深圳楼市:最大利空来袭,大涨后这种房子千万别碰

subtitle 九哥谈房 09-19 11:40

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1、会员提问:九哥老师,你好,一直有关注您的文章,我们目前只有龙华丰泽湖一套三房,目前估价750万左右。家庭年收入40万左右。有俩孩子,现在主要考虑学位和房子升值的问题, 请问丰泽湖山庄适合继续持有?办租赁上莲花中小学?还是换福外的小三房?七街公馆适合买吗?还是换两套小的呢,光明加旭飞花园,鹏基公寓旧改小住宅适合投资吗?请问有什么好的建议吗?谢谢。

答:你好,丰泽湖建议直接出手 七街公馆是公寓。

首先,这个积分有一定的风险。 其次,未来你再卖出,公寓满分都上不了学的可能性越来越大,接手人群越来越少,卖出周期长、卖出价格打折,这些都有可能发生。

再次,随着初中学生的剧增,学位越来越紧张,公寓有可能被限制报名。 学位房选择,确定性是最关键的考虑点,宁愿买小,不要买有缺陷或隐患的。 站在主流群体里,安全系数最高。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区,一步到位。关注星球内推荐的双学位。不要买八卦岭,荔园东建校传出后,几个月时间,八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多,涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅,可以确定的说,这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期,后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁,目前签约率只有90%,离能拆还早着呢。

2、会员提问:九哥老师,请教一下。学位租赁,求租、挂租是指什么?

答:你好!顾名思义就是求租学位房、出租学位房。

出租初中学位是可以考虑的,由于小学学位普遍锁定了九年,周期太长就不建议了。

另外,租房能否上学,也要看学校的紧张程度。

3、会员提问:九哥你好,最近一直在app看各片区房子,问题有点多请见谅。现在想请问下滨福世纪广场这个小区的70平小两房。请问下你怎么看这个标的物,纯投资看5-8年,谢谢。

答:你好,滨福广场社区比较老旧了,出租率高,所以买来自住的可能性很小,两房的流动性和需求度都不如一房,在南外高新动辄上百平的大户型里,总价低,门槛低是它的优势,可以优先考虑这个盘的一房,单纯买学票价值的房子,是要等一房溢价很高了才能轮到两房。

4、会员提问:您好,听说建发小巨蛋,虽然是公寓,但是这个楼盘,可以积分上学,是带有学位的,不知道是否值得买?已付过费~

答:会员你好,建发小巨蛋公寓,位于大热片区光明,6号线13号线双地铁口,通燃气有阳台,39平做三房,总价160万起,49平做四房,总价200万起,还可以积分上学,听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍,给大家看一看里面的虱子。

1,小巨蛋所在的光明是伪光明,远离光明核心区,周边环境很差;

2,小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米,走路20分钟,13号线通车尚遥遥无期;

3,39平三房是复式三房,复式没问题,问题是层高只有3米9,隔成两层之后的体验,想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验;

4,光明公寓确实可以积分上学,但和租房的积分是一样的,优越感还有吗? 找出一堆虱子,是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度,一百多万预算,一大家子要住,还没有购房资格,还想快速升值,你咋不上天呢? 公寓,环境不好,居住体验差没错,但低总价秒杀一切!

至于升值问题,举个例子,龙岗的远洋新天地,64平复式公寓三房,16年卖160万,熬了四年,挂盘价到了260万,成交价也到了240万。 龙岗+公寓,两个万年不涨的大杀器强强联手,居然能跑出50%的涨幅,还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对,只要没有同价位的替代品,它就有价值。

5、会员提问:老师你好,我名下有一套17年买的坪山东城上邸房子,价值360万。但坪山学位不好,孩子4岁,有存款70万。考虑学位,想去罗湖买学位房。帮忙看下是将坪山房子卖了去罗湖置换一套能住带学位的,还是买一套小户学位房,坪山这个等地铁起来再卖?如果买罗湖学位房,买哪个盘比较好?

答:会员你好,坪山需求少,但供地多,未来持续有新房入市,就算价格涨了,二手市场很弱,涨幅不看好,可以考虑出手。 如果是当下需要学位,可以入手罗湖,罗湖可选择面还比较广,15年之内的楼龄、塔楼,避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资,可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区,并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房,增值潜力更大; 但是大趋势上 大部分人都在逃离罗湖。重点看看福田保税区,龙华的学位。

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