近日“成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助”的新闻刷屏了，此则消息被媒体解读为“和记黄埔地产惹怒监管者”。对于房地产企业捂地、囤地等行为在国内屡见不鲜，尤其是有港企背景的房地产企业。此次成都高新区采取措施无意间透露出了一个基本事实“房地产企业拿地后囤地、捂地、捂盘等行为屡见不鲜”。借此机会简单谈谈我的观察。
房地产企业囤地、捂盘等行为已经是公开的秘密，这也是为何屡次通过增加土地供应试图稳定房价效果大打折扣的主要原因
- 作为地方来说虽然说拥有土地供应的主导权，但是对于商品房供应的主导权却在房地产企业手中
记得两年前我就提到过这样的观点，2016年以前我们进行的房地产调控主要还是集中在“供需端调控”为主，而这种供需从直观上来说仅仅是地方通过增加土地供应而已，究竟增加了多少商品住宅的供应面积？这个数据并不能完全掌握，其主导权还是在房地产企业手中。当行情好的时候，房地产企业加快土地开发力度，加大商品房供应，反之亦然。这也是为何不少购房者拿到房产证（不动产权证）的时候，土地使用年限已经过了5-10年的原因。
近10年来我国房地产企业待开发土地面积走势图
如上图所示是我国近10年的房地产企业待开发土地面积走势图，我们可以清楚的看到过去10年我国房地产企业待开发土地（也就是房企囤积的土地）面积始终在3-4.5亿平方米范围内，尤其是2018年待开发土地面积达到了4.56亿平方米。跟大家分享一组数据，2019年我国房地产企业购置的土地面积为2.58亿平方米，也就说房地产企业实际卖地、囤地的情况还是普遍存在的。所以，可以负责任地说国内绝大多数城市的房地产企业或多或少都有囤地、捂盘的行为发生。
- “长沙经验”中比较重要的一点就是逼迫房企加快土地开发速度，成都高新区此次拿和记黄埔地产“开刀”的主要原因还是和记黄埔地产做得太过分了
和记黄埔又是香港富豪李嘉诚长江实业旗下重要上市公司，在2004年进入成都的时候真的是被当做“贵宾”来对待，但是这么多年过去了，和记黄埔把香港房地产投资、投机的这套把戏在成都玩的很溜。几点观察：
李嘉诚
1. 21.35亿拿地抵押贷款26.21亿，而且卖了16年还没有卖完，搁谁都受不了。和记黄埔的这波操作确实让人惊叹，房地产企业如今的很多融资套路其实际源头就是这些香港房地产企业。16年过去了原本1000多元的楼面价如今已经涨到了2万元以上，这个不是囤地、捂盘是什么？要是房地产企业全部去炒地、囤地了，房子就真的不用盖了。
2. 前些年国家没有提出“房住不炒”，监管尚不严格的情况下，这样的事情没有人计较，如今成都的高房价已经让众人皆知被屡次约谈的情况下，当地管理者也压力山大。这次刺痛成都高新区神经的导火索说到底还是和记黄埔的又一次“顶风作案”，7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告，作价约78.47亿元转让给禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，也就是说16年来长实集团基本是空手套白狼挣了38.11亿元！这是明显看着国内风向不对要跑路的节奏，这样的投机行为再不进行制止就真的让老百姓伤心了。
3. 长期以来的土地财政影响下，尤其是有港台背景的企业往往受到地方的特殊优待，这种风气也该改变了。相信知道国内房地产业发展史的朋友，国内目前的商品房发展源头就是学习香港，这种发展方式确实在一定程度上加快解决了居民的住房问题，但是近些年暴露出的问题（包括香港本身住房问题也是大问题）已经证明了一个事实“照搬香港经验是不可取的（起码不能照单全收）”。尤其是被资本充斥的香港房地产企业把这种不良风气彻底带到了国内房地产企业身上，让国内多数房企都感觉到似乎不囤地、囤房就有点不好意思了。
地方采取行政手段禁止企业融资行为可以说算是最大的“杀手锏”了，对于房地产企业这样的高负债、高周转企业来说威慑力足够
- 融资端调控已经被证明对于规范房地产企业行为有着关键作用，无论是前段时间央行和住建部对部分房地产企业划定“三条红线”试点还是此次行为都是融资端调控的具体形式
禁止房企融资基本要了命了
房地产企业说到底还是一个资本密集型企业，甚至已经有越来越多的人对于房地产企业本身已经定型为“金融类企业”。为何会这样说？因为房地产企业只有拿地的时候需要出点钱之外，其余的包括项目建设、施工等都是由建筑公司（或者承包公司）代工的。房地产企业在商品房建设过程中的作用其实就拿地，办证，融资而已。作为一个“类金融企业”不去囤地、囤房、捂盘惜售，还干什么？所以，要想改变房地产业的现状是一个长期问题，首先需要做的就是改变工程结算方式，只不过可能吗？
- 成都高新区此次操作如果属实的话，算是替地方出了一口恶气，不过对于和记黄埔地产这样的上市企业来说影响不会太大
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为何要这样说？这就好比全国性房企的抗风险能力要比区域的中小房企强很多一个道理，对于房地产企业来说最害怕的其实还是资金链断裂。全国性房企因为本身项目较度，资金周转和回收速度快出现规模资金链问题的概率不大，同样的道理放到和记黄埔地产是一样的。作为香港富豪李嘉诚长江实业旗下重要上市公司其资金雄厚度不容怀疑，只不过长江实业这些年的风评确实有一路下跌的趋势。香港企业是投机企业的定性已经被越来越多的国内人士认可，这可不是什么好事。
综上，#成都和记黄埔疑被禁止贷款#这则消息没有官方消息披露，如果说是真的话，那么也算是地方“硬气”的一次。毕竟“房住不炒”的前提还是严格打击囤地、捂盘的行为，对于这样的行为地方要敢于说“不”，香港今天的房地产问题很大程度上就是执法不严，对于资本监管过于宽松造成的。