租赁房屋、土地10年20年都是正常范围，但是直接租100年还签署了合同这种情形确实少见。丰城市民李女士夫妻租用了民政局废弃的火葬场，双方签订了租赁合同，从2000年到2100年，整整100年。2014年的时候，李女士把这块地转租给了当地生产家具的个体户。然而2019年的时候，丰城市民政局向丰城市人民法院提起诉讼，要求收回空地，一场纠纷就此展开。
北京市京师律师事务所封跃平律师说到，该纠纷涉及的第一个问题是，100年租期的这种荒唐合同双方是怎么同意并进行签署的？根据《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，李女士与民政局签署的这个租赁合同只有在2000年到2020年间才有效，超过法律规定的那剩余80年应当被视为无效约定。因此，法院判决民政局应当返还80年的租金，共六万余元，但可以参考存款的相关利率。
另外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》中说明，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。李女士租赁的这块土地属于国有城镇划拨土地，民政局未经过国土部门批准，擅自对外出租，还违反了行政法规的强制性规定。
该案中，李女士也未经民政局的允许将土地转租，这也是一种违反合同法的行为。《合同法》224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
封跃平律师建议，虽然合同存在无效之处，李女士还是可以拿这份合同来维护自己的合法权益，要回剩余租金。同时，承租人和租赁人双方都应当加强法律意识，像100年租期的这种荒唐合同根本不应当存在，不仅无法律效力，也无法帮助双方维护自身权益。并且，双方应当严格遵循合同条约，民政局作为政府组成部门，更应当依法行事，保证其行为合规合法。
内容编辑：尹露