叶檀:跟这家房地产企业的老总聊了聊 一天当一年过 疯狂融资卖房

subtitle 叶檀财经 09-20 22:11 跟贴 1261 条

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文/叶檀财经女侠 | 毒舌善心

每一次,房地产出现大变局都是有先兆的。

这一次,再次有迹象,房地产出现了大变局。

傻呵呵的以为房价永远会上涨,以为房地产未来还是最黄金的资产,一定会被埋。

房地产出现大变局的先兆

每一次大变局都有先兆,先兆发生时,市场价格不会有大变化。大部分人不会跳船逃生,等着温水煮青蛙。

先看上一次房地产投资黄金时代的先兆。

1998年,拉开了房地产的黄金大幕。

当年7月1日开始,党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。

此前,召开了上百次座谈会,历时3年多准备,多个城市试点。

为了赶上末班车,从1998年下半年,各地进入“福利分房”的高峰期。

从这一年开始,只要买房,就能享受财富增长。

货币快马加鞭,送上房地产发展的子弹。央行安排1000亿元住房贷款指导性计划,只知道存款和买国库券的国人,逐渐习惯了房贷。

现在,房地产进入巨大改变期,从黄金时代步入白银时代,先兆早已显现。

2016年年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,房住不炒,从此耳熟能详。

2019年12月10日举行的中央经济工作会议,再次确认房子是用来住的、不是用来炒的。背景是,2016年左右,房地产市场又热得发烫。

终于,配套的金融政策出手了。

8月20日,住建部、央行在北京召开重点房企业座谈会,会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

8月28日,限制开发商融资的“三条红线”正式出街,将于2021年1月1日起全行业全面推行。

这三条红线是:

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%; 2、房企的净负债率不得大于100%; 3、房企的“现金短债比”小于1。

拿地销售比是否过高、经营性现金流,将作为监管机构考察的重要指标。

根据踩线情况,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档:

三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加; 两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%; 一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%; 全部指标符合监管层要求,有息负债规模年增速可放宽至15%。

这12家房企作为试点,将接受严格监管。

监管部门下发了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》,要求试点房企每月15日前提交。

监测表共涉及8项财务指标,分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债,其中涵盖了融资“三条红线”指标。

饶你是孙悟空,也逃不出如来佛的掌心。

总而言之一句话,稳杠杆,降负债。

没有高杠杆,就没有高房价。

中国房地产的白银时代拉开帷幕,黄金时代渐行渐远。

房地产改革 最重要的象征性城市是深圳

象征性城市是深圳。

一个轮回之后,深圳从新加坡回到了新加坡。

在房地产发展初期,深圳学的是新加坡。

1986年,深圳成立市住房制度改革领导小组及办公室,借鉴中国香港、新加坡经验,提出以住房保障为主导,将住房商品化和住房保障结合的住房制度改革方案,1988年6月,正式发布实施《深圳经济特区住房制度改革方案》。

当时,深圳建了1715万多平方米微利安居房、经济适用房。

深圳的安居工程做得如此之好,以至于在1992年,深圳市住宅局荣获了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”,1997年,深圳再次被评为全国房改工作先进城市。

从1988年到2004年,深圳房价多年稳定,毫无炒作空间,跟现在的长沙一样。

从1990年到2003年,原特区内中心区房价大体稳定在每平方米4000-5000元之间,原特区外的房价每平方米不到2000元,年增长速度通常在5%上下。直到2004年,深圳房价突破每平方米6000元。

2003年,深圳房价正式起飞。

原因还是政策。

2003年,深圳市出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》;2011年,深圳市人大出台《深圳市保障性住房条例》,深圳彻底抛弃新加坡模式,向香港模式狂奔。

结果呢?我们来看看最新的深圳房价数据。

根据禧泰数据,上个月,深圳二手房均价是每平米75,249 元,同比上涨了16.87%,平均总价是 863万元。

近一月(截止到9月17日),深圳二手房均价是每平方米75,410 元,环比上涨了0.21%。就这个价格,还是压了又压的结果。

地球人已经控制不住深圳房价上涨的步伐。

痛定思痛,加上产业压力、政策压力巨大,深圳决心回归新加坡模式。

2020年8月28日,深圳住建局局长张学凡表示,牢牢坚守“房住不炒”的定位,“新加坡就是我们学习的榜样”。

深圳已经这么做了。

4年前,深圳成立了一个平台人才安居集团,统筹负责深圳市人才安居住房的投资建设和运营管理,买地总耗资超过百亿元。

2020年上半年,深圳一共挂牌出让了21宗土地,其中有14宗居住用地,6宗商业(办公)用地,1宗工业+商业用地。

在14宗成交的宅地里,只有2宗宅地用来建设普通商品房,其余12宗,全是人才安居房的储备用地,人才安居集团笑纳10宗地。

每一宗地都是巨额资金,付出真金白银,这说明,深圳实在太想弃邪归正了。

让我们想象一下未来深圳房价。

再过十年,深圳商品房价格还是会高上天,但年轻人才呢,大部分会住进政府提供的经济房。深圳这次学习新加坡模式,会学到底。

海平面下暗潮汹涌,表面上风平浪静。

房价没有大的变化,最新的数据还在涨、涨、涨。

根据国家统计局的数据,今年8月份,70城新房价格环比上涨的有59个,二手房价格环比上涨的有47个,相比2019年同期,基本都在涨。

大家贷款买房也很积极。

今年8月份,住户部门中长期贷款增加5571亿元,比去年8月份,上涨了22.71%,创下13年以来(自2007年起)同期新高。6月份创下年内新高6349亿元。

上一次8月份高达5000亿水平的中长期贷款增加,还是在2016年。

可见,大部分投资者是后知后觉的。一切的迹象都在显示,现在买房真的不必着急,逡巡到年底,好好看一看。

未雨绸缪,才能旱涝保收,人生不必每笔钱都赚,只要预见大趋势的变化即可。

家庭资产的房产配置,最多不要超过60%。

三条红线之下 房地产企业拼命卖房 融资

8月20日,有12家房企参加了重要的“红线”座谈会,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

对参会的12家大型房企进行一个划分。

位于“三道红线”中红档的有3家房企:融创中国、绿地控股、中梁控股;

剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67、0.70。

位于橙档的是阳光城,剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%,净负债率154.4%,货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股;剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

位于绿档的4家保利发展、中海地产、华润置地、华侨城,都是央企;

剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

天风证券发布研报,三条红线巨压之下,绝大部分房企都会承受重压。

根据2019年财报,按照“三条红线”标准对销售额前50家房企进行划分。同时踩到“三道红线”的房企有14家,踩到两道红线的10家,踩到一道的14家,全部不踩线的只有12家。

图片来源于网络,侵删

《圣经》“马太福音”第十三章、第二十五章说:凡有的,还要加给他,叫他有余;凡没有的,连他所有的,也要夺去。

这就是投资的要义,多的得到更多,韭菜,一无所有。

为了应对新常态,房地产开发商厉兵秣马,

1、打折大甩卖

9月之后,TOP3开发商挂出“7折甩卖”大字招牌。

9月6日晚间,恒大集团董事局主席许家印在营销大会上宣布,从9月7日起到10月8日,恒大全国楼盘全线七折,并在会上正式下达了九月份、十月份的营销目标:每个月销售目标1000亿元,“金九银十”要卖2000亿元,出台一系列促销“组合拳”。

大型开发商进行秋收战役。不惜代价售房,为未来腾挪出空间。

最近见到一家大型开发商的区域总,他们公司的情况算是比较乐观,但总部下了死命令,必须完成2000亿元的销售。

今年房地产去化率低,好不容易5月之后过上了好日子,这不,又套上了紧箍咒。

据房价大数据平台统计报告显示,今年一二季度,开发商一二线城市的在售楼盘平均去化率已经由去年的65%降低到了44%,三四线城市,去年下降67%,今年直接跌到不足30%。

三四线城市,日子非常、非常难过。

2、集体停止拿地

除了武汉、长沙、广州、重庆、西安等个别城市外,开发商几乎是集体停止大规模拿地。

全国土地成交陷入低谷,8月成交量,居然比受疫情影响的第一季度月平均值,只是略高一点点。

根据观点地产研究院数据,8月,一二三线城市供应土地建筑面积为818.9万平方米、5012.6万平方米、5754.6万平方米,分别环比减少22.1%、12.1%、6.5%。

100个重点城市成交土地数量916宗,环比减少430宗;成交土地规划建筑面积8958万平方米,环比减少30.1%。

反观今年第一季度,平均月成交土地数量857宗,月成交土地建面为8025.7万平方米。

3、拼命发债

不仅如此,开发商还在拼命发债,管他海内海外,在低息低杠杆时期,地主家先备点余粮再说。

借钱是能借就借。

一季度开发商融资整体萎缩86%。从4月以来反弹,8月迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿,同比2019年同期上涨了5.1%。

仔细分析,融资的特点是,境内融资多、利息低的都是国企、央企。国企的融资利率可以低到4%-5%,没有背景和实力的民企的融资利率高达12%。

海外融资通道已经切断,对于很多严重依赖于境外发债的房企来说,如同当头一棒。

2020年还是开发商的偿债大年。根据平安证券测算,2020年,房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。

表面看来,房地产开发商融资挺多,实际上境内外的管道受到严格控制,借的没有还的多。

2020年8月,地产发债主体(非城投)共发行债券514.26亿元,当月偿还量为635.92亿元,债券净融资额为-121.66亿元,单月净融资额转负。

从发行结构来看,国企和非国企8月份净融资均为负,其中国企单月净融资-50.15 亿元,非国企则为-71.51亿元。

直接说了吧,现金流不足的民营房企会直接挂掉。

开发商还在做什么?

协调厂家抓紧落实供货计划,签订能够给予账期付款的集采协议,通过供应链改革,为2021年减压,让产业链共同承担压力。

跟其他房企合作开发,抱团取暖。

再这么挤压下去,房地产的结局呼之欲出:

房地产业跟钢铁、水泥行业一样,大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米,只留下十家以内的头部企业。

第二、三季度至今,不少城市出现了土地转让的小高峰,相当比例的土地,被“腰部房企”收入囊中。

这是不得已而为之。行业洗牌将至,“腰部玩家”处境尴尬,三条红线悬在头上,既不能像头部房企一样打折回血,也无法孵化多元化业务,他们要么自我阉割消失不见,要么猛冲猛打挤进“头部阵列”。

至于个人投资者,买房自住的趁着房地产被压上车,在人口聚集、经济上升的城市上车。别等着崩盘,根本不现实的。

开发商疯了,购房者也疯,去两个楼盘走了走,拿着现金抢购的人依然不少。

转型时代,看似一片混乱,其实非常清晰。

在我看来,无外乎三条,把银行从房地产战车放下来、挤出房地产头部企业、把房地产金融做成民间愿意交易的金融产品。

不要纠结房价崩不崩,不可能的,这样的问题太小儿科了。

身价上亿的央视购房专家每天1小时在线指导

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