农村不动产确权登记发证
直接关系到全市每个农民的切身利益
是完善农村土地产权制度
保护农民土地合法效益的重要举措
也是进一步规范农村宅基地管理
保障农户宅基地用益物权的必要措施
对促进乡村振兴战略实施
维护好农村和谐稳定有重要作用
自8月24日正式出台了
《句容市农村不动产确权登记实施意见》以来
我市加快推进农村不动产确权登记工作
进一步保护农村集体、企业及农民的合法权益
这是镇江市第一家
正式出台的处理不动产历史遗留问题
指导性意见
据了解
自去年11月下旬开始，市自然资源和规划局统一安排测绘队伍进村逐户开展土地和房屋权属调查和测绘工作，组织相关人员奔赴灌云、湖州、六合、吴江四个地区，进行了考察学习和调研，通过大量的调查摸底和材料收集，拟定了《句容市农村不动产确权登记实施意见》。
在华阳街道赵塘村
测绘单位工作人员拿着红外线测绘仪器
对地籍房屋进行测量
通过对照前期用无人机等仪器
测量农村地籍房屋实测形成的基本图形
更加准确地完成农村地籍房屋测绘
调查测绘结果
将作为不动产登记申请人
需要提交的基础材料
为了数据更精准
由作业人拿着图纸
对边长、线状以及房屋结构
进行复核
因为农村不动产
存在的历史遗留问题比较多
为了防止确权过程中
可能会忽略很多细节上的问题
市自然资源和规划局先后在
后白镇二圣村、华阳街道的钱家边村
进行了农村不动产确权登记试点工作
目前已完成信息采集工作
现已进入确权阶段
《意见》坚持“一户一宅、主体合法、面积控制、用途管制、便民利民”的原则，明确了农村不动产确权发证的确权登记范围、申请确权登记的主体、确权登记的条件、历史遗留问题的不动产权属确认方法及流程和登记发证程序，为全市农村不动产确权登记提供了法定依据。
为什么开展农村不动产登记发证工作？
确权登记还有哪些条件？
流程如何办理？
一起来看看吧！
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一、确权登记范围
全市集体土地范围内（含城区内集体土地），符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区），不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。市区范围内的重点征拆项目、拆旧复垦项目、旧城改造、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄等，不纳入登记发证范围。
以下宅基地及房屋不予登记：
1、非法买卖的农村宅基地及房屋；
2、集体所有土地上开发的商品住房；
3、权属存在争议的；
4、因征地、土地综合整治等原因已享受安置的；
5、应拆未拆旧房；
6、2012年土地变更调查确定的农用地范围内；
7、法律、法规规定的其他情形。
二、执行的法规、文件和技术标准
《房屋登记办法》（建设部令第168号）
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）
《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发［2011］60号）
《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发［2011］178号）
《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）
《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）
国土部自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）
《江苏省不动产登记条例》（江苏省人大常委会公告第2号2019年5月1日实施）
《江苏省土地管理条例》（2000年10月17日发布，2004年4月16日第二次修正）
《地籍调查规程》（TD/T1001－2012）
《房地产登记技术规程》（JGJ278－2012）
《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）
三、申请确权登记的主体
（一）宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记发证的主体
宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记发证的主体原则上以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员作为不动产共有人（以户籍证明为准），记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注共有性质和共有人。
“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：
1.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。（《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》国土资发〔2011〕178号）
2.原本村村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出、农民进城落户，房屋产权没有变化的，可依法办理不动产权登记，登记机构在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为非本农民集体组织成员”。
3.非本集体经济组织成员，但因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、拆迁安置、回乡落户定居等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2016〕191号）
4.非农业户口居民（含华侨）在1999年《土地管理法修订版》实施前合法取得的宅基地或房屋，房屋产权没有变化，经该农村集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。《国土资源部关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）
（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体
经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权主体。
四、确权登记条件
本着“尊重历史，实事求是”的精神，按照“一户一宅”、“主体合法”、“面积控制”、“用途管制”、“便民利民”的原则进行登记
（一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料和规划许可手续予以登记。房屋符合规划或建设的材料包括：建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、村镇工程建设许可证和已经核发的房屋所有权证等。凡上述材料中有其一均可作为房屋的权属来源。
（二）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未取得建设工程规划许可手续（或建房手续），已经竣工的，按以下原则办理：
