聚焦深圳LIVING IN SHENZHEN
| 导语
深圳楼市，仿佛一把利刃，切开了很多人的情感之门。有了房子，你才算是这座城市的真正主人。
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编者按
在深圳，有人用尽毕生积蓄拼命“上车”、有人大显身手买下一层楼……这些神态各异的表情在楼市的万花筒里不断混合、碰撞，拼接出一幅悲喜“众生相”。
不管是亢奋欣喜还是懊恼失落，在深圳打拼的人都想占有城市的“一席之地”—属于自己的房子。
但，僧多粥少是深圳楼市的老大难问题，“上车”谈何容易？
01
“上车”困难终极原因
土地供给结构失衡
谈到深圳房价高、购房难，很多人把责任归咎于深圳炒房客，其实这只是表象，深圳楼市的根本问题是土地供给结构性失衡。
根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。
深圳人口密度确实远大于北京上海广州，这是土地供需紧张的基础。但不是问题的根本，土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。
换言之，深圳不是没有土地，而是用在住房上的土地不多。
数据统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一。
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。
在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。
深圳的土地，去哪儿了？
《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定指出，深圳制定了生态控制线和工业用地红线，合计1244平方公里，占深圳土地面积的62%，给了生态保护和工业使用。剩下的750多平方公里土地，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
可以看出，深圳对工业、商业的土地供给要比住宅用地大方得多。
供求不足困境下，深圳楼市应该如何应对？
02
如何实现“居者有其屋”？
深圳楼市开始转变
“深圳楼市向左还是向右？向左就是新加坡化，即住有所居，一个都不能少。少数有钱人买商品房，多数人能买到很体面的政策房；向右就是香港化，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域二元分层格局明显。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“非左即右的判断不太客观。不管是新加坡化还是香港化，大家关注的是穷人或无房人群，看他们怎么解决居住问题。”
“居者有其屋”是主要目的，向左或者向右只是手段，深圳应该有适合城市特色的楼市发展模式。
2020年是深圳楼市发生转变的一年。
7.15购房新政策出台，一记重锤表明了深圳的态度：房子是用来住的，不是用来炒的。
在“715”楼市调控政策发布一个半月后，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话，再次引发各界对深圳楼市的热议。
与新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2不同，深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
愿景是美好的，现实往往会有千难万阻。
李宇嘉提醒称，“深圳继续城市更新，房价和租金会越来越高。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的······”
深圳楼市的实质转变需要一段无法预估的时间，要想“上车”，要想占据“一席之地”，购房者的理念也应该有所转变。
03
上车捷径
摒弃非住宅不买的传统观念
深圳和其他城市不同，物业形态对深圳的影响不大，要达到“居者有其屋”就必须抛弃“非住宅不可的传统情结”。
深圳早已出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制，希望从根本上缓解城市居民的住房压力。不过，由于土地面积狭小，土地供需矛盾严重，深圳要实现“居者有其屋”并非易事。
深圳的购房群体庞大，在深圳房子不愁卖，遇上稍微优质一些的住宅千人抢房是难以避免的，公寓应该进入“上车”人群的考虑范围。
在小城市，没几个人愿意买公寓，但在大城市，购房逻辑是不同的。
优质住宅你够不着、你抢不过，价格低洼偏远地区你不想去，这就是你迟迟未上车的原因。商务公寓脱颖而出，大大减少了住宅压力。
