文 | 大楼（微信公众号：石门楼市）
最近的土地市场，大戏不断。
天同汽车制造厂地块出让，鏖战5小时，举牌600多次，华润、新城、平安、荣盛等4家房企轮番出价，竞价轮次创下了石家庄土拍历史之最。
最终，荣盛地产以亩单价1601万元拿下，比东胜棉五拿地还多100多万元。
不知道，半年前被荣盛摆了一道的东胜伙伴们有没有小窃喜一下。
为什么城市每一次优质核心地块的出现，都被争的头破血流，归根结底还是无论地产商还是实力富豪，都想占据这座城市的核心资产。
在比天同汽车制造厂还要核心的中央商务区旁，一个央企“袖珍盘”经历首开售罄后，又开启了认筹。这次，它是否会再次赢得实力富豪的青睐呢？
这个项目就是本期评测的主角，大家心心念念的保利云上。
壹
保利云上是一个“名符其实”的袖珍地块，面积只有20亩。
它与旭辉铂宸府（一职专改造，12.9亩），润江云璟（三职专改造，31亩）及荣盛百合春天（31亩）合称为主城区“四小袖珍项目”。
△图源：网络
它位于宁安路以南，北荣街以西，清真寺街以东，是二职专改造地块，该地块是去年年底，保利地产经过八轮竞价以2.7亿元的价格竞得，它的楼面价较低，只有8916元/㎡。
它规划了5栋住宅，1#、2#、3#规划为18层，4#规划为6层，5#规划为10层。3#还规划了一个7层的单元，这个单元是项目的楼王。
△图源：网络
项目总建筑面积47080.89平方米，容积率为2.3，建筑密度20%，绿地率35%，规划住宅套数277套，规划居住人数831人，规划停车位317辆。
贰
地段是保利云上的优势。
它紧邻正在建设的中央商务区。据地图测距，它离中央商务区的融创时代中心直线距离为719米，距中央商务区展示中心1.3公里，是距离中央商务区最近的项目之一。
中央商务区是政府1号工程，它于2018年正式开启开发建设。2019年，政府与融创中国签署战略合作协议，共同开展中央商务区建设。
△图源：网络
2020年7月22日，中央商务区展示中心正式开馆，作为中央商务区第一个亮相的项目，拉开了这座百年城市焕新升级的大幕……
中央商务区的定位很高，是浓缩城市历史与未来的融合型CBD，建成后将成为集金融服务、总部办公、高端商务、文化旅游于一体的国际化城市客厅。
用置业顾问的话来讲，这里是石家庄的正中心，买这里就是在买未来。
叁
那么，它的产品又怎么样呢？
20亩的面积，社区园林方面施展的空间有限，所以偏爱园林景观的购房者基本可以忽略。
它整个社区的理念叫Well 集和社区，猛地一听，懵懵的。
问了下度娘，才知道全称是：“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”。
这个理念是保利于今年3月12日发布，通俗点儿讲就是，结合当下购房者对健康的需求，从产品空间、智慧社区、物业服务等方面打造健康舒适生活。
应用在项目，就是做了很多关乎业主健康生活的设计，例如：厨房安装了净水系统、软水系统、垃圾处理系统、消毒柜等。
装修材质上，它也用了一些大牌，例如科勒、史密斯等，但这个精装标准不低，2500元/㎡。
比起社区理念的“高大上”，它的户型就显得很普通。
约92-93㎡的两室户型：整体看，跟普通房企的刚需户型差不多，3.6米的阳台和7米左右的面宽，普普通通，有些失望。
约127-130㎡的三室两厅户型：两个次卧设置到了阴面，为了做到干湿分离，次卫的洗手台设置在厕所外面，打理起来较麻烦。虽然设置了宽景双阳台，面宽却只有7.5米。要知道，金地阅峯110㎡的三室户型面宽都达到了9.6米。
约179-181㎡的四室两厅户型：看上去户型面积很大，宽景双阳台做到了9米，但整体的面宽只比金地阅峯142户型多了0.7米。主卧显得狭长局促，没有这个面积段空间上的奢侈感。
总体来看，它的户型设计和它的售价不对称，喜欢大宽厅的朋友需要谨慎考虑。
肆
它周边的配套很丰富。
交通方面：它临近的三条主干道分别是和平路、中华大街及新华路，开车出行很方便。周边的公共交通线路也很丰富，北荣街、和平路、中华大街上都有公交站。它距离地铁3号线市二中站直线距离仅600米，地铁出行也很便捷。
生活配套方面：它附近有很多餐馆、果蔬店、烟酒超市等，这些就能满足日常生活所需。南侧1.5公里半径内是老牌商圈---新百广场商圈，这里商业氛围浓厚，有新百广场、万象城、金亿城、金指数等商场。北行300米就是河北省二院，医疗保障完善。东侧600米左右是名校市二中，教育氛围不错。
外部环境：它的外部环境有点乱，当然，这也是老城区的通病。南侧的兴凯路，基本上全被大大小小的物流底商占据，车来车往，络绎不绝。
它的周围基本是老旧小区，西侧和南侧是车辆厂宿舍，北侧是铁路十五宿舍，周边还有北后西区和宁安小区，房龄都在二十年左右。
它东侧紧邻中国银行宿舍，这是区域内维护的比较好的社区，外立面整洁，而且门口设置了门岗。
这里要给中国银行宿舍的保安点赞，每个进入社区的人都要进行详细盘查，这也是我踩盘生涯中为数不多没进去的社区。可以预见，这里业主的安保妥妥的没问题。
伍
目前，保利云上的均价为22000元/平米。这个售价，明显要向融创时代中心看齐。
它的洋房部分已售罄，正在认筹的是小高层，认筹政策是交纳3万元认筹金后可直接锁定房号，先到先得。这倒是省去了开盘现场和一群人抢房的尴尬。
据置业顾问介绍，它首开是160人抢72套房源，没抢到的还在现场打了起来。
在看完整个项目后，我对这句话保持质疑！
（互动：关于保利云上，您有哪些看法呢？它是顶豪人群的菜吗？）
主编｜伟娜 作者 | 大楼
法律顾问 | 河北天捷律师事务所 乔维刚
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