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北京自贸区: 五环内“疏解”,六环要“崛起”,多中心格局确定!

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大山说房2020-09-25 11:11
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9月24日,中国(北京)自由贸易试验区正式“揭牌”,代表北京正式迎来“自贸区”时代。

在本次揭牌仪式上,北京自贸区的具体落位全部揭开面纱,中关村科学城、未来科学城西区、首都机场临空经济区、金盏国际合作区、北京城市副中心及亦庄,成为最后的赢家。

首先第一个问题,为什么北京会有“自贸区”?

根据我们的判断,北京自贸区的出台可能是基于以下四个方面的考虑:

第一个原因:北京要起到引领全国深化改革开放的作用。

面临全球百年之大变局,已经到了北京不得不上场的时候了,要以服务贸易、数字经济为核心来带动中国新一轮的改革开放。

北京是全国的风向标,北京的改革和开放能够给全国带来标榜作用,从而带动全国快速进入新一轮的改革开放进程。

其二,给北京的经济和产业发展“加油呐喊”。

北京目前的“制造业、批发市场”等疏解已经基本完成,下一个阶段的重点是如何让高层次的产业生根发芽,实现更好的发展。

自贸区方案的出台,是对北京高层次产业发展最好的助力。

其三,引导北京五环内的产业和人口向外疏解。

根据北京城市总规,北京城区是首都功能的核心承载,因此非首都功能陆续从城区向外疏解是一个基本趋势。自贸区的确定,可以有效引导城区产业逐渐向新城地区疏解。

其四,建立京津冀协同发展的新平台。

历经五年的京津冀协同发展,依然缺乏广度和深度,也需要有新的思路和新的平台来提升三地的协作。

建立北京自贸区,意味着京津冀协同发展,还是要以北京作为经济中心来推动,这是一个较大的思路转变。

第二个问题,本次北京自贸区的落地,对北京房价格局会有什么影响呢?我们认为主要是从五个方面有较大的影响。

科技创新片区:翠湖科技园+永丰园+生命园,将会成为北京码农比例最高的片区,直接带动海淀西北旺、北清路、回天地区、沙河大学城等四大板块的房价上涨。

北京要打造全球影响力的科技创新中心,中关村地区就必须要入选自贸区的范围之一,翠湖科技园+永丰基地+生命科学园成为三大自贸区。

它将引导五环内中关村科学城的产业有序疏解到六环边,形成聚集发展,这个片区未来将会成为北京码农比例最高的片区。

未来这个片区的产业、房价、配套都将再上一次台阶,是北京科技创新中心的集中体现。

比较可惜的是,北七家附近的未来科学城东区居然没有入选,说明西区的发展要远远重于东区。

国际商务服务片区:国贸CBD+首都机场临空经济区+朝阳金盏国际合作区+北京城市副中心,将会带动后沙峪、孙河、东坝、台湖、燕郊、大厂潮白等片区的发展。

国际商务服务片区将会逐渐引导五环内的望京、东二环、东三环的产业逐渐向外疏解,未来会成为最具国际氛围的版块,尤其是金盏国际合作区(含第四使馆区),要打造北京第二个“三里吞”。

未来东坝、孙河、后沙峪等三大板块的房价、配套还要持续上升。

北京城市副中心这次也获得了两个自贸区名额,运河商务区+张家湾小镇两个自贸区约有10平方公里,拉动京津冀协同发展。

定位于“全球财富管理中心”的运河商务区,肯定是要拿下一个自贸区的名额的,这个片区未来主要是“鼓励金融机构开展全球资产配置”。

而张家湾设计小镇是中关村通州园的重要组成部分,肯定会分到自贸区的名额。

北京城市副中心“两大自贸区”版块,将会形成对台湖及北三县地区的拉动,比如运河商务区对燕郊、张家湾设计小镇对大厂潮白都会有明显的联动效应。

因此台湖及北三县地区的房价及配套,将会有上升趋势。

亦庄已经是北京目前高端产业的主要区域,肯定可以拿下一个自贸区名额,亦庄的未来不可限量。

亦庄经济开发区在最新的规划中,已经得到扩容,已经把马驹桥、采育等地区全部包进去。

亦庄在北京城市中的地位得到了明显提高,本次再有接近30平方公里的自贸区加持,亦庄产业发展肯定会再上一个台阶。

亦庄和大兴机场的两个南城自贸区,将可能会推动马驹桥、生物医药基地等片区的房价上涨。

大兴生物医药基地本次没有能够拿下自贸区,确实比较遗憾。

同时比较遗憾的还有丽泽金融商务区,在自贸区总体方案中,里面提及“支持人民银行数字货币研究所设立金融科技中心”,所以丽泽金融商务区本来拿下一个自贸区名额问题不大。

但是非常可惜,丽泽的位置太靠近二环,如果作为“自贸区”可能不太符合当前城区疏解的基本原则。

总体上看,北京自贸区的选址大部分集中在六环周边,它意味着北京的城市发展即将迎来“六环时代”。

五环内“疏解”,六环来“承接”,将是北京城市发展的基本趋势,未来这些自贸区片区将会迎来至少三重利好:

第一,配套升级,地铁加密。自贸区将会成为北京城市配套重点发展的片区,学校、医院、地铁等建设都会纷沓而来。

第二,产业政策升级,吸引企业入驻。产业扶持政策会很快出台,税务减免,房租减免,人才引进等诸多政策,吸引企业纷沓而来。

第三,人口增加,居住升级。允许人口承载力增加,居住配套会升级,城市人口会迅速集中,从而推动房价向上。

北京“六环”的崛起,是北京加速五环内城区疏解和推动经济发展的共同结果,它意味着北京人口及产业的重新布局,将会推动北京城市发展逐渐进入“多中心”格局:

未来五环内的中心城区会逐渐“静下来”,人口及产业会逐渐向外重新布局,原来的城市中心“消失”,多个外围的城市中心开始出现:

海淀西北部的北清路地区,回天地区,沙河大学城地区,将会成为北部新的城市中心。

朝阳东北部的东坝金盏地区,将会逐渐取代东三环、东四环,而成为朝阳区未来重点发展地区,是北京东北部的新城市中心。

顺义新国展地区,也将有机会成为新的城市中心,新国展+后沙峪等片区也极有发展潜力。

通州城市副中心,也将成为东部新城市中心,辐射燕郊,大厂,香河。

南部的新城市中心,将会在亦庄崛起。

未来这些板块,都会成为北京城市的“新的城市中心”。

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