在深圳，要想占有“一席之地”，公寓也是不错的选择，毕竟超一线城市的物业形态对人们居住的影响会越来越小。
所以，选择公寓也是“上车”的捷径。
04
实探9月新入市公寓
截止到今天，在9月有七个楼盘入市，其中有两个项目是公寓：岁宝壹品苑、碧桂园凤凰立新领寓。
聚焦深圳探盘小分队为读者实探了新入市公寓，希望对您的安家置业有所帮助。
TOP 1|岁宝壹品苑
八卦岭西北部 |地址
46-223㎡ |户型
获批预售许可证 |状态
均价约8.98万/㎡ |价格
岁宝壹品，位于八卦岭西北部，与地铁6号线和7号线换乘站无缝接驳，北临泥岗路，南临八卦三路，东临八卦五路，西临上步路。
岁宝壹品获批预售许可证，已在住建局官网公示，本次备案房源位于A栋1234单元和B栋12单元，共631套，均为商务公寓产品。
本次主推的户型，是建面约46-223㎡的产品，均价约在8.98万/㎡，单价区间在7.8-12.7万/㎡，总价区间在538-2763万/套。
目前看房需要验资，小户型300万，大户型500万。
福田目前已没有空地了，大部分都是旧改，岁宝壹品、平安大厦、上林苑项目、八卦岭宿舍棚改、智联泰产业园等一众旧改如雨后春笋般冒出。
而岁宝壹品更是片区首个大型旧改项目，是八卦岭首个大型综合体提升片区品质的项目。
项目所处区位十分优越，八卦岭是大多数知名企业和建筑的诞生地。比如老国展，深圳第一家国际会展中心，第一家洲际酒店，老平安，还有万科的老宿舍等。历经几十年沉淀，八卦岭已形成独有的城市气息，这是龙华、光明等新区无法比拟的。
根据规划，八卦岭还将成为成为福田新的地标门户，要发展以金融和科技为主导的产业集群，塑造深圳新地标，将建新平安大厦，鹏基科创大楼和八卦岭中心大厦等高层建筑。
地标是区域价值的直观呈现，是土地价值的高度浓缩，是生产效率的高度集中。而八卦岭将金融科技区塑造成深圳新地标。
岁宝壹品是福田稀缺的地铁口商务公寓。根据规划图的数据显示，将建成六栋建筑物，其中包括甲级写字楼、高端公寓等，办公楼最高300米，公寓最高75层。
项目建成后或成为八卦岭片区的地标建筑。
项目坐拥3条地铁线（6、7号线八卦岭地铁站，9号线泥岗站），4条交通主干道。2分钟内快速联通北环大道、滨河大道等深圳主干道，15分钟通达福田口岸、皇岗口岸、福田高铁站、深圳北高铁站。
据介绍，小区内部配套有6000㎡云顶私人会客厅、天际书吧、私家宴会厅、雪茄红酒吧等高端场所；周边商业配套有万象城、KKmall、深业上城购物中心、九方购物中心；周边休闲配套有深圳体育中心、游泳馆、中心公园、笔架山公园等。
总的来说项目的交通和配套条件都很优质，尤其是项目的区位—落地在福田八卦岭已经拥有热盘公寓的基因了。
从户型跨度来看，岁宝壹品既想俘获城市中产阶级的芳心，又想打入深圳豪华公寓的圈层，从500万到2000万，岁宝壹品的野心不小！
TOP 2|碧桂园凤凰立新领寓
宝安区福永街道107国道东侧 |地址
23-59㎡ |户型
获批预售许可证 |状态
均价约5.1万/㎡ |价格
碧桂园领寓项目位于宝安区福永街道107国道东侧，海丰二路于乌岗路交汇处，与福永立新湖仅一路之隔，是碧桂园进军深圳继荣汇、星汇后的第三个项目。
碧桂园领寓二期获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案名为凤凰领寓，备案涵盖了安居商品房、商业和商务公寓。
其中商业，共56套，户型建面23-59㎡，均价5.1万/㎡，单价区间在4-5.8万/㎡，总价区间在120-296万/套；
商务公寓，共126套，户型建面约31-36㎡，均价4.6万/㎡，单价区间在4.5-4.7万/㎡，总价区间在139-164万/套。
项目附近有几个商品住宅，算是福永的商品住宅较集中区域，距离项目最近的大型商业购物广场为益田假日天地。此外，项目周边生态资源相当丰富，西边是立新湖，东边是凤凰山。
教育方面如福永中学及凤凰学校、立新湖外国语这类公立学校离项目拥有一定距离，但整理选择面还不错。
在未来，项目所属片区将会建造战略性新兴产业集聚区， 园区共有规模以上工业企业八十多家，总用地514.12公顷，其中城市建设用地324.25公顷。
所以，首批主推产品为年轻群体量身打造的30-35㎡小面积段精品公寓。总体来说还是比较有潜力的，但是价格略高，4.6万的单价在宝安沙井一带会有更大的选择空间。
结语
“金九”已进入中旬，随着两节的推近，近期会有更多的优质项目相继入市。
如何选择适合自己的产品？距离与交通、生活配套、教育配套、开发商（小区环境）、空气质量、升值空间与区域潜力、价格等都很重要。
但最重要的一点—你和家人想要什么样的生活？这是最基础的置业逻辑，“金九银十”打新月，认准初心再行动。
探讨深圳未来的发展和置业的方向
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