深圳是座年轻的城市。
除了强劲的发展速度和巨大的人才缺口之外，谈起深圳最知名的话题就非房地产莫属了。
每一轮楼市周期的到来，深圳都以头排巨浪的态势冲在房价上涨的榜前位置。
并且，历经多次楼市调控，房价却不见衰竭。
那么深圳的房价为什么这么坚挺？在当前市场大环境和楼市政策的束缚下，深圳的房子到底有没有下跌的可能？
相信这也是很多居住在深圳，计划买房和已经拥有房产的朋友们共同关心的话题。
要弄清这一点，就要先清楚这座城市房价长期的走势形成的原因。
据统计，近20年，深圳户籍人口保持着平均近30万的增量，常住人口每年平均增量近60万。也就是说每一年都会有30万的外地人口迁来深圳常住，将近一个小县城的人口总量，
这，就是深圳房租敢涨，房价敢涨的底气。
“万恶的根源起于贪婪，贪婪的根茎埋于人性。”
---- 尼古拉斯·房师姐
深圳就像一个大工厂，通过20年的发展和增长，它像全国、甚至全世界证明着自己的优秀，于是乎源源不断的临时工蜂拥而至，为财、为利、为脸面开始轰轰烈烈、疯疯狂狂地争抢，而恰恰是因为这惨烈异常的争抢，导致有限的资源飞速消耗，转为稀缺，开始增值，又于是乎地块涨了、工位涨了、甚至连一张正式的工牌都涨了......
毫不客气地说，从这样的情况来看，未来长期深圳的房价会依然呈现上涨的趋势，只是涨幅的多少，暴涨还是缓涨的问题。
关于判断一座城市房地产的发展走势，可以大致归纳为三点：
1.短期，看国家及地方政策的态度，是重点打造、扶持还是抑制；
2.中期，看国家及本地金融利率政策，是上调还是下调；
3.长期，看人口的增长，是连年保持高增长还是高流出。
粗略地说，如果一座城市的人口保持不断增长，那该城的房价就一定会会持续涨高，即便是有政策抑制和金融方面的不利，也不可能彻底解决人口剧增引发的供需失衡。
所以人口是一个城市房价长期走势的重要决定性因素。
而其中最具代表的城市之一，深圳必然在列。
来回顾一下深圳2011年-2019年之间新房的成交均价和常住人口的变化。
2011年深圳市新房成交均价1.89万/平方，常住人口1046.74万人，同比上一年末增长9.54万人；
2012年深圳市新房成交均价1.89万/平方，常住人口1054.74万人，同比上一年末增长8万人；
2013年深圳市新房成交均价2.16万/平方，常住人口1062.89万人，同比上一年末增长8.15万人；
截止到目前为止，虽然一年间房价增长了近3000元，但人口的增量，在我们所知的当下的深圳看来还仅仅只是小量的增幅。
直到2013年末，随着厦深铁路的开通，加上三年来甚至更久之前人口积累、购买力积累的影响，2014年开始，深圳的房价和常住人口增长开始进入高速上升期。
2014年深圳市新房成交均价2.39万/平方，常住人口1077.89万人，同比上一年末增长15万人；
2015年深圳市新房成交均价飙升至3.34万/平方，增长率高达39.44%，常住人口1137.89万人，同比上一年末增加60万人，这一年深圳的房价和人口增量都开启了几何式增长模式，也是自此深圳常住人口增量开始常年霸占全国人口增量榜首位置。
2016年深圳市新房成交均价5.34万/平方，常住人口1190.84万人，比上年末增长52.97万人，仅仅两年时间深圳常住人口激增113万人，房价增长率近60%，同年深圳迎来了两次楼市调控，分别是325和104新政，开始进入限购限贷逐步升级的阶段，并且上调二手房交易评估。
2017年，深圳常住人口1252.83万人，比上一年末增加55.08万人，深圳市开始集中收购“城中村”并开展租赁和改建，增加土地和保障房供应。
同年全国多家银行，包括五大行、渣打、光大等国有和商业银行均严格执行首套房贷款利率上浮10%-15%的利率标准。
再加上政府调控的双重打击之下，2017年深圳新房成交套数25820套，环比下降36.2%。
未来三年，截止到2020年8月份，深圳楼市都处于高位调控，政策步步收紧的状态。
2018年，深圳常住人口1302.66万人，比上一年末增加49.83万。
2018年，深圳发布“7.30新政”：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购房；新供应土地上兴建的商务公寓只租不售；居民家庭购买新房三年内不得转让；对于离婚夫妻2年内申请商业或公积金贷款的，首付款比例不得低于70%。
当年，深圳商品房成交面积292.42万平，同比上涨12.77%，成交均价5.41万/平。
截止2019年末，深圳常住人口1343.88万人，比18年年末增加41.22万人，其中常住户籍人口494.78万人，常住非户籍人口849.1万人，依然保持着高速的增长。
人口持续保持高增长，衍生的大量需求和购买力，是深圳持续保持房价高位的主要原因之一。
为了抑制房价，深圳政府多次提高二手房交易税费，并严格执行限购限售限价，并且2018年增加建设170万套人才公寓、安居房和公租房，并收储100万套农民自建房，但这也无法阻挡深圳房价的上涨。
2019年，深圳市全年成交商品住宅369.86万平，套数37484套，同比成交面积再度增加26.48%，商品住宅成交均价5.58万/平，涨幅3.14%。
回到文章开头的那段话题，人口的增量是影响一个区域房价长期走势的决定性因素，政策与金融也只能造成中短期的波动。
这种观点反转亦然成立，大家可以搜索三四线人口呈现负增长的城市，新闻里最具代表性的就是“2万一套房”的黑龙江鹤岗市，相信在未来的城市分化不断加重的前提下，越来越多的“鹤岗”会在人口流失的三四线城市间接连出现，这绝不仅仅是个例。
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