你有关注过自己交的物业费吗？
随着居民权利意识和法律意识的提高，
小区物业的共有部分管理和使用，
越来越受到物业所有权人的关注。
小区停车费标准怎么定？
电梯广告费是谁在收？
共有部分收益又用到哪里去了？
小编这就带你走进小区物业管理“隐秘的角落”，
一起来看看藏在其中的“小门道”~
Q1
小区共有部分的收益到底归谁？
首先，小区内哪些部分属于业主共有呢？
建筑物专有部分以外的共有部分属于业主共有，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。同时，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于共有部分收益，《民法典》做出了明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。
实践中住宅小区共有部位的管理和经营通常是委托给物业服务公司，因管理和经营等本身有一定的成本，物业公司可以从中取得适当的费用。业主大会或者业主委员会也可以与物业公司就分成的比例自主协商约定。
按照《上海市住宅物业管理规定》第五十一条第二款规定，业主共有的公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
案例
A公司作为花园小区的前期物业服务公司，小区业主大会成立后决定终止与A公司的物业服务合同，在资料和财产移交过程中，双方就共有部分收益发生争议，花园小区业委会诉至法院要求A公司返还其管理期间获得的小区共有部分收益。
法院审理后认为，对该部分的收益分配，全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配，因双方对此并无约定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益，存有小区共有部分收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物业公司付出了管理成本，也应享有合理的回报。
最后法院判决A公司返还所确认收取的小区共有部分收益的70%。
Q2
如何保障作为业主的知情权？
我们已经知道利用物业共有部分获得的收益归属全体业主，权利意识较强的业主会提出，作为普通业主，如何能够了解小区公共收益的具体情况以便监督？
法律因此赋予业主知情权。
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。
司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护，但也需要注意，行使知情权应当在合理范围之内，应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。
例如业主申请了解非其物业楼房的电梯维护情况，因不影响业主个人利益的，不在必须提供之列。
案例
某小区业主孙某认为小区业委会管理混乱，损害业主合法权益，不公开依法应公开的信息，甚至出现违法行为，为此诉至法院，要求判令业委会公布维修基金筹集使用情况、本届业主委员会所有决定、决议和会议记录、小区停车费收支分配和车位处分情况等。
法院审理后认为业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。法院对孙某的诉请予以支持。
Q3
小区业主如何有效使用非产权车位？
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其使用争议依法应由全体业主共同协商决定。
前期物业服务公司为便于统一、有序的管理，通过与先行入住的业主以协议约定的方式进行了分配，随着业主的入住率及生活质量的逐步提升，车位数与车辆数的矛盾也逐步突现，小区业主如何合理有效的使用非产权车位，以达到尽可能满足不同业主的需要，涉及全体业主的利益，属于法律规定的共有和共同管理事项范畴，应由业主大会决议。
案例
业主黄某因停车位问题多次与其他业主和物业发生矛盾，为了保障自己平等使用停车位的权利，黄先生将业主委员会和物业公司起诉至法院，请求其公示非产权车位的情况，并将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用。
法院认为车位管理方式应当由全体业主共同协商，故判决被告业主委员会和物业公司公示车位使用情况，但驳回了黄先生要求平等使用车位的诉讼请求。
Q4
业委会的决定，业主可以撤销吗？
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
但现实中，我们也会遇到业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益。法律因此也赋予业主救济的权利，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
法律之所以规定业主撤销权需经诉讼途径行使，目的在于避免因撤销权行使引起当事人利益长期处于不确定状态。
需要提醒大家的是，业主是否有权行使撤销权，需要综合考虑个人利益与公共利益的关系。
业主大会或业主委员会的决定未对少数业主造成超过其忍受限度的不利影响，尽管该部分业主的权益受到一定的影响，该部分业主也不能行使撤销权。
案例
某物业公司以成本骤增为由，提出增加停车费申请。小区业委会同意了该申请。后业委会又与物业公司签订协议，约定物业公司拥有小区楼顶广告位的出租权及前三年的收益权。
张某等业主以业委会的上述行为违反了法律、法规及议事规则，侵犯了广大业主的知情权、表决权和财产权为由，诉请法院撤销有关决议。
法院审理后认为，业委会做出上述决定时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但业委会没有证据证实其召开了业主大会，并表决通过了上述决定，其作出上述决定的程序违反法律规定。故判决撤销业委会同意物业公司上涨停车费和享有楼顶广告位出租权、收益权的决定。
只有了解自己的权利与义务，
才能更好的维护与履行。
小伙伴们在缴纳物业等各类费用的时候，
要记得多留心哦~
资料：金山法院
编辑丨沈彦菲（见习）
责编丨俞萝寅