深圳楼市:虽然宝安房价涨幅很强,但是很多人还是看不上,为何?

subtitle 买房的大师兄 09-19 11:00

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问:大师兄您好,年前已售出二手房一套,现在手上大概有600万,现在想入手大概1100万以内,宝中新盘海纳公馆或者大悦城或者宝中的二手房自住。二手房看了很多都觉得太旧太破了,一梯队大户型 但钱又不够。请问大师兄应该怎么选择更优呢?目前手上有一套碧海湾华丰,去年新入手按揭中!

答:你好,你这个总价是典型的改善预算,这类群体往往有几个核心需求:地段升级,品质升级,学位升级,圈层升级。大悦城所在的新安属于宝安老城区,刚需盘多,城市界面老气横秋,不会受高收入群体青睐,圈层不行,又没有划分到宝安中学,很容易摸到天花板继而上不去。海纳同样是新盘,集万千宠爱的地段价值比大悦城高,主流客群不再是入门刚需,而是有点实力的中产改善。那宝中的老房子呢,品质是一个问题。所以从这几个点着眼,可以买的区域和房子并没有那么难选,具体推荐可参考我们会员群里的内部分享!

问:大师兄你好,我目前在坂田上班,我现在手上有250万左右的现金, 有一套房大概800左右, 按揭150万。我想通过加加岸弄到400万,那样就有600多万了 ,然后购买1000万左右的新房,我们目前看中了招商臻府118平的四房。我们去那里看了,房子还行,但是周边比较旧,请问这会不会是个坑啊?我们主要是自住兼投资。虽说新安属于旧改,但是我担心成片旧改,会很难给房价长期动力。另外, 我们的预算不能再加了。想买好一点的新房自己住!大师兄觉得招商臻府能买吗?那个片区未来发展如何?会不会是坑呢?感谢回复。

答:你好。招商臻府备案均价8.8w,单价方面也有太大惊喜,118平4房总价过千万了,拦住了一部分刚需,所以开盘去化不到一半。这盘的缺点是得房率不高,学位一般,周围环境一般,片区增量有限。自住的话可以考虑,纯投资一般。

问:大师兄你好,我想咨询一下按揭贷款的问题,我们夫妻目前没有购房名额,家庭名下深圳三套房,明年父母可以随迁入户,想用父母的名额来买房,但父母年龄均超过60周岁,请问还可以按揭贷款吗?如果可以的话,最长能贷款几年呢?

答:你好。年龄+贷款年限,不超70岁,这样月供压力会有点大, 可以考虑全款抵押!

问:大师兄你好,我的首期加交易费80W内,好像只能买单间了,现在准备先上车,等过几年再置换,之前去看了几个盘,不知道该怎么选才好:潜龙27平的单间175-200万,新阳丽舍38平的一房200万左右,苹果园32平单间175-180万左右,42平一房一厅240-250万左右,另外自己在南山上班,对南山比较熟悉所以很想在南山买,觉得不管是出租还是自住都方便一些。麻烦大师兄分析一下,谢谢。

答:你好,200万的总价预算的房子最好就不要考虑自住了,我个人觉得在深圳买500万以下的房子都可以考虑投资、居住分离。既然都已经这样了,就要考虑如何找到升值更快的房子,将来好置换裂变。

按照这个选筹思路来看您刚才选的几个标的,苹果园带民治中学学位,学校成绩一般,排除掉。潜龙鑫茂花园带潜龙学校的学位,成绩大概30~40名之间,在名校边缘徘徊。新阳丽舍带新华中学学位,成绩30名左右,作为龙华老牌名校,该校的考试人数很多,几乎跟宝安中学相当,去年人数就有774个。由此可以看出新华中学成绩加工能力还是非常不错的。

这样筛选下来,新阳丽舍明显更优质些。当然,这个预算还可以在福外南的学区中淘一淘,升值潜力应该会更大些。

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