1.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示15天后，按权属来源确定的宅基地范围内房屋实际建筑面积予以确权登记。
2.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示15天后，按权属来源确定的宅基地范围内当地规定建筑面积予以确权登记。
房屋实际建筑面积超过权属来源确定范围和当地规定面积认定标准部分，在登记簿和证书附记栏中注明。
3.2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。
（三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋取得符合规划或建设条件且已经竣工的，按以下原则办理：
1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示15天后，均按照实际使用面积予以登记。
2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示15天后，按审核确认的使用面积予以登记。超过当地规定面积的宅基地，按照国家和地方有关规定处理的结果予以登记。
3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处、管委会）逐级确认并公示15天后，按确认的当地规定面积予以登记。超过当地规定面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。
4.2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。
（四）对符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）第四条
（五）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积登记。因历史原因调查错误或漏登记的，在事实调查清楚的基础上可以予以登记。
（六）符合我市分户建房条件未分户，未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
（七）集体建设用地使用权登记按以下原则办理：
1.1987年1月1日前《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府（街道办事处、管委会）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）委会同意，报镇人民政府（街道办事处、管委会）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。（国土资发［2016］191号文件）
2.1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）委会同意，并公告30天无异议，经镇人民政府（街道办事处、管委会）审核，予以确权登记。
4.集体建设用地上的建（构）筑物所有权依照有关法律法规规定办理。
（八）权属确认方法及流程
权属确认的方法：在满足确权登记原则的前提下，从实际出发，采用组、村、镇确认的方法，解决符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。
组、村、镇确认的程序及内容：“权利人申报－村民小组认可－村（居）委会初审－镇（街道、管委会）确认”
1．权利人申报
权利人在登记申请时，填写《句容市宅基地及农房确权申请审核表》（以下简称审核表），权利人承诺对申请内容的真实性负责。
2、村民小组认可
在权利人完成申报的基础上，由村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在审核表上签字确认。
3．村（居）委会初审
在村民小组认可的基础上，由村（居）委会进行初审，并在审核表上签署意见并签字盖章，意见必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。
4．镇（街道）确认
在村（居）委会初审通过的基础上，由镇人民政府（街道办事处、管委会）进行确认，并在审核表上签字盖章。
5、面积确认
（1）宅基地使用权面积限额
1987年1月1日至今不超过200平方米。
（2）房屋面积限额
1993年11月1日至今不超过240平方米。
宅基地及房屋实际面积超过批准面积的，在不动产登记簿和不动产产权证书的其他状况栏内注明超过批准的用地面积和房屋面积。
6、审核表经村民小组、村（居）委会、镇相关部门签字盖章确认，汇总后由镇（街道、管委会）于所在村组公示15天，拍照留存。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。公示无异议或异议不成立的，镇人民政府（街道办事处、管委会）在审核表上签字盖章确认。
7、经确认的审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。
五、登记发证程序
根据不动产登记相关规定和登记发证信息系统要求，进行逐户扫描录入报批等工作，按登记流程稳妥推进。
（一）发布通告
由镇人民政府发布通告。通告的主要内容包括：不动产登记区的划分；不动产登记的期限；不动产登记收件地点；不动产登记申请应当提交的有关资料；其他公布的内容。
（二）登记申请
由申请人填写登记申请表，向句容市不动产登记机构提出登记申请。申请人应提交下列申请材料，并对申请材料的真实性负责：
1．不动产登记申请表；
2．申请人身份证明和户口簿（身份证明包括居民身份证、军官证等合法有效证件）；
3．委托他人代理申请的，还应提供有村（居）盖章确认的授权委托书、委托人身份证明及委托代理人身份证明；
4．土地权属来源证明材料（集体土地或农村宅基地使用证、村民建房用地许可证等）；
5．房屋权属来源证明材料（房屋所有权证、建房许可证等）；
6．无土地、房屋权属来源证明材料或不齐的，应提供经“组、村、镇确认”出具的“审核表”；
（三）、土地登记审核审批
1．句容市不动产登记机构负责本地区的集体建设用地登记审核和审批工作；
2．各镇中心所服务站负责本地区的农村不动产的登记审核，受市局委托履行审批手续。
3、注册登记、颁发（换发）不动产权证书
对经审核拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，以村民小组为单位，在实地予以公告，并拍照留存。公告期15个工作日。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将公告内容告知权利人及利害关系人。公告期满后，无异议或异议不成立的，应将登记事项记载于不动产登记簿。
不动产登记簿上的面积栏目填写准予登记的宅基地使用权和房屋所有权面积，在附记栏还应注明宗地面积、实际房屋建筑面积。公告期间对提出有异议的宗地，再进行复查。登记发证工作结束后，各地对所有申报登记资料均应及时搜集、分类、整理、立卷和归档，暂缓登记或不予登记的也应整理立册。以发挥土地登记资料在自然资源管理中的重要作用。
下一步
将根据《意见》内容
在试点基础上全面、平稳、慎重
推进我市农村不动产确权登记工作
进一步规范农村宅基地管理
保障农户宅基地用益物权
句容市融媒体中心 张杰
编辑：潘雪芹
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