单价19万+,但广州不会变成一个豪宅城市

subtitle 地产少年号 09-18 18:13 跟贴 10 条

广州商品房的成交单价,被刷新了。

9月14日,位于天河珠江新城的侨鑫汇悦台卖出一套775平的复式单位,折合单价19.1万/平米,这个价格,是目前广州商品房单价的顶点。

价格新高,一时之间,“广州豪宅化”、“广州巨变”、“广州配不上这样的价格”等观点,交替而出。

问题是,事实是否如此?

先说第一个问题:广州有没有豪宅底气?

从个体看整体,以本次卖出19万+的汇悦台为例,无论是区位因素(珠江新城)、还是景观视野(一线珠江江景),再到产品定位(城中数一数二的标杆豪宅)、周边产品(对比板块的楼龄优势)。

这样的价格,可以说有点出乎意料,但并不意外,既是个例,也是汇悦台的傲气。

更何况,翻翻过往的成交价格就能看到,侨鑫汇悦台成交价格,此前就一直在试探着广州豪宅单价的天花板,而成交量,其实也不差。

除了汇悦台,今年以来的广州豪宅成交,其实都不差。

例如番禺的星河湾半岛,4月份一周成交3单,每单7000万+,而据其他媒体报道,在近2个月内,也成交了16套超2400万+的单位。

再比如大一山庄,此前就以1.88亿元成交了一套别墅,万博板块的金地壹阅府,3月以来连续成交了多套总价3000万+的大别墅豪宅产品。

市区豪宅,同样如此,位于广州中轴线的峻林,仅仅上半年,就成交了15套的3000万+豪宅。

再看回数据,中国指数研究院数据显示,2020年上半年,广州千万级豪宅网签套数达498套。

广州千万以上豪宅成交量同比去年大增16.6%,创下了2013年以来的新高,甚至高于疯狂的2016年。

只是相比汇悦台,其他豪宅,更像是“闷声发大财”。

所以,我们先下一个定论:

绝大多数人惊呼的,只是这个价格的新高,而并非广州豪宅。

第二个问题,广州配不配有这样的豪宅价格?

第一,广州豪宅的购买群体,并不少。

据《2019胡润财富报告》显示,广州有6.76万个千万人民币资产的高净值家庭,位列内地前四。

第二,广州豪宅的价值性,很坚挺。

此前,莱坊研究部最新发布的《国际豪宅指数100》显示,排名前十的中国城市,只有广州,豪宅房价涨幅达6.3%。

相比北上深豪宅涨幅不高且价格高企,广州豪宅显示出较高的性价比,逆市上扬是情理之中。

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第三,单从城市价值来看,广州也需要豪宅。

作为国家中心城市、粤港澳大湾区的核心城市、中国内地三大国际交通枢纽之一,无论是跨国公司总部、领事馆数量还是国际航线,广州都位居全国前列。

换个角度来说,定位国际级城市的广州,也需要更多的豪宅作品,满足所匹配的部分人居住需求,才能留住资金、财富、企业,从而创造就业机会,为经济增添活力。

以此三个标准来看,就会明白,为何广州的豪宅,实际上都处于一个稳步上升的阶段。

也可以明白,为什么绝大多数人,对于广州豪宅的爆发,实际上并不会有太大的敏感。

而且可以肯定的是,广州豪宅的价格,依然还没有触碰到天花板。

第三个问题,广州是不是进入豪宅化,或者说,正在抛弃刚需?

我们不妨来看几组数据:

先看二手市场,贝壳研究院数据显示,广州楼市二手主力成交面积段处于60-90平,占比达47.70%。

再看一手市场,主力成交面积段为80-100平,这个面积段库存量较高,但去化周期最低,仅为7.9个月。(数据来源:克而瑞广州区域)

2017-2019年累计销售排名前列的区域是增城区、南沙区、黄埔区的长岭居、知识城板块,均价2.5万/平以下的项目占据到广州一手销量的5成以上。

换言之,广州的成交主力,依然还是处于刚需和刚需改善。

豪宅稳步上扬、刚需改善扮演主流,这两者,就构成了广州楼市的全部。

而这,也恰恰就是广州房地产市场的最大特点。

近年来,广州的楼市,也在发生着变化。

在产品业态上,房地产产品业态日渐丰富多元,除了刚需住宅、改善住宅之外,商办物业、文旅物业、产城融合物业乃至共有产权百花齐放,为不同需求的人,提供不同产品。

而作为城市封面,广州的高端物业,更是延续了高标准,让广州的豪宅市场,进入到一个昂扬阶段。

在社区打造上,社区场景革命正在颠覆全新的居住体验,以人为本落到实处,全龄化社区,重塑人与空间的关系。

在户型创新上,众多全新户型设计横空出世,这些创新设计,在设计风格和空间尺度上更有自己的独特思考,更注重人居体验。

尤其是今年,刚需户型的极致化,让更多刚需买家,以同样预算,就能够有更多空间的享受。

这样的城市,从来都是宜居之选。

【End】

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