，要看你的房票，入手一套上车盘作为底仓，剩余子弹买武汉。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，我发现，每个城市的新区，你在它起步阶段低价买入，涨幅往往是很可观。但是有些新城，最后也被套牢了，所以新城到底能不能买？希望老师详细讲解一下。
回答：1. 新区的本质，是较大程度上由政府规划驱动。
2. 是否认可新区，本质上是由对经济学的理解决定的。是彻底的原教旨自由市场派，还是计划经济强管制干预派，还是它俩中间找一个平衡点。
3. 原教旨自由市场派，认为“政府规划根本就不应该存在”。可惜，原教旨自由市场派从来就没有在古往今来任何一个经济体大获成功过。城市规划、房地产发展这方面，当然也不例外。说明其并不高度符合科学规律。
4. 当然，计划经济也被反复证明暂时是玩不转的。
5. 管理学角度，这是个“组织的管理边界”问题。政府稍微管一些它管起来确实有必要、有效率的部分，剩下的交给市场。并且这部分随着社会变化情况不断进行动态调整，很好地适应不同阶段的市场环境。这才是管理之道，也是中国绝大多数一二线城市发展新区的成功秘诀。
6. 也可以说，让城市每时每刻都完全自由野蛮生长不加任何规划，并不是促进城市发展的最好方式。
7. 至于新区涨得快，还有一个次要原因——新区有更多外部资本投入，沉淀为固定资产，资产价格当然涨得更快了，只要在第6点本身总体成立的前提下。
8. 你唯一要考虑的，就是新区资产的波动性、流动性和租售比。
提问：您好，睿智的房姐，打算用女伴房票合买代持广州，女伴是新房控，只肯买新房或次新房。有中介朋友介绍了黄埔一手新房，黄埔的实地常春藤-单价27000，中冶_逸璟台单价45000，越秀万力_ 星越峯单价20000-22000，黄埔中央城单价33000，五矿招商_鹭山府单价43000-49000，保利拾光年单价23000-24000，广州龙湖揽境 单价34000。麻烦您帮忙分析下：1，黄埔一手新房能买吗，如果可以，有哪几个可以买的楼盘，上面这几个如何。2,您星球里专门介绍的广州可买选筹，我们是选新盘，还是买二手的，考虑长持，如何选筹。3.我自己在学中级经济师，11月考试，麻烦您帮忙分析下，谢谢，感恩
回答：你好，感谢付费！长岭居的发展有几个阶段：
1、我记得2007-2010年的时候，那个时候还没有长岭居概念，但奥园春晓、岭南林语、金融街融穗御府（这个项目的别墅很便宜当时），以及半烂尾的珠江嘉园 2、后来才有了万科山景城、理享家、常春藤 3、以及最近1-2年的龙湖揽境、天健天玺、中冶逸璟台 一晃10年过去了，一个片区的发展，没有个8-10年是不行的。
第一，是政府要卖地搞财政收入，萝岗区府板块的住宅用地其实几乎没有了，所以只有沿着水西路、长岭路、永和大道两侧来“寻找”地，这是必然啊 第二，地卖了之后，政府得提供共建啊，比如学校、比如公共的交通，有地铁就地铁没地铁就有轨电车，自己有钱就自己建，自己没钱就跟开发商合作 第三，当有了住宅小区、有了商业配套、有了出行的交通配套，一个片区就相当于成熟了，当然了还缺比较好的教育资源和医疗资源（这样也是整个萝岗的短板），所以睡城的概念有点意思和沾一点边，必经需要时间发酵。
五矿招商：规模小、无学位、离地铁远、周边未来10年都是城中村乱糟糟的感觉，日后等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。
保利拾光年：属于黄埔区知识城，这个项目，我的意思是：千万不要入。
这几个新盘都一般，新房癌是病，得治！
开发广州的房票买，广州市场已经开始涨了，现在还是前奏，半年之后大概率要出政策限制，能上车就赶紧上！
提问：房姐 成园小区有没有入手价值 开发商说包办证怎么避免开发商跑路以及其他方面隐藏的风险 急急急
回答：还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。
如何判断能不能办证呢？
需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。如果是集体土地性质 就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。
提问：房姐，术业有专攻，豪宅的投资逻辑是不是和普宅完全不同？以往大家都觉得贵妇CEO盘是雷区但是深圳这几年后海深圳湾啥的涨幅都不低。有钱人也不傻比普通投资者认识应该强很多，他们买那些天价房甚至是公寓的内在原因是啥？求解惑
回答：1. 房地产这个领域是非常特殊的。
2. 特殊在，人人都以为自己懂一些，其实真正专业人士非常非常少。“懂一些”是最可怕的，半懂不懂很容易盲目自信、瞎搞乱来，最后一顿操作猛如虎才发现自己是个二百五，还不如那些老老实实按照自住房、学区房、老人房这样正常顺序买下来的普通家庭。这种人，我在某知名房产投资组织里，见过太多了。
3. 为什么呢？因为房产投资的门槛其实是很高的。股票有几千块就可以炒，房子首付起码几十万，完全不在一个量级。所以，专业、职业房产投资者的绝对数量就非常少。
4. 高校里也没有设置房地产专业。就算有，也是以城市规划、项目开发、土木工程、建筑设计为主，讲投资的就完全找不到。经济学院和商学院的课程里，也基本不涉及房地产，选修课里找个讲房地产的都非常不容易。
5. 这就导致，房地产投资这个领域，根本没有什么科班正统学术积累。都是一群野路子草莽英雄，盲人摸象凭每个人自己那点实操经验想当然地发表观点。其中绝大多数人，缺乏基本的经济学、金融学、投资学基础。在这么大体量的一个行业，的确是一件挺不可思议的事。更加佐证了，真正专业、职业房产投资者的稀少，以至于都不够高校去专门开设相关专业。
6. 说这么多想表达什么呢？就是：有钱人的房产投资知识积累，并不比普通人强太多。当然，牛人本来就是全方位的牛，事业有成的老板在构筑房产投资认知这件事上，效率和效果也会相对比普通人好，但由于缺乏好的学习通道和资料，上限同样是很低的。我就没见过几个富人懂房产投资。
7. 富人中，反而是纯粹跟着自己家庭居住、子女教育、赡养老人等这些现实需求走的那些，在购置房产这件事上做的相对倒还不错。不过，有一个前提条件：脚踏实地，不好高骛远，不贪慕虚名。如是，就不会去买那些溢价很高的坑子盘，例如交通不便、缺乏生活配套的远郊大独栋度假别墅。
8. 普遍意义上来说，越是富人，买房越考虑自用，而不是投资。同样300平方，哪怕翠湖天地比普通次新房社区贵接近一倍，富人还是会选择翠湖天地，因为舒适、面子、社交等各种综合价值，而不能简单地拿房子本身绝对涨幅多少来衡量。如果一套CEO给一个富人多带来了1个亿的生意上的利润机会，他并不在乎房子比普通次新房社区少涨1千万。
9. 最后讲到房子本身，越来越以改善需求为主的未来，豪宅的总体前景本就不应该差啊。当然，永远避免只看整体、不看微观结构。不同的板块、不同的小区、不同的房型和其他要素设计，还是要区别分析的。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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