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未来,手持现金才是“硬道理”?央行前行长:做好泡沫破灭准备!

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影视推荐君2020-09-26 13:17

股市跌去一半,那也仅仅是账上的财富缩水了,可房价若暴跌了,房奴们真有可能把房子甩给银行,跳楼的不光是房东,也可能是银行。

我们不仅要面临经济下行压力,还要应对各种系统风险,“股、债、汇、房”四个交易市场是国家金融的命脉,其中最薄弱、影响最深的是房地产。

房价之所以不断上涨,有城市化因素,也有金融货币因素,还有供应影响,而这一切,都在发生改变。

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货币方面,截至到2020年8月末,M2余额为213.68万亿元,同比增幅为10.4%,这个数据相比2017年-2019年的8%点几,要高出近2个百分点,感觉又回到2016年前的双位数增长,其实呢,再看看从什么时候开始的?

2020年2月份,M2增幅才8.85%,到3月份就升到10.1%,一直到8月份达到10.4%,现在回过头来看,6月份的11.1%就是本轮货币“宽松”的顶点,随着经济的持续恢复,“非常时期”的货币政策正在考虑退出。

供应方面,住房供过于求的趋势越来越明显。机构数据显示,从2012年4月至今,楼市库存的高点在2014年1月份,此后在去库存战略的作用下,一路持续下降,到2018年8月,楼市库存达到最低点,大多数城市完成了去库存任务,其中货币化安置政策也悉数退出。任何事物都有两面性,再来一次去库存谈何容易?

根据监测数据显示,近两年楼市库存也在反反复复上行,截至到2020年8月份,百城商品房库存同比增长7.5%,接近2016年12月份水平。常常认为三四线城市是库存“重灾区”,一二城市的库存量也实现双位数增长,即便不算存量,就8月份,100个城市新增的商品房也呈现供大于求的态势。在“3根红线”下,开发商势必会进一步加大推货量,库存还会进一步累积。

需求方面,快速城市化时代已经过去,未来将处于一个缓慢增长过程,少子化现象不是政策所能解决的,不是想不想生的问题,而是敢不敢生的问题,刚性需求继续萎缩是一个不可逆的趋势。在住房总量饱和情况下,无非城市之间的结构性差异,是住老房子还是新房子的区别,作为先知先觉的开发商,意识到市场蛋糕开始萎缩,他们比谁都清楚,要不然也不会有玩造车、研究机器人、养猪等操作。

房地产有没有泡沫?看两个简单的数据或可知一二。一是房价收入比,二是租售比,这两项我们都与国际通行惯例作一个比较。

房价收入比是衡量一个家庭的住房购买力,指的是平均收入与平均房价的比值。某机构在今年5月份发布了一份全球房价收入比报告,我们三座城市包揽前三:香港、深圳、北京,分别为46.3、43.5和41.7,不吃不喝需要40年以上全款一套中值住房,而国际通行认为3-6是房价收入比的合理范围,即便考虑到国情,一般也不宜超过10。

还有租售比,简单地说,就是一套房子出租出去需要多少年回本。有专家认为,租售比房价收入比更能体现房地产有无泡沫,据机构发布的数据显示,2019年上半年50座城市的租售比为1:592,远低于国际标准的1:200-300,厦门需要90年、北京和深圳也需要54年才能收回买房成本。无论是房价收入比和还是租售比,都与国际均值存在较大差异。

为什么一些人买了第二套房还想买第三套房,一个重要的原因是,房子被赋予了金融属性,成为了不少人保值增值的一个载体,演化成一个金融游戏。过度金融化,势必会引发泡沫问题,目前来看,买房自住不会有多少问题,哪些加杠杆炒作的现象才是最应被关注,正如央行前行长吴晓灵的警示:

世界经济格局的调整、地缘政治的变化、产业结构的重构都会使世界充满不确定性。在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

未来,如果说房子不能随便买了,是否意味手持现金才是“硬道理”呢?

这次疫情让我们明白,只有流动性好的资产才能让我们快速变现,只有有一定现金储备才能让我们从容面对生活。房子显然不属于此列,因为当遇到事情的时候,反而会延长变现周期。所以,我们不能把所有的资金都花在房子上,连首付款都是七拼八凑的更是不可取。

当然,这并不意味着把所有钱都应存进银行,这主要是由于全球经济复苏不确定性造成的,为促进经济发展,仍会有量化宽松的氛围,手中的现金仍然存在被动贬值预期,从这个意义上看,资产的泡沫不仅仅是房地产,其他行业也是如此,如何选择相对抗风险的资产,也到了历史的关口,这也是我们做好潮水退却后准备的根本所在。

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