贷款买房，房子升值多少才能赚钱？这个话题很好，很多人沉浸在买房就赚钱的历史氛围中，但是房地产的黄金年代已经过去了，未来十年是白银时代，买房也必须更加理性，尤其是投资房子尤其需要明白，房子升值多少才能赚到钱，否则你买房不仅赚不到钱，反而可能是亏损的。我们假设一套房子的初始价值是100万，房贷利率是5.5%，首付是20%，贷款方式是下面进行分析：
在房子不出租的情况，房子升值多少才能赚钱？
投资讲究的是投资和收益，我们买房之后的投资其实就分为两个部分，一个是首付，另一个就是月供（包含本金和利息）；而收益也是分为两个部分，一个是租金收益，另一个就是房子升值的收益。这段话是用来明白投资房产的投资和收益的基本逻辑的。
我们假设投资年限是5年，最终的房子价值我们假设是X，那么就有这样一个等式：首付+5年月供=租金收益+（X-100万）+首付+5年本金，这个等式中的X是房子的最终价值，也是收支平衡的房子价值，如果房子最终价值高于这个数字，那么就说明房子是赚钱的，如果房子最终的价值低于这个数字，那么说明房子就是亏的。
在本段中，租金收益为零，首付是20万，5年偿还的月供总额是27.4万。
那么就有了公式：20万+27.4万=0+（X-100万）+20万+6万，从这个公式当中推断出X=121.4万，也就是说5年后房子的价值最少得有121.4万，否则就是亏损的。100万的房子，五年时间涨到121.4万，平均每年的涨幅是4%。
如果每年房子涨幅低于4%，那么你就是亏损的，其实即便达到了每年4%的涨幅，这个也只保持你静态的收益平衡，因为你投入的资金（首付和前5年的本金共计26万）是有成本的，因为你可以放在银行吃利息，比如每年3%的利息收益，如果要和这个相比的话，那么房子每年得涨7%才能算是赚钱的，否则就是亏钱的。
换句话说，如果你贷款买了房子，如果不出租，房价一直不涨，那么相当于你每年亏7%。
上文讲的是房子空着不出租的情况，其实房子如果出租的话，是有租金的，租金收益率大概是2.5%（二三线城市大概是这个水平，一线城市低于这个数字，其他的城市会高于这个数据），这个租金收益是可以抵消一部分房贷的成本